Muốn có sổ đỏ cho đất không có giấy tờ thì cần đóng các tiền phí nào?

1. Lệ phí cấp sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu do HĐND cấp tỉnh quy định, nên có sự khác biệt giữa các tỉnh, thành.

2. Tiền sử dụng đất

Không giống đất có giấy tờ, khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ, nhiều trường hợp đất không có giấy tờ phải nộp tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi được cấp Giấy chứng nhận nếu thuộc trường hợp phải nộp. Tiền sử dụng đất phụ thuộc vào loại đất, diện tích và vị trí thửa đất và được xác định theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Trường hợp đất không có giấy tờ là đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Ngoài các khoản trên, người dân có thể phải nộp thêm phí đo đạc, lập bản đồ địa chính khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ vào năm 2025.

1.1. Không phải nộp tiền sử dụng đất

Theo khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18.12.1980:

Không vi phạm pháp luật về đất đai;

Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

​Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 18.12.1980 - trước 15.10.1993

Không vi phạm pháp luật về đất đai;

Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

​Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng giao đất nông nghiệp mà đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước 1.7.2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Lệ phí cấp sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể. (Ảnh minh họa)

Không vi phạm pháp luật về đất đai;

Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

​Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

Đã sử dụng đất ở, phi nông nghiệp trước 1.7.2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn

Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp

Như vậy, người dân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất nếu thuộc các trường hợp trên.

1.2. Có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bốn (04) trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện: Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai (đất không lấn, chiếm…); Không thuộc trường hợp đất giao trái thẩm quyền như sau:

Trường hợp 1: Với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại điểm a, điểm d khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai.

Trường hợp 2: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai.

Trường hợp 3: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai.

Trường hợp 4: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai.

Như vậy, trên đây là các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

3. Lệ phí trước bạ

Nghị định số 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định cụ thể mức lệ phí trước bạ phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở là 0,5%.

Công thức tính lệ phí trước bạ như sau: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%.

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất sẽ được tính theo giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.

4. Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ vào Điểm i Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC và Điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ do HĐND cấp tỉnh quy định. Theo đó, một số tỉnh/TP trực thuộc Trung ương có thể sẽ không thu phí khi cấp sổ đỏ lần đầu.

Theo đó, mức thu phí cụ thể sẽ phụ thuộc vào: Diện tích thửa đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của mỗi địa phương.