Vì sao 3.790 căn hộ Thủ Thiêm: Đất vàng, giá rẻ vẫn 'ế' suốt 10 năm, không ai mua?

Giá "rẻ bèo" trên đất vàng

Số căn hộ này thuộc khu 38,4 ha, nằm trong chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Thủ Thiêm và đã hoàn thành từ năm 2015. Tuy nhiên, do phần lớn người dân chọn nhận tiền tự lo nơi ở mới, hàng ngàn căn hộ bị bỏ trống.

Năm 2017, TP.HCM lần đầu mang 3.790 căn hộ ra đấu giá với giá khởi điểm 8.800 tỉ đồng nhưng không ai mua. Lần thứ hai vào năm 2018, giá được nâng lên 9.100 tỉ đồng và kết quả vẫn như cũ. Đến giữa năm 2021 và lần thứ tư vào năm 2023, mức giá khởi điểm tiếp tục được đẩy lên 9.900 tỉ đồng nhưng vẫn không có doanh nghiệp nào tham gia. Phiên đấu giá lần thứ 5 dự kiến sẽ diễn ra trong năm nay.

Nhà tái định cư Thủ Thiêm bán rẻ cũng không ai mua, dù nằm ở khu đất vàng

Điều đáng nói là vị trí của các căn hộ này tọa lạc trên "đất vàng" Thủ Thiêm. Hiện tại, các dự án thương mại trong khu vực có giá bán thấp nhất từ 150 triệu đồng/m², các dự án giáp ranh cũng trên dưới 100 triệu đồng/m². Một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 70 m² tại đây có giá từ 7 - 10 tỉ đồng. Trong khi đó, tính bình quân, mỗi căn hộ tái định cư đang được đấu giá chỉ khoảng 2,6 tỉ đồng.

Vì sao doanh nghiệp không mặn mà?

Dù giá hấp dẫn, các chuyên gia chỉ ra hàng loạt rào cản khiến nhà đầu tư chùn bước.

1. Chất lượng xuống cấp, pháp lý mơ hồ

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, dù khu đất rất đắc địa, nhưng thực tế các chung cư đã bị bỏ hoang nhiều năm khiến hạ tầng, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy xuống cấp trầm trọng.

Ông Quang phân tích: "Do xây dựng là căn hộ tái định cư nên thiết kế đã không đẹp mắt, chất lượng không cao cấp, tiện ích thiếu vắng càng khiến các căn hộ tại đây mất giá trị so với các dự án căn hộ thương mại cùng khu vực".

Bài toán đặt ra cho doanh nghiệp là phải "đập đi xây lại", nhưng vướng mắc lớn nhất là pháp lý. Chuyên gia này cho biết: "Do chức năng quy hoạch là tái định cư nên thủ tục chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại sẽ rất khó khăn vì luật chưa quy định rõ ràng, khiến doanh nghiệp e ngại. Khi pháp lý bị treo, thì rủi ro càng lớn".

2. Áp lực tài chính khổng lồ

Chuyên gia Phan Công Chánh chỉ ra rằng quy định thanh toán trong đấu giá là một thách thức gần như bất khả thi. Doanh nghiệp phải đặt cọc trước 20%, tức gần 2.000 tỉ đồng. Nếu trúng đấu giá phải nộp 50% trong vòng 1 tháng, 50% còn lại trong 90 ngày.

Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư phải xoay sở đủ 9.900 tỉ đồng trong vòng 4 tháng, một yêu cầu cực khó trong bối cảnh thị trường vốn bị siết chặt. Thêm vào đó, thị trường bất động sản giai đoạn 2017 - 2023 liên tục suy giảm, việc bỏ ra hàng chục nghìn tỉ đồng cho một khối tài sản chưa chắc khai thác hiệu quả là một canh bạc quá rủi ro.

Trong khi khối tài sản khổng lồ này tồn kho, mỗi năm ngân sách TP.HCM phải chi khoảng 70 tỉ đồng để bảo vệ, bảo trì.

Cần giải pháp linh hoạt hơn

Thất bại liên tiếp của các phiên đấu giá cho thấy cần một hướng đi mới. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhiều lần đề xuất một giải pháp khả thi là chuyển đổi số căn hộ này thành nhà ở xã hội.

Theo ông Châu, đây là một bước đi sáng suốt, vừa giúp giải phóng hàng tồn kho, hạn chế lãng phí, vừa giúp thành phố hoàn thành chỉ tiêu 199.400 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, và quan trọng nhất là đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất các giải pháp khác như:

- Chia nhỏ gói đấu giá: Thay vì bán toàn bộ gần 4.000 căn, có thể đấu giá theo từng block hoặc cụm căn hộ để nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể tham gia.

- Điều chỉnh cơ chế tài chính: Giãn tiến độ thanh toán để phù hợp hơn với khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

- Minh bạch pháp lý: Hoàn tất thủ tục chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại trước khi đấu giá để tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Chỉ khi những vướng mắc cốt lõi này được tháo gỡ, khối tài sản trị giá hàng nghìn tỉ đồng tại Thủ Thiêm mới có thể được hồi sinh, tránh lãng phí kéo dài.