Người mua chuyển hướng đầu tư, căn hộ ven đô Hà Nội 'lên ngôi'

Theo khảo sát, với mức ngân sách khoảng 3 tỷ đồng, nhiều người tiêu dùng hiện rất khó khăn để tìm kiếm các dự án như mong muốn, do giá nhà đang ở mức cao ngất đặc biệt là khu trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội. Dù nhu cầu về nhà ở vẫn lớn nhưng giá cả leo thang đã khiến thị trường trở nên khó khăn hơn bao giờ hết cho những người có hạn chế về tài chính.

Nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra rằng, trong bối cảnh lãi suất tăng cao và sự cạnh tranh khốc liệt trong lĩnh vực bất động sản, khách hàng càng phải cẩn trọng hơn trong quyết định đầu tư. Chính vì vậy, nhiều người đổ về đầu tư mua nhà ở vùng ven đô Hà Nội. Điều này cũng khiến giá căn hộ ven đô Hà Nội 'lên ngôi'.

Giá nhà khu vực trung tâm Hà Nội ngày càng đắt đỏ

Vợ chồng chị Lê Khánh Linh (quê Hải Phòng) sau một thời gian đi làm tích lũy được hơn 500 triệu đồng. Tổng thu nhập của hai vợ chồng khoảng 40 triệu đồng/tháng. Chán cảnh đi thuê nhà, chị Linh bàn với chồng vay mượn thêm để tìm mua nhà, ổn định cuộc sống, thuận tiện cho việc đi làm và đưa đón con đi học.

Sau khi tìm hiểu, chị Linh không còn hy vọng mua nhà tại khu vực nội đô vì giá quá cao. Ở các khu vực như quận Thanh Xuân (cũ), Hoàng Mai (cũ), giá căn hộ chung cư cũ cũng đã trên 60 triệu đồng/m². Một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 60m² có giá hơn 3,5 tỷ đồng dù đã ở được 10 năm.

Môi giới tư vấn rằng vợ chồng chị nên chọn căn hộ xa trung tâm, ở ven đô thì mức giá thấp hơn, đóng theo tiến độ và có thể vay ngân hàng. Từ khu vực này đến chỗ làm của vợ chồng chị khoảng 15 - 20 km, đi xe máy khoảng hơn 1 tiếng đồng hồ nhưng nhà mới và rộng, con có chỗ vui chơi.

Nhiều chung cư ven đô Hà Nội có giá đạt ngưỡng 60-80 triệu đồng/m². (Ảnh minh họa)

Dù vẫn còn chút băn khoăn về quãng đường đi làm xa nhưng chị Linh cũng đồng ý đi xem nhà ở vùng ven với kỳ vọng giá sẽ "dễ chịu" để có thể mua được.

Sau đó, môi giới đã giới thiệu cho chị 1 dự án tại xã Đông Anh, giá 3,3 - 3,8 tỷ đồng cho căn diện tích 65-75 m² (khoảng 50 triệu đồng/m²). Người này nói giá bán trên đã chững khoảng nửa năm nay nên sẽ không tăng trong thời gian ngắn, nếu mua, chị Linh phải chốt nhanh, đề phòng thị trường biến động giá lại tăng.

Hay một dự án khác cũng thuộc xã Đông Anh nằm ở chân cầu Nhật Tân, mức giá dao động 56 - 61 triệu đồng/m². Môi giới cho biết với ngân sách dưới 3 tỷ, chị chỉ có thể mua căn một phòng ngủ tại dự án này.

"Cứ tưởng mua nhà xa trung tâm giá sẽ mềm, ai ngờ cũng cao như thế này. Tôi sẽ phải tính toán lại kế hoạch mua nhà vì thu nhập cũng có cao đâu. Vay ngân hàng quá nhiều thì không có khả năng chi trả ", chị Linh nói.

Cũng giống chị Linh, vợ chồng anh Nguyễn Hải Phong (quê Ninh Bình) đang gặp khó khi tìm mua nhà ở khu vực ven đô với ngân sách dưới 3 tỷ đồng. Hiện anh đã được giới thiệu tới một khu đô thị thuộc huyện Thanh Trì (cũ), với những căn diện tích 65 m² được chào 3,3 - 3,5 tỷ đồng (khoảng 52 triệu đồng/m²).

Anh tham khảo thêm dự án mở bán mới khu vực này, giá căn hộ cũng khoảng trên dưới 50 triệu đồng/m². Với ngân sách dưới 3 tỷ đồng, anh chỉ có thể mua được loại căn studio hoặc một phòng ngủ.

"Tôi làm kế toán, vợ làm giáo viên mầm non. Cả hai vợ chồng thu nhập mỗi tháng khoảng 35 triệu đồng, sau khi trừ đi các khoản chi tiêu, chúng tôi để dành được khoảng 12 triệu đồng/tháng. Sau 7 năm đi làm tích luỹ, cùng sự hỗ trợ từ hai bên gia đình, vợ chồng tôi tiết kiệm được khoảng 1,5 tỷ đồng. Nhưng số tiền này giờ cũng không mua nổi 1 căn hộ ven đô. Nếu vay ngân hàng, sau thời gian ưu đãi lãi suất, áp lực trả nợ sẽ đè nặng, tiền lương của hai vợ chồng không gánh được" , anh Phong chia sẻ.

Thực tế từ đầu năm đến nay, nhiều chung cư tại các khu vực ven Hà Nội dù mức giá tăng chậm lại so với năm 2025 nhưng vẫn neo cao. Giá chuyển nhượng tại một số dự án cách trung tâm hơn 15 km đã vượt 50 triệu đồng/m², thậm chí đạt 70 - 80 triệu đồng/m². So với giai đoạn 2018-2019, thời điểm chung cư huyện ven chủ yếu phân khúc bình dân dao động 18-30 triệu đồng/m², mặt bằng giá hiện tại đã tăng 2-2,7 lần.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý II, thị trường bất động sản Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ chung cư. Cụ thể, giá bán trung bình đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý I và gần 87,7% so với kỳ gốc.

Mức giá sơ cấp đang được thiết lập lại khi nhiều dự án bất động sản Hà Nội mới đều chào bán từ 75 triệu đồng/m² trở lên, một số nơi vượt mốc 100 triệu đồng/m², dù thanh khoản còn hạn chế. Điều này cho thấy thị trường đang bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý đầu cơ, hơn là nhu cầu thực tế.

Theo Savills Việt Nam, giá bán chung cư mới ngày càng đắt đỏ dù nguồn cung không còn khan hiếm. Nửa đầu năm nay, tổng nguồn cung mới đã đạt 14.900 căn, tăng hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) cũng tăng 40% theo năm, đạt trung bình 91 triệu đồng/m². Trong quý, phân khúc trên 4 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 67%, còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng.

Người trẻ lo áp lực tài chính

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, căn hộ mới với mức giá 2-3 tỷ đồng đã không còn ở nội đô và giờ cũng ngày càng khan hiếm ở ven đô. Nguyên nhân chủ yếu là do giá bán của các dự án sơ cấp ngày càng cao. Dự án mới đắt đỏ cũng đẩy mặt bằng căn hộ bình dân lên cao hơn so với những năm trước. Ngoài ra, chi phí xây dựng, đặc biệt là giá vật liệu xây dựng tăng cao, tiền sử dụng đất, nhân công tăng, đã góp phần đẩy giá bán dự án mới tăng cao.

Nhiều người trẻ sợ áp lực trả nợ không dám vay mua nhà. (Ảnh minh họa).

Theo ông Toản, với nhóm tuổi dưới 35, việc sở hữu một căn nhà đòi hỏi thu nhập và số dư nhất định. Tuy có thể sử dụng đòn bẩy tài chính để hiện thực hóa giấc mơ an cư song họ cũng thận trọng hơn trong bài toán đi vay khi giá nhà quá cao.

"Không ít trường hợp người vay trả góp mua nhà lâm vào khủng hoảng khi mất cân đối dòng tiền, buộc phải bán nhà" , ông nói.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết với thu nhập hiện nay, phần lớn người trẻ hoặc người có thu nhập trung bình chỉ đủ khả năng vay mua các dự án nhà vừa túi tiền, giá bán từ 2-3 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, phân khúc này ngày càng khan hiếm, ít được các chủ đầu tư quan tâm, nhất là ở thị trường Hà Nội và TP.HCM.

Chính vì vậy, theo ông, việc tạo cơ chế thuận lợi cho nhóm lao động trẻ mua nhà ở vừa túi tiền sẽ là động lực để khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc rổ hàng, chuyển hướng sang đầu tư sang phân khúc này nhiều hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét giá nhà ngày càng đắt đỏ, trong khi thu nhập của người dân không đuổi kịp nên việc an cư của người dân ngày càng khó khăn.

Giai đoạn 2014 đến nay, thu nhập bình quân tháng của người lao động tăng từ 4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng, trung bình 6,4% một năm. Trong khi giá chung cư đắt gấp đôi, bình quân 11,7% một năm, từ 25 triệu đồng lên tới gần 76 triệu đồng một m². Với mức giá này, nếu không có sự trợ giúp từ gia đình, người trẻ sẽ khó có khả năng mua nhà.

Còn theo bà Phạm Thị Miền, ngay cả nhóm thu nhập cao như ngành ngân hàng cũng gặp khó. Lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng tăng từ 22,5 triệu đồng/tháng năm 2014 lên 55,44 triệu đồng/tháng năm 2025, tức chỉ gấp đôi sau hơn 10 năm, nhưng giá nhà tăng hơn gấp ba lần. Một gia đình hai vợ chồng cùng làm ngân hàng có thể mua nhà trong 3,5 năm nếu “dốc toàn lực”, nhưng thực tế sẽ cần khoảng 10 năm hoặc hơn, bởi giá nhà chưa bao giờ đứng yên.

" Rõ ràng, giấc mơ an cư ngày càng xa vời với đa số người dân đô thị, vì vậy không ít bạn trẻ buộc phải trì hoãn hoặc chọn thuê dài hạn, thay vì lao vào áp lực trả nợ vay hàng chục năm ”, bà Miền nhìn nhận.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group lại đưa ra một thực tế là tại TP.HCM, căn hộ 2 - 3 tỷ đồng ở vùng ven vẫn có, nhưng người trẻ hiện nay lại ưu tiên tiện ích, môi trường sống và dịch vụ quản lý. Theo ông, để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng bằng vốn vay, người mua cần sẵn ít nhất 1-1,5 tỷ đồng, phần còn lại trả góp 10 năm và thu nhập phải từ 35-40 triệu đồng mỗi tháng. Nhưng nhóm có thu nhập này lại hướng đến căn hộ cao cấp 5-6 tỷ đồng ở trung tâm.

Trong khi nhóm thu nhập trung bình 15-20 triệu đồng lại không đủ tích lũy để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng. Chính sự chênh lệch này khiến nhà giá rẻ rơi vào cảnh ế ẩm.