Hà Nội chi 730.000 tỷ quy hoạch sông Hồng: Đâu là tọa độ 'kim cương' mới?

Theo quy hoạch tầm nhìn 100 năm, Hà Nội sẽ chuyển từ mô hình đô thị đơn nhân sang đa cực, trong đó sông Hồng được xác định là trục phát triển trung tâm của Thủ đô.

Chuyên gia tài chính Tô Anh Hùng cho rằng việc phát triển hai bên bờ sông là xu hướng tất yếu, tương tự mô hình của Seoul và Thượng Hải.

Điểm nhấn nổi bật của quy hoạch là việc xác lập sông Hồng trở thành trục cảnh quan sinh thái - văn hóa chủ đạo. 

Chia sẻ trong talkshow "Quy hoạch Hà Nội mới: Dự án sông Hồng 730.000 tỷ đồng lên ngôi - Bất động sản bùng nổ hay chôn vốn?", ông Hùng cho rằng, sự thay đổi này không chỉ đơn thuần là mở rộng địa giới mà còn là quá trình tái định nghĩa các vị trí “kim cương” mới của Thủ đô, nơi quỹ đất còn rộng và dư địa phát triển lớn hơn nhiều so với khu vực trung tâm hiện hữu.

Tuy nhiên, trong quá trình hiện thực hóa tầm nhìn này, những đặc thù về tâm lý và tập quán sinh sống người dân đang từng bước được điều chỉnh để phù hợp với định hướng phát triển mới của đô thị.

Ông Hùng cho rằng, khác với người dân miền Nam hay miền Tây vốn quen với sông nước, người Hà Nội từ lâu có tâm lý ngại “đi qua sông”. Điều này thể hiện rõ khi các khu vực phía Tây như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm phát triển mạnh hơn đáng kể so với phía Đông như Gia Lâm, Long Biên, dù khoảng cách tới Hồ Gươm là tương đương.

Chuyên gia tài chính Tô Anh Hùng.

Để giảm áp lực cho phía Tây Hà Nội, việc phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ, đặc biệt là Metro và mô hình đô thị TOD, được xem là yếu tố then chốt giúp kết nối khu Bắc và Đông với trung tâm.

Trong bối cảnh quy hoạch dày đặc, dòng tiền bất động sản đang dịch chuyển từ phía Tây sang các khu vực còn dư địa tăng trưởng. Theo chuyên gia Tô Anh Hùng, giá tại Cầu Giấy, Thanh Xuân đã quá cao, trong khi phía Nam như Hoàng Mai, Thanh Trì hút nhà đầu tư nhờ mở rộng Quốc lộ 1A và sự xuất hiện của các đại đô thị. Đông Anh cũng tăng mạnh nhờ kỳ vọng vào vành đai 3.5 và 4, nhưng ông cảnh báo nhiều nơi bị đẩy giá vượt xa giá trị hạ tầng thực tế.

Ông Hùng cho rằng nguyên nhân khiến nhiều khu đô thị ven đô trở thành “đô thị ma” là chỉ tập trung bán nhà mà thiếu việc làm và tiện ích đủ sức giữ chân cư dân. Bài học từ Keangnam cho thấy một trung tâm kinh tế lớn có thể kéo theo nhu cầu ở thực và dịch vụ phát triển.

Chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro khi chạy theo quy hoạch trên giấy, đặc biệt với đất nông nghiệp ven sông. Các yếu tố như hành lang thoát lũ, quy hoạch sông Hồng, chi phí chuyển đổi đất theo bảng giá mới năm 2026 và lãi suất vay cao từ 13–17% đều khiến đầu tư tiềm ẩn nhiều nguy cơ.

Theo ông, nhà đầu tư nên ưu tiên tài sản có dòng tiền thực, áp dụng nguyên tắc “70% hạ tầng hiện hữu, 30% kỳ vọng quy hoạch”, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính quá lớn và sẵn sàng tái cơ cấu nếu gặp áp lực.

Về dài hạn, quy hoạch Hà Nội hướng tới đô thị nén, cao tầng, kết nối Metro và không gian ngầm. Các bất động sản gần Metro được dự báo tăng giá ổn định khoảng 8% mỗi năm, trong khi nhà trong ngõ nhỏ, khó đảm bảo phòng cháy chữa cháy sẽ giảm sức hút.

Ông Hùng khuyên nhà đầu tư cần trang bị kiến thức quy hoạch, định giá kỹ lưỡng và xây dựng danh mục nhiều lớp, từ nhà ở, tài sản tạo dòng tiền đến đầu tư vùng ven để thích ứng với biến động thị trường.