Thị trường đất nền, nhà phố ở TP.HCM sau sáp nhập: Chững lại ngắn hạn, chờ đợt tăng trưởng mới

Thị trường bất động sản liền thổ tại TP.HCM và các khu vực lân cận đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn sau khi ghi nhận mức tăng giá 10-20% so với đầu năm 2025. Nhiều nhà đầu tư và người mua đang giữ tâm lý chờ đợi trước những thay đổi về chính sách và quy hoạch hành chính.

Ba nguyên nhân chính khiến thị trường "hạ nhiệt"

Lý giải về sự chững lại này, ông Nguyễn Khắc Đôn, Giám đốc Công ty Bất động sản 245, chỉ ra ba nguyên nhân chính:

Khung giá đất mới: Việc Nhà nước áp dụng khung giá đất mới khiến một số nhà đầu tư và người mua tạm dừng giao dịch để xem xét lại mặt bằng giá.

Sáp nhập địa giới hành chính: Thông tin sáp nhập khiến người mua và nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi để đánh giá tác động của thay đổi hành chính trước khi ra quyết định.

Lãi suất ngân hàng: Lãi suất chưa có tín hiệu giảm thêm tạo ra tâm lý nghe ngóng, chưa vội xuống tiền đối với cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư.

Dự báo thị trường sẽ "tăng nhiệt" trở lại vào cuối năm

Sau giai đoạn sôi động đầu năm, thị trường đất nền tại TP.HCM và các khu vực lân cận đang có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn (Ảnh minh hoạ)

Dù thị trường tạm thời "hạ nhiệt" để tái cân bằng, ông Đôn khẳng định đây chỉ là diễn biến ngắn hạn. Ông dự báo phân khúc đất nền sẽ "tăng nhiệt" trở lại vào cuối năm nhờ các yếu tố tích cực như hạ tầng và chính sách ổn định. Đặc biệt, khu Đông TP.HCM sẽ là tâm điểm nhờ lực đẩy từ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, mở rộng đường Võ Chí Công và sự trở lại của các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Khang Điền, Vingroup.

Về giá cả, ông Đôn cho rằng xu hướng tăng là chắc chắn. "Từ đầu quý 3 đến cuối quý 3/2025, mặt bằng giá đất nền sẽ tăng khoảng 10–11%. Bước sang quý 4/2025 và đầu năm 2026, có thể tăng thêm 15–16%", ông dự báo.

Dòng tiền sẽ phân hóa, không còn dễ "lướt sóng"

Đồng quan điểm, ông Phan Vi, Giám đốc dự án Công ty Era Việt Nam, nhận định đất nền và nhà phố tại các khu vực có hạ tầng phát triển sẽ có nhiều cơ hội sau sáp nhập. Nhu cầu sở hữu nhà liền thổ vẫn là ưu tiên của nhiều gia đình Việt. Tuy nhiên, ông Vi nhấn mạnh rằng đất nền không còn là kênh dễ "lướt sóng", mà chỉ phù hợp với nhà đầu tư có kinh nghiệm, am hiểu chính sách và kiên nhẫn bám thị trường.

Dòng tiền sẽ không dàn trải mà tập trung vào những khu vực có hạ tầng tốt, quy hoạch 1/500 rõ ràng. Đối với nhà phố, phân khúc diện tích 35-50m2 tại khu trung tâm TP.HCM với giá khoảng 5-7 tỉ đồng/căn, có thể khai thác cho thuê, vẫn được người mua quan tâm và có tiềm năng tăng giá ổn định.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hoà, câu chuyện sáp nhập các đơn vị hành chính sẽ là yếu tố định hình lại bản đồ bất động sản trong dài hạn. Việc hình thành các trung tâm hành chính mới sẽ thu hút dân cư, tạo ra sự phát triển đô thị bền vững và thúc đẩy giá trị bất động sản tăng trưởng song hành.

Ông Quang cũng dự báo về sự luân chuyển dòng tiền trên thị trường. Khi phân khúc căn hộ, vốn đang dẫn dắt thị trường, có thể hạ nhiệt vào khoảng năm 2026, dòng tiền sẽ tìm đến các kênh còn nhiều tiềm năng hơn như nhà phố và đất nền, những phân khúc có mặt bằng giá ổn định và chưa tăng trưởng nóng.

Lưu ý cho nhà đầu tư giai đoạn hậu sáp nhập

Các chuyên gia cùng đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư khi tham gia thị trường ở giai đoạn này:

Ưu tiên pháp lý: Lựa chọn các dự án đã có sổ hồng, sổ đỏ riêng để đảm bảo an toàn. Với dự án đang hình thành, nên chọn các chủ đầu tư lớn, uy tín.

Kiểm tra nghĩa vụ tài chính: Cần kiểm tra kỹ xem dự án đã hoàn tất nghĩa vụ thuế sử dụng đất hay chưa để tránh rủi ro.

Chọn khu vực có tiềm năng hạ tầng: Tập trung vào những khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và gia tăng giá trị tài sản trong trung và dài hạn.