Xây nhà trên đất mượn, khi bị đòi lại có được bồi thường không?

Chia sẻ về trường hợp của gia đình mình, ông Nguyễn Văn Minh (phường Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết: “Cách đây 15 năm, tôi có mượn mảnh đất của người họ hàng để xây căn nhà cấp 4 cho vợ chồng con trai ở. Khi đó, hai bên chỉ thỏa thuận bằng miệng, không có giấy tờ".

Hiện tại, chủ đất muốn lấy lại tài sản và yêu cầu gia đình ông phải tháo dỡ toàn bộ công trình. Điều này khiến ông băn khoăn: "Nay chủ đất muốn lấy lại, yêu cầu gia đình tôi dỡ bỏ toàn bộ nhà để trả đất. Liệu tôi có quyền đòi bồi thường công sức, chi phí xây dựng hay không?”

Theo luật gia Đinh Thị Nhân (Joyce Nguyễn thuộc Công ty Luật Mina), việc “xây nhờ” nhà trên đất của người khác luôn tiềm ẩn rủi ro. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo vệ, và chỉ người đứng tên hợp pháp mới có đầy đủ quyền định đoạt.

Người xây dựng trên đất không thuộc quyền sử dụng của mình, nếu không có hợp đồng thuê, mượn hợp pháp thì hành vi này bị coi là xâm phạm quyền sử dụng đất (Ảnh minh hoạ)

Luật gia Đinh Thị Nhân phân tích, theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Tương tự, Điều 105 và Điều 115 của bộ luật này cũng xác định quyền sử dụng đất là một loại tài sản được pháp luật bảo hộ.

Bên cạnh đó, Điều 27 và Điều 45 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ, chỉ người sử dụng đất hợp pháp, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng mới được quyền cho người khác thuê, mượn.

Do đó, một luật sư nhận định, người xây dựng trên đất không thuộc quyền sử dụng của mình, nếu không có hợp đồng thuê, mượn hợp pháp thì hành vi này dễ bị coi là xâm phạm quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp của ông Minh, nếu chứng minh được sự đồng ý của chủ đất, quan hệ này có thể được xem như một dạng hợp đồng mượn tài sản theo Điều 494 - 499 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, người mượn sẽ không còn quyền giữ đất nhưng vẫn có thể yêu cầu xem xét quyền lợi hợp lý, chẳng hạn bồi thường chi phí xây dựng.

Ngược lại, nếu không có bất kỳ sự thỏa thuận nào, người tự ý xây dựng sẽ bị coi là lấn, chiếm đất (khoản 9, khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024). Khi đó, chủ đất có quyền yêu cầu tháo dỡ, trả lại hiện trạng ban đầu, thậm chí có thể bị chính quyền xử phạt. Trong tình huống này, gần như không có cơ sở pháp lý để đòi bồi thường.

Trường hợp nào có thể yêu cầu bồi thường?

(Ảnh minh hoạ)

Theo các quy định pháp luật, người xây nhà có thể được xem xét bồi thường trong các trường hợp sau:

Có thỏa thuận bằng văn bản giữa hai bên, trong đó ghi rõ trách nhiệm bồi thường hoặc hỗ trợ khi chấm dứt việc cho mượn đất.

Có chứng cứ về sự đồng ý lâu dài của chủ đất cho việc xây dựng, ví dụ như nhân chứng, tin nhắn, giấy tờ viết tay.

Có căn cứ chứng minh người xây nhà đã tin tưởng hợp lý vào sự đồng ý của chủ đất (ngay tình), hoặc chủ đất đã lợi dụng sự tin tưởng đó. Khi tranh chấp, Tòa án có thể xem xét hỗ trợ một phần chi phí.

Ngược lại, nếu không có các bằng chứng nêu trên, việc yêu cầu bồi thường thường không được tòa án chấp nhận.

Luật gia Đinh Thị Nhân nhấn mạnh: "Việc xây nhà trên đất người khác mà không có văn bản thỏa thuận là rủi ro pháp lý rất lớn. Trong trường hợp đất bị chủ sử dụng lấy lại, nếu người xây “xây nhờ” có thể chứng minh rằng họ đã đầu tư công sức, vốn vào xây dựng, có thỏa thuận bằng lời nói hoặc chứng cứ từ chủ đất (cho phép xây, hợp tác sử dụng), thì có thể yêu cầu bồi thường chi phí hợp lý (ví dụ: vật liệu, lao động). Nhưng điều này phải được tòa án, cơ quan Nhà nước chấp nhận, và không được vi phạm các quy định khác của pháp luật”.