Làm sao để thanh toán an toàn khi mua đất, đảm bảo quyền lợi người mua?

Mua bán đất, hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự cẩn trọng từ cả người mua và người bán. Để giảm thiểu rủi ro, người mua cần trang bị cho mình những kiến thức pháp lý cơ bản và nắm vững quy trình thực hiện.

Trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch nào, người mua cần hiểu rõ ba quy tắc quan trọng sau:

1. Đặt cọc không phải là thanh toán

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Cách thanh toán khi mua đất như thế nào để đảm bảo quyền lợi? (Ảnh minh hoạ)

Như vậy, mục đích chính của đặt cọc là bảo đảm rằng cả hai bên sẽ tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán đất. Khoản tiền đặt cọc không phải là một phần của giá trị chuyển nhượng mà chỉ là một khoản đảm bảo.

Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý?

Pháp luật không quy định cụ thể về mức tiền đặt cọc. Mức đặt cọc hoàn toàn do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định:

- Đặt cọc nhiều: Nếu thực sự mong muốn mua được thửa đất đó (do vị trí đẹp, phù hợp với tài chính,…), việc đặt cọc nhiều sẽ mang lại lợi thế. Nếu bên bán từ chối chuyển nhượng, họ sẽ phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương (trừ khi có thỏa thuận khác). Điều này tạo thêm áp lực cho bên bán và tăng khả năng giao dịch thành công. Ví dụ, nếu ông A đặt cọc 300 triệu đồng cho thửa đất trị giá 1 tỷ đồng và ông B (bên bán) từ chối chuyển nhượng, ông B phải trả lại 300 triệu đồng và bồi thường thêm 300 triệu đồng.

- Đặt cọc ít: Ngược lại, nếu không quá chắc chắn về việc mua hoặc muốn giảm thiểu rủi ro mất cọc, người mua có thể đặt cọc ít hơn.

2. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để chuyển nhượng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật phải thực hiện theo 03 bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).

Lưu ý: Dù được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải khai để Nhà nước quản lý.

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

3. Chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính

(Ảnh minh hoạ)

Nội dung này được quy đinh tại Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất:

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Bí quyết thanh toán an toàn: Dựa trên quy trình chuyển nhượng trên, người mua có thể chia việc thanh toán thành nhiều đợt để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, tối thiểu nên chia thành hai đợt:

- Đợt 1: Thanh toán khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Mức thanh toán: Thỏa thuận giữa hai bên, nhưng nên ở mức 80 - 90% tổng giá trị chuyển nhượng.

- Đợt 2: Thanh toán sau khi đăng ký biến động (sang tên) hoặc khi nộp hồ sơ đăng ký biến động

Mức thanh toán: Thỏa thuận giữa hai bên, nhưng nên giữ lại một phần nhỏ cho đến khi hoàn tất việc sang tên. Tốt nhất, người mua nên thanh toán nốt sau khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mang tên mình.

Lưu ý: Thực tế, việc thỏa thuận các điều khoản thanh toán có thể gặp khó khăn, vì tăng độ an toàn cho người mua có thể đồng nghĩa với việc tăng rủi ro cho người bán. Tuy nhiên, người mua cần kiên trì đàm phán để đạt được sự đồng thuận, đảm bảo quyền lợi của mình.