Thứ tư, 06/08/2025
Mua bán đất, hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự cẩn trọng từ cả người mua và người bán. Để giảm thiểu rủi ro, người mua cần trang bị cho mình những kiến thức pháp lý cơ bản và nắm vững quy trình thực hiện.
Trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch nào, người mua cần hiểu rõ ba quy tắc quan trọng sau:
1. Đặt cọc không phải là thanh toán
Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Cách thanh toán khi mua đất như thế nào để đảm bảo quyền lợi? (Ảnh minh hoạ)
Như vậy, mục đích chính của đặt cọc là bảo đảm rằng cả hai bên sẽ tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán đất. Khoản tiền đặt cọc không phải là một phần của giá trị chuyển nhượng mà chỉ là một khoản đảm bảo.
Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý?
Pháp luật không quy định cụ thể về mức tiền đặt cọc. Mức đặt cọc hoàn toàn do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định:
- Đặt cọc nhiều: Nếu thực sự mong muốn mua được thửa đất đó (do vị trí đẹp, phù hợp với tài chính,…), việc đặt cọc nhiều sẽ mang lại lợi thế. Nếu bên bán từ chối chuyển nhượng, họ sẽ phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương (trừ khi có thỏa thuận khác). Điều này tạo thêm áp lực cho bên bán và tăng khả năng giao dịch thành công. Ví dụ, nếu ông A đặt cọc 300 triệu đồng cho thửa đất trị giá 1 tỷ đồng và ông B (bên bán) từ chối chuyển nhượng, ông B phải trả lại 300 triệu đồng và bồi thường thêm 300 triệu đồng.
- Đặt cọc ít: Ngược lại, nếu không quá chắc chắn về việc mua hoặc muốn giảm thiểu rủi ro mất cọc, người mua có thể đặt cọc ít hơn.
2. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để chuyển nhượng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật phải thực hiện theo 03 bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).
Lưu ý: Dù được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải khai để Nhà nước quản lý.
Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
3. Chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính
(Ảnh minh hoạ)
Nội dung này được quy đinh tại Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất:
Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.
Bí quyết thanh toán an toàn: Dựa trên quy trình chuyển nhượng trên, người mua có thể chia việc thanh toán thành nhiều đợt để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, tối thiểu nên chia thành hai đợt:
- Đợt 1: Thanh toán khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Mức thanh toán: Thỏa thuận giữa hai bên, nhưng nên ở mức 80 - 90% tổng giá trị chuyển nhượng.
- Đợt 2: Thanh toán sau khi đăng ký biến động (sang tên) hoặc khi nộp hồ sơ đăng ký biến động
Mức thanh toán: Thỏa thuận giữa hai bên, nhưng nên giữ lại một phần nhỏ cho đến khi hoàn tất việc sang tên. Tốt nhất, người mua nên thanh toán nốt sau khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mang tên mình.
Lưu ý: Thực tế, việc thỏa thuận các điều khoản thanh toán có thể gặp khó khăn, vì tăng độ an toàn cho người mua có thể đồng nghĩa với việc tăng rủi ro cho người bán. Tuy nhiên, người mua cần kiên trì đàm phán để đạt được sự đồng thuận, đảm bảo quyền lợi của mình.
Người trung niên phải rất chín chắn và kiên định trong cách ứng xử với...
Đời sống số - 1 giờ, 16 phút trước
Một nguyên tắc thú vị mà nhiều người không biết là không đặt bình hoa bên trái bàn thờ. Ý nghĩa của điều này là gì? Vì lý do gì mà nhiều người giàu...
Tin trong ngày - 1 giờ, 16 phút trước
Trong khoảng vài tháng tới, Nga có thể bắt đầu thử nghiệm một loại vắc-xin ung thư mới, được kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá trong điều trị. Vắc-xin này sử dụng...
Tin trong ngày - 1 giờ, 17 phút trước
Thị trường taxi Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng ngoạn mục về giá trị giao dịch trong quý II năm 2025, với người tiêu dùng chi hơn 9.000 tỷ đồng cho dịch...
Kiến thức - 1 giờ, 19 phút trước
Ngay cả khi Al và khoa học công nghệ có sự phát triển vượt bậc thì ngành này vẫn có chỗ đứng với mức thu nhập hấp dẫn.
Kiến thức - 1 giờ, 19 phút trước
Từ ngày 1/7/2025, Luật Bảo hiểm xã hội (BHXH) năm 2024 sẽ chính thức có hiệu lực, không chỉ điều chỉnh các quy định về tuổi nghỉ hưu mà còn có những thay đổi...
Kiến thức - 1 giờ, 19 phút trước
Từ ngày 1/7/2025, Luật Bảo hiểm xã hội (BHXH) năm 2024 sẽ chính thức có hiệu lực, không chỉ điều chỉnh các quy định về tuổi nghỉ hưu mà còn có những thay đổi...
VIDEO - 1 giờ, 19 phút trước
Trong clip, Ngọc Trinh tự tin tạo dáng, vừa "flex" vóc dáng hậu giảm cân vừa show thần thái sắc lạnh và quyến rũ. Dù mặc bikini bé nhưng hình ảnh của Ngọc Trinh...
Đời sống số - 1 giờ, 25 phút trước
Đây là một trắc nghiệm tâm lý thú vị giúp bạn khám phá xem bạn có phải là người khéo léo trong giao tiếp và ứng xử không, chỉ qua việc chọn chiếc cốc...
Xài gì - 2 giờ, 28 phút trước
Máy điều hòa đã trở thành thiết bị thiết yếu trong hầu hết các gia đình hiện nay. Tuy nhiên, ít ai biết rằng chỉ một chi tiết nhỏ trong quá trình lắp đặt,...
Tin trong ngày - 2 giờ, 28 phút trước
Bộ Nội vụ có thông báo lịch nghỉ Quốc khánh 2/9 năm 2025 đối với cán bộ, công chức, viên chức và người lao động. Theo đó, kỳ nghỉ kéo dài từ thứ Bảy...
Kiến thức - 2 giờ, 28 phút trước
Hàng loạt ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất trong tháng 8. Trong đó xuất hiện mức lãi suất lên tới gần 10%.
Tin trong ngày - 2 giờ, 29 phút trước
Gần đây, trường Đại học Công nghệ (Đại học Quốc gia Hà Nội) vừa phát đi thông báo gửi đến các thí sinh đang đợi kết quả tuyển sinh.
Tin trong ngày - 2 giờ, 29 phút trước
Việc tuyển chọn công dân nhập ngũ năm 2026 được thực hiện theo quy định tại Thông tư 148/2018/TT-BQP, Thông tư 68/2025/TT-BQP và Thông tư 105/2023/TT-BQP.
Đời sống số - 2 giờ, 29 phút trước
Đối với một số phụ nữ, dù họ có xinh đẹp như Hằng Nga duyên dáng hay xấu xí như Thi Lưu Kiệt thích ngoáy mũi, đàn ông đều sẽ kìm nén sự ghét...
Tin trong ngày - 3 giờ, 10 phút trước
Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực đã đặt ra nhiều quy định quan trọng nhằm tăng cường quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Một trong những nội dung đáng...
Kiến thức - 3 giờ, 10 phút trước
Khoảng 4 tháng nữa, khi bảng lương mới dành cho giáo viên các cấp gồm giáo viên THPT, THCS, Tiểu học và Mầm non sẽ chính thức có hiệu lực thì nhà giáo có...
Kiến thức - 3 giờ, 10 phút trước
Khi Luật Bảo hiểm xã hội 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2025 thì theo quy định mới nhất điều kiện hưởng BHXH 1 lần cụ thể ra sao?
Làm sao - 3 giờ, 10 phút trước
Người dùng có thể bị chiếm quyền kiểm soát gần như toàn bộ điện thoại nếu không để ý.
Kiến thức - 3 giờ, 11 phút trước
Ngành Marketing tiếp tục chứng tỏ sức hút mạnh mẽ với điểm chuẩn cao và ổn định trong ba năm gần đây tại cả các trường đại học top đầu và nhóm giữa.
Tin trong ngày - 3 giờ, 19 phút trước
Trong lòng phố cổ Hà Nội, Thang Long Water Puppet từ lâu đã trở thành điểm hẹn văn hóa đặc sắc, thu hút hàng nghìn du khách trong và ngoài nước mỗi năm.
Đời sống số - 4 giờ, 31 phút trước
Hôm nay đánh dấu sự khởi đầu của mùa thu (1:51 chiều), đánh dấu sự chuyển đổi từ tháng Quý Mùi sang tháng Giáp Thân. Ngày 7 tháng 8, thứ Năm, ngày mười bốn...
Tin trong ngày - 4 giờ, 43 phút trước
Khi chính thức vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, cùng với Luật Đất đai 2024 thì Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ đã phân định rõ ràng hơn thẩm quyền...
Tin trong ngày - 4 giờ, 44 phút trước
Việc thay đổi về lệ phí trước bạ có thể mang lại lợi ích cho người mua xe máy.
Tin trong ngày - 4 giờ, 44 phút trước
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế mạnh mẽ giữa Việt Nam và Trung Quốc, nhu cầu nhân lực thành thạo tiếng Trung đang tăng cao chưa từng thấy. Tuy nhiên, sự phát triển...
Tin trong ngày - 4 giờ, 44 phút trước
Theo Nghị định 188/2025/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo hiểm y tế, từ ngày 15/8/2025, học sinh, sinh viên sẽ được Nhà nước hỗ...