Làm sổ đỏ theo quy định mới: Khoản phí bắt buộc cao nhất là khoản nào?

1. Các khoản phí, lệ phí khi làm sổ đỏ năm 2025

Theo khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, cơ quan Nhà nước chỉ cấp sổ đỏ sau khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Nghĩa vụ này bao gồm:

• Tiền sử dụng đất (theo khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024).

• Tiền thuê đất (khoản 45 Điều 3 và khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024).

• Lệ phí trước bạ (Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC).

• Phí thẩm định hồ sơ (điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, sửa đổi tại Thông tư 106/2021/TT-BTC).

• Thuế thu nhập cá nhân (nếu có giao dịch chuyển nhượng, tặng cho; căn cứ Điều 14 Luật Thuế TNCN 2007 và Điều 247 Luật Đất đai 2024).

• Ngoài ra, còn có thể phát sinh chi phí đo đạc, phí công chứng, chứng thực hợp đồng tùy từng trường hợp cụ thể.

Làm sổ đỏ theo quy định mới: Khoản phí bắt buộc cao nhất là khoản nào? (Ảnh minh họa)

2. Khoản phí cao nhất khi làm sổ đỏ

Trong số các nghĩa vụ tài chính kể trên, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ thường là hai khoản lớn nhất. Tùy vào nguồn gốc đất và tình huống thực tế, một trong hai khoản này có thể chiếm tỷ trọng áp đảo.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền tổ chức, cá nhân phải nộp trước khi đưa tài sản (đất, nhà) vào sử dụng hợp pháp. Đây là khoản bắt buộc khi cấp sổ đỏ lần đầu hoặc khi sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu hiện hành là:

0,5% × (Diện tích đất × Giá đất)

(Giá đất căn cứ theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Nếu có hợp đồng mua bán và giá ghi trên hợp đồng cao hơn bảng giá, cơ quan thuế tính theo giá hợp đồng.)

Ví dụ: Nếu diện tích đất là 100 m², giá đất theo bảng giá là 20 triệu đồng/m², lệ phí trước bạ sẽ là:

0,5% × 100 × 20.000.000 = 10.000.000 đồng.

Một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ gồm: cha mẹ tặng cho con, vợ chồng tặng cho nhau, hoặc nhận thừa kế theo quy định.

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền người dân trả cho Nhà nước khi:

Được giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ: từ đất nông nghiệp sang đất ở).
Công nhận quyền sử dụng đất ở cho thửa đất chưa được cấp sổ đỏ.

Công thức tính theo Luật Đất đai 2024:

Tiền sử dụng đất = Diện tích × Giá đất × Tỷ lệ thu

Trong đó:

Giá đất: căn cứ tại Điều 159 và 160 Luật Đất đai 2024.

Tỷ lệ thu: từ 40% đến 100% tùy trường hợp có hay không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất.

Đây là khoản có thể cao nhất trong toàn bộ quá trình làm sổ đỏ, đặc biệt với các trường hợp hợp thức hóa đất ở hoặc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở tại khu vực có giá đất cao.

(Ảnh minh họa).

3. Các khoản phí khác

Ngoài hai khoản chính trên, người dân còn phải nộp:

• Lệ phí cấp sổ đỏ: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (thường vài chục đến vài trăm nghìn đồng).

• Phí thẩm định hồ sơ: Phục vụ việc kiểm tra thực địa, thẩm định quyền sử dụng đất.

• Phí đo đạc bản đồ địa chính: Nếu thửa đất chưa có bản đồ hoặc cần đo đạc lại.

• Thuế thu nhập cá nhân: Nếu phát sinh giao dịch mua bán, tặng cho (trừ trường hợp được miễn).

4. Từ 1/1/2026: Áp dụng bảng giá đất mới

Theo khoản 1 và 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, từ 1/1/2026, các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới hàng năm thay vì 5 năm/lần như hiện nay. Bảng giá này dùng để tính:

• Tiền sử dụng đất.

• Tiền thuê đất hằng năm.

• Lệ phí trước bạ.

• Thuế liên quan đến đất đai.

• Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

UBND cấp tỉnh sẽ trình HĐND cùng cấp phê duyệt và công bố bảng giá áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm.

Điều này đồng nghĩa, nếu bảng giá đất mới tăng, cả tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ sẽ tăng theo. Người có nhu cầu cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất nên cân nhắc hoàn tất thủ tục trước thời điểm áp dụng bảng giá mới để tiết kiệm chi phí.