Thị trường đất nền ven Hà Nội sau đợt sốt nóng: Vì sao giá giảm mạnh?

Theo khảo sát trên các kênh rao bán bất động sản, thời gian gần đây, đất nền tại nhiều khu vực ven Hà Nội xuất hiện tình trạng rao bán cắt lỗ đến 400 triệu đồng. Nhiều khu vực như xã Phú Cát, xã Hạ Bằng, xã Đông Anh giá đất nền giảm từ 11 - 31% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đất nền tại nhiều khu vực ven Hà Nội đang giảm nhiệt sau thời gian tăng nóng. 

Dữ liệu từ nền tảng công nghệ Batdongsan cho thấy, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025. Mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội giảm mạnh khoảng 23% so với cuối năm 2025.

Lý giải về tình trạng này, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng khá nóng, thị trường đất nền thời gian gần đây đã xuất hiện dấu hiệu chững lại. Cùng với đó, thị trường ghi nhận một số trường hợp rao bán cắt lỗ.

Tuy nhiên, theo bà Miền, tỉ lệ cắt lỗ không quá lớn và trên thực tế, nhiều trường hợp không phải bán dưới giá vốn mà chủ yếu là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng.

Theo bà Miền, hiện tượng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, giá đất nền trong thời gian dài trước đó đã tăng mạnh, đẩy mặt bằng giá lên mức cao so với khả năng chi trả thực tế của thị trường. Bên cạnh đó, trong bối cảnh chung của thị trường bất động sản, không chỉ đất nền mà nhiều phân khúc khác cũng đang có dấu hiệu chững lại khi lãi suất tăng cao, khiến nhà đầu tư và khách hàng có xu hướng thận trọng hơn, dành nhiều thời gian quan sát trước khi xuống tiền.

Một nguyên nhân khác là xu hướng đầu tư đang có sự thay đổi. Nhà đầu tư hiện ưu tiên các phân khúc có nhu cầu ở thực và có thể sớm đưa vào khai thác để tạo dòng tiền. Trong khi đó, đất nền không thuộc nhóm sản phẩm này mà chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn. Đây cũng là lý do khiến phân khúc đất nền giảm sức hút so với trước.

Các quy định liên quan đến việc hạn chế phân lô, bán nền tại một số địa phương cũng góp phần thu hẹp nguồn cung và làm giảm sức nóng của thị trường đất nền so với những giai đoạn trước.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam. 

Về diễn biến giá, bà Miền cho rằng, thị trường đất nền hiện không có một kịch bản chung cho tất cả các khu vực. Nhiều địa phương đang đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công và triển khai các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn. Theo bà, đây là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, trong đó đất nền là phân khúc đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch và hạ tầng.

Do đó, tại những khu vực có các công trình giao thông trọng điểm hoặc hạ tầng được đầu tư mạnh, thị trường đất nền vẫn ghi nhận hiện tượng tăng nhiệt và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Ngược lại, tại các khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ hoặc chưa xuất hiện các quy hoạch mới, thị trường diễn biến trầm lắng hơn và xuất hiện tình trạng giảm giá. Tuy nhiên, theo bà Miền, phần lớn các trường hợp này là giảm lợi nhuận kỳ vọng, mức điều chỉnh thực tế không đáng kể.

Dự báo từ nay đến cuối năm, bà Miền nhận định, đất nền vẫn là phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh các dự án hạ tầng giao thông tiếp tục được đẩy mạnh. Theo đó, mặt bằng giá đất nền nhìn chung có xu hướng đi ngang, khó giảm sâu. Riêng tại những khu vực có các công trình hạ tầng trọng điểm, giá đất nền vẫn có khả năng tiếp tục tăng trong thời gian tới.