Siết tín dụng cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên: Thị trường bất động sản nguy cơ bị 'đóng băng'

Việc siết tín dụng khi mua ngôi nhà thứ 2, thứ 3 giúp giới hạn tỷ lệ cho vay, hạn chế tín dụng chảy vào đầu cơ, làm giá bất động sản. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, cần hết sức thận trọng để đảm bảo giải pháp trúng mục tiêu, nếu không sẽ gây nguy cơ rủi ro cho thị trường. Hiện đề xuất này của Bộ Xây dựng đang gây nhiều tranh cãi.

Rủi ro cho thị trường

Theo ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty CP Liên minh khu Tây cho biết, với việc siết tín dụng khi mua ngôi nhà thứ 2, thứ 3 sẽ gây tác động rất lớn. Cụ thể, các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sẽ giảm mạnh, nguồn vốn vay cho bất động sản đầu cơ được giải ngân ít lại. Điều này cũng giúp phân bổ được nguồn vốn vay với phân khúc nhà dành cho người có nhu cầu ở thật, các gia đình có căn nhà đầu tiên.

Về ngắn hạn, chắc chắn thanh khoản thị trường sẽ chậm lại, đặc biệt các phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng… Tuy nhiên, về dài hạn sẽ giúp thị trường trở nên ổn định, giảm bong bóng giá bất động sản, đưa giá bất động sản về sát giá trị thật hơn.

“Hạn chế tín dụng dành cho đầu cơ sẽ giúp thị trường phản ánh minh bạch hơn vì dòng vốn vay lớn cho đầu cơ được ngăn chặn. Tuy nhiên, giá nhà có giảm không thì còn tùy thuộc vào cung cầu của từng phân khúc sản phẩm”, ông Hùng nói.

Theo Chủ tịch Công ty CP Liên minh khu Tây, việc siết tín dụng khi mua ngôi nhà thứ 2, thứ 3 giúp giới hạn tỷ lệ cho vay và hạn chế tín dụng chảy vào đầu cơ bất động sản nhưng khó ngăn cản được những nhà đầu cơ không dùng vốn vay. Do đó, phải tăng được nguồn cung nhà ở, căn hộ vừa túi tiền, nhà ở xã hội… đáp ứng nhu cầu ở thực thì giá nhà mới có thể giảm.

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ông Hùng cho rằng, cần làm song song 3 việc. Đầu tiên là tăng nguồn cung dành cho người có nhu cầu thực, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, cắt giảm thủ tục cho doanh nghiệp làm phân khúc này.

Siết tín dụng khiến nhiều người có nhu cầu thật khó mua nhà. (Ảnh minh họa)

Chị Hồng Duyên (Hà Nội) đang sở hữu 1 căn nhà ở phường Văn Miếu Quốc Tử Giám (Hà Nội) và hiện có ý định vay ngân hàng để mua 1 căn hộ tại Đà Nẵng cho con gái chị sinh sống và làm việc. Để mua được căn hộ này, vợ chồng chị phải vay ít nhất 60% vốn từ ngân hàng.

"Nếu bị hạn chế vay tiền thì tôi rất khó mua được căn nhà thứ hai để cho con gái ở Đà Nẵng. Quy định của Bộ Xây dựng hướng đến đối tượng đầu cơ nhưng lại vô tình khiến những người có nhu cầu thực như chúng tôi lại bị ảnh hưởng ", chị Duyên chia sẻ.

Cũng theo chị Duyên, với thu nhập của đại đa số người dân hiện nay mà chỉ được vay 30 - 50% thì sẽ có rất ít người có khả năng tiếp cận được nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dẫn lại câu chuyện khi thị trường bất động sản xuất hiện “bong bóng” thời điểm 2009 - 2010. Lúc đó, để kiểm soát tình hình, chính sách thắt chặt tiền tệ được thực hiện thông qua Nghị quyết 11, tháng 2/2011. Thị trường bất động sản dần rơi vào tình trạng "đóng băng".

Ngày 7/1/2013 khi Chính phủ có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, tạo điều kiện để xử lý 3 vấn đề lớn: Hàng tồn kho bất động sản; nợ xấu và hỗ trợ người thu nhập thấp sở hữu nhà ở thì thị trường bất động sản mới từng bước phục hồi và phát triển.

Trước bài học trong quá khứ, ông Châu cho rằng, việc siết tín dụng đối với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên sẽ có những ưu điểm là ngăn chặn được tình trạng "bong bóng bất động sản" và có thể giúp điều hướng dòng tiền đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo ra việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Nhưng việc này sẽ hạn chế quyền tiếp cận tín dụng của một nhóm người và có thể bị coi là xâm phạm quyền sở hữu của họ. Trên thực tế, nhiều người sở hữu nhà rồi nhưng vẫn có nhu cầu thực tế như cho thuê, để dành cho con cái, hoặc đầu tư lâu dài. Việc thay đổi tín dụng sẽ gây khó khăn cho những người có nhu cầu thật sự này.

Ngoài ra, hành động này có thể sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường. Bởi lẽ việc giảm nguồn cung tín dụng sẽ làm giảm thanh khoản của thị trường bất động sản, khiến giao dịch trở nên khó khăn hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc thắt chặt tín dụng với bất động sản chỉ nên xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường.

"Quan điểm của tôi là siết tín dụng hay thuế chỉ là công cụ để điều tiết hành vi, không làm xấu thị trường chứ không phải người dân cứ đi mua bất động sản thứ hai là bị siết bởi những công cụ này ", ông Đính nói.

Theo ông Đính, cần hiểu đúng bản chất việc đánh thuế hay siết tín dụng. Người dân mua nhà thứ hai, thứ ba hoặc nhiều hơn nhưng sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thì là hành vi tích cực, nên được khuyến khích, tạo điều kiện vì đây là quyền lợi chính đáng. Vì vậy, ông Đính cho rằng, cần cân nhắc kỹ và hết sức thận trọng, để đảm bảo giải pháp trúng mục tiêu, nếu không rất có thể không những không đạt được mục tiêu mà còn gây nguy cơ rủi ro cho thị trường.

Ông cũng cảnh báo hiện nay cơ sở dữ liệu về bất động sản còn thiếu, chưa đồng bộ. Việc xác định căn nhà thứ nhất, thứ hai hay nhiều hơn chưa có căn cứ rõ ràng, cụ thể và minh bạch.

Ngoài ra, theo ông, việc xác định "định mức" cho vay, cũng có thể gây ra nhiều câu chuyện không minh bạch, tạo kẽ hở cho tiêu cực, lách luật, gây nguy cơ mất thêm nhiều thời gian và chi phí cho quá trình xét duyệt hồ sơ vay, từ đó ảnh hưởng tới kết quả giao dịch.

"Chúng ta cần nhìn lại bài học Trung Quốc, khi thực hiện siết tín dụng đã làm cho kinh tế lao dốc, nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh phá sản. Khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường sẽ đóng băng, doanh nghiệp sẽ rơi vào khó khăn, còn người dân thì càng khó tiếp cận nhà ở", ông Đính nhấn mạnh.

Việc siết tín dụng có thể khiến thị trường nhà ở đóng băng. (Ảnh minh họa)

Khó xác định chính xác nhà thứ hai, thứ ba

Theo TS. Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế xã hội Hà Nội cho rằng, việc thực hiện bằng những biện pháp siết tín dụng % tỷ lệ cho vay trên giá trị nhà thứ hai, thứ ba, thứ tư... như đang đề xuất là khó khả thi.

Ông Phong đặt vấn đề, hiện nay rất khó xác định nhà thứ nhất, thứ hai, thứ ba... Ngân hàng không có trách nhiệm để làm điều đó, đặc biệt khi người dân đi vay ở nhiều ngân hàng khác nhau thì việc chứng minh sẽ rất khó.

Bên cạnh đó, quy định này cũng có kẽ hở để lách luật, như việc đứng tên người vay. Vì thế biện pháp siết việc cho vay mua nhà chỉ là "sản phẩm" của thủ tục hành chính, không có tính khả thi cao và không đạt được mục tiêu đạt ra.

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, cũng cho rằng ông hiểu Bộ Xây dựng đang muốn kiềm chế nhà đầu cơ bất động sản bằng việc siết hạn mức cho vay. "Tuy nhiên, chính sách này có vẻ như đang can thiệp vào hoạt động của ngân hàng và chính sách tiền tệ. Thị trường bất động sản và thị trường tài chính tín dụng cần sự ổn định lâu dài, không nên tìm kiếm giải pháp ngắn hạn. Về nguyên tắc, cần tôn trọng kinh tế thị trường, bất động sản là một ngành lớn, cần được phát triển đúng hướng", TS Hiển nêu quan điểm.

Cũng theo ông Hiển, tính thị trường nằm ở sự chọn lựa đầu tư giữa ngân hàng, nhà đầu tư và chủ đầu tư. Nhà nước nên quyết định trên cơ sở quy hoạch và bảo vệ những quy định luật pháp đã được Quốc hội thông qua. Nếu chính sách siết tín dụng như Bộ Xây dựng đề xuất có hiệu lực, sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường này đang khó khăn và chưa đáp ứng đủ cho số đông người có nhu cầu nhà ở.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng phân tích: Theo quy định của Luật các Tổ chức tín dụng, chính quyền không được phép can thiệp vào hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại. Các ngân hàng này chịu sự kiểm soát của Ngân hàng Trung ương thông qua các chỉ tiêu an toàn tín dụng. Việc can thiệp như vậy vừa vi phạm luật, vừa không phù hợp với hiến pháp, cụ thể là quyền tự do kinh doanh của các ngân hàng.

Hơn nữa, việc phân định nhà nào là nhà thứ nhất, nhà nào là nhà thứ hai là vô cùng khó khăn. Chính quyền không thể làm được và các ngân hàng thương mại lại càng không thể thực hiện, bởi đây không phải là nhiệm vụ của họ.

Ngoài ra, sau khi sáp nhập địa giới hành chính, rất nhiều người, trong đó có số đông công chức phải đi làm việc khác địa phương, nếu họ quyết định mua căn hộ thứ hai để sinh sống lại bị khống chế giảm mức cho vay sẽ gây khó khăn cho họ.

Đó là chưa kể nhiều trường hợp vì nhiều lý do như mua nhà cho người thân, con cái đi học... cũng cần vay để mua nhà.

"Tôi cho rằng vấn đề quan trọng là phải tạo ra nguồn cung phong phú, đa dạng sản phẩm, đặc biệt tạo nguồn cung về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, tăng nguồn cung nhà giá rẻ cho những người có thu nhập trung bình, thay vì can thiệp bằng giải pháp hành chính", vị lãnh đạo doanh nghiệp nhấn mạnh.