Từ nay, người mua đất bỏ cọc có phải bồi thường thêm?

Người mua đất bỏ cọc có phải bồi thường?

Theo khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nhằm buộc các bên thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết.

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một khoản tiền, tài sản quý hoặc vật có giá trị trong thời hạn nhất định để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Nếu hết thời hạn đặt cọc mà bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, số tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Việc người mua đất bỏ cọc có phải bồi thường hay không phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên. (Ảnh minh họa)

Như vậy, trong trường hợp người mua đất tự ý ngừng giao dịch, thông thường họ sẽ mất khoản tiền đã đặt cọc. Tuy nhiên, việc có phải bồi thường thêm hay không tùy thuộc từng tình huống:

- Có thiệt hại thực tế: Người mua có thể phải bồi thường thiệt hại cho người bán theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, ngoài việc mất tiền đặt cọc.

- Không phát sinh thiệt hại: Người mua chỉ mất tiền cọc, không phải bồi thường thêm.

- Có thỏa thuận riêng trong hợp đồng: Thực hiện theo nội dung đã thống nhất. Nếu hợp đồng quy định phạt cọc hoặc bồi thường, người mua phải tuân thủ; nếu không, chỉ mất tiền cọc.

Tóm lại, người bỏ cọc thường chỉ mất khoản tiền đã đặt cọc, trừ khi hợp đồng có điều khoản bồi thường hoặc hành vi bỏ cọc gây thiệt hại thực tế cho bên bán.

Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc công chứng?

Hợp đồng đặt cọc được coi là giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 và Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Về hình thức, Điều 119 cho phép giao dịch dân sự được lập bằng lời nói, văn bản hoặc thông điệp dữ liệu. Chỉ những giao dịch mà pháp luật yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc đăng ký mới bắt buộc tuân thủ.

Luật Đất đai 2024 (khoản 3 Điều 27) quy định công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định này không đề cập hợp đồng đặt cọc, vì đặt cọc là bước bảo đảm trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.

Do đó, pháp luật hiện hành không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất. Tuy nhiên, để hạn chế tranh chấp và tăng tính an toàn cho giao dịch, các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng nếu thấy cần thiết.