Thị trường căn hộ Hà Nội kỷ lục nguồn cung, nhưng sức mua chững lại

Sau nhiều quý liên tiếp khan hiếm nguồn cung, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn hoàn toàn khác khi lượng sản phẩm mở bán mới tăng lên mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng, sự dồi dào về nguồn hàng lại chưa kéo giá bán xuống, trong khi phân khúc căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2 tiếp tục vắng bóng. Thanh khoản cũng bắt đầu chững lại khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất và bài toán dòng tiền.

Đây là những điểm đáng chú ý được CBRE Việt Nam công bố họp báo Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam ngày 7/7 tại Hà Nội.

Nguồn cung cao nhất trong nhiều năm nhưng cơ cấu tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp

Theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường Hà Nội mở rộng ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ được mở bán mới, mức cao nhất của nửa đầu năm kể từ năm 2020.

Nguồn cung này không chỉ đến từ khu vực nội đô mà còn được bổ sung bởi các đại đô thị quy mô lớn như Ecopark Văn Giang, Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Sunshine Legend City và Alluvia City tại Hưng Yên.

Điều đáng chú ý là dù lượng căn hộ mới tăng mạnh, cơ cấu sản phẩm tiếp tục dịch chuyển lên nhóm giá cao. Quý II/2026 đánh dấu quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mở bán mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và trước chiết khấu).

Nguồn cung chung cư tại Hà Nội cao kỷ lục. Ảnh minh họa

Thay vào đó, phân khúc 80-110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 30% tổng nguồn cung mới, trong khi nhóm trên 120 triệu đồng/m2 chiếm tới 35%. Riêng phân khúc cao cấp nhất ghi nhận hơn 3.000 căn hộ được tung ra thị trường từ bốn dự án tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Diễn biến này cho thấy nguồn cung tuy dồi dào hơn nhưng vẫn chủ yếu tập trung ở các dự án có mức giá cao, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực chưa được cải thiện đáng kể.

Người mua thận trọng hơn, thị trường không còn hấp thụ nhanh như giai đoạn sốt nóng

Nếu năm 2024 và 2025, nhiều dự án gần như được hấp thụ ngay sau khi mở bán thì bức tranh hiện nay đã có nhiều thay đổi.

Theo CBRE, trong quý II/2026, thị trường ghi nhận hơn 5.800 giao dịch, tương đương khoảng 68% lượng căn hộ mở bán mới. Dù tỷ lệ này gần tương đương quý trước, nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi nhiều dự án đạt tỷ lệ hấp thụ trên 90%, thậm chí số căn bán được còn vượt lượng hàng mở bán trong cùng kỳ.

Lý giải xu hướng này, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao đang ảnh hưởng rõ rệt đến quyết định của người mua.

Theo bà An, thay vì xuống tiền nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ an toàn tài chính, đặc biệt đối với các giao dịch phải sử dụng đòn bẩy tín dụng.

Giá sơ cấp tiếp tục tăng, thị trường thứ cấp lần đầu giảm sau gần ba năm

Một điểm đáng chú ý khác là diễn biến trái chiều giữa hai thị trường. Ở thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo CBRE, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc tỷ trọng nguồn cung tại khu vực nội đô tăng lên, kéo mặt bằng giá bình quân toàn thị trường lên cao. Ngược lại, thị trường thứ cấp bắt đầu ghi nhận xu hướng điều chỉnh.

Giá bán trung bình giảm xuống còn khoảng 60 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 3% so với quý I. Đây cũng là lần đầu tiên giá căn hộ chuyển nhượng giảm kể từ cuối năm 2022.

Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm cũng hạ đáng kể, chỉ còn khoảng 13%, bằng gần một nửa mức đỉnh 24-26% ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025.

Theo đánh giá của CBRE, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào chu kỳ điều chỉnh khi nguồn cung mới tăng nhanh trong lúc sức mua không còn bùng nổ như trước.

Cạnh tranh sẽ không còn nằm ở giá mà ở chính sách bán hàng

Dự báo về những tháng cuối năm, CBRE cho biết nguồn cung mới nhiều khả năng tiếp tục duy trì ở mức cao.

Nếu đúng kế hoạch, tổng lượng căn hộ mở bán trong cả năm 2026 có thể đạt khoảng 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019. Theo bà Nguyễn Hoài An, khi nguồn hàng ngày càng lớn trong bối cảnh người mua thận trọng hơn, áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ gia tăng đáng kể.

Thay vì dựa vào kỳ vọng tăng giá như giai đoạn trước, doanh nghiệp sẽ phải tập trung nhiều hơn vào chiến lược định giá, cơ cấu sản phẩm, tiến độ thanh toán cũng như các gói hỗ trợ tài chính để kích thích nhu cầu.

Ở góc độ thị trường, CBRE nhận định diễn biến giá bán và thanh khoản trong thời gian tới sẽ phụ thuộc chủ yếu vào xu hướng lãi suất cũng như mức độ phục hồi niềm tin của người mua nhà.

Nói cách khác, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước sang một giai đoạn mới khi nguồn cung không còn là nút thắt lớn nhất, nhưng khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào sức khỏe tài chính của người mua và mức độ linh hoạt trong chính sách bán hàng của các chủ đầu tư, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá tiếp tục tăng như những năm trước.