Giá chung cư Hà Nội quá cao, các chuyên gia dự báo xu hướng đầu tư bất động sản thời gian tới

Thị trường bất động sản bước qua nửa đầu năm 2025 với đầy đủ những "gam màu" đậm nhạt. Theo thống kê, trên phạm vi cả nước có 46 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới và 160 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tăng lần lượt 21% và 82% so với cùng kỳ năm 2024. Riêng phân khúc nhà ở, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tổng nguồn cung đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024.

Sự cải thiện đáng kể về nguồn cung thể hiện rõ nét tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, Hà Nội là địa phương dẫn đầu về tăng trưởng giá bất động sản trong giai đoạn 2021-2025, với mức tăng tới 112%, theo sau là Hải Phòng tăng 71%. Đại diện của miền Trung là Đà Nẵng cũng gây ấn tượng với mức tăng 53%, trong khi TP.HCM - đầu tàu kinh tế phía Nam ghi nhận mức tăng giá 42% trong vòng 5 năm.

Theo số liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2014 - 2015, giá chung cư Hà Nội dao động khoảng 18 - 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến quý II năm nay, giá chung cư trung bình tại Hà Nội đã lên tới 75,5 triệu đồng/m2. Nhiều dự án cao cấp thậm chí đang chào bán ở mức 100 - 150 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh giá chung cư tăng cao, chuyên gia dự báo dòng vốn đầu tư bất động sản có thể dịch chuyển sang các thị trường khác. (Ảnh minh họa)

Theo báo Lao Động đưa tin, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes - cho biết, để nhìn nhận diễn biến thị trường chung cư Hà Nội cuối năm 2025, cần nhìn lại bức tranh thị trường năm 2024. Trong giai đoạn này, căn hộ chung cư tại Hà Nội thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư, giá liên tục tăng nóng. Tuy nhiên, đến cuối năm 2024 đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm nhẹ.

Bước sang năm 2025, do nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giá sơ cấp vẫn leo thang. Các dự án mới quanh khu vực Vành đai 2, Vành đai 3 đang ghi nhận mức giá 120 - 200 triệu đồng/m2, trong khi các sản phẩm có giá dưới 60 triệu đồng/m2 hầu như không còn trên thị trường.

Đối với thị trường thứ cấp, sau giai đoạn chững lại cuối năm 2024 và quý I/2025, đến quý II và quý III/2025, giá bắt đầu có xu hướng tăng nhẹ, đặc biệt ở các dự án có vị trí nằm gần các sản phẩm cao cấp bán mới.

"Chung cư vẫn là sản phẩm có sức hút lớn do đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở và vị trí thuận lợi tại trung tâm đô thị. Tuy nhiên, dự báo mức tăng giá thời gian tới sẽ chậm hơn, thanh khoản duy trì ở mức trung bình, khó còn dư địa tăng đột biến như trước đây", ông Chung nói.

Nói về rủi ro khi đầu tư căn hộ chung cư, ông Chung nhận định nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu. Nếu đầu tư để kỳ vọng tăng giá vốn thì chung cư không còn hấp dẫn, bởi dư địa tăng giá không nhiều. Ngược lại, nếu coi đây là tài sản lâu dài, có thể khai thác cho thuê để tạo dòng tiền thụ động thì vẫn là một lựa chọn phù hợp, nhất là với những dự án đã hoàn thiện pháp lý và đưa vào vận hành.

Theo ông, thị trường sơ cấp hiện có mức giá rất cao, thanh khoản chỉ ở mức trung bình. Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu phục hồi, thanh khoản tích cực hơn nhờ hưởng lợi từ đà tăng giá của sơ cấp. Tuy vậy, xét tổng thể, cơ hội tăng giá mạnh trong ngắn hạn không còn nhiều, nên đầu tư căn hộ để “lướt sóng” sẽ tiềm ẩn rủi ro.

Ông Chung cũng chỉ ra xu hướng mới của dòng vốn đầu tư. Từ cuối năm 2024, nhiều nhà đầu tư đã có dấu hiệu "rút chân" khỏi thị trường Hà Nội, tìm cơ hội ở các địa phương khác. Đến năm 2025, sự dịch chuyển này càng rõ rệt khi nhiều thị trường đất nền tỉnh, nhất là những khu vực có thông tin sáp nhập hoặc hạ tầng phát triển, ghi nhận thanh khoản tốt và giá tăng mạnh.

Bên cạnh đó, ông Chung dự báo phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có tín hiệu phục hồi, tập trung tại các thị trường lớn như Nha Trang, Phú Quốc. Tuy nhiên, sự khởi sắc rõ nét hơn của phân khúc này có thể sẽ diễn ra từ năm 2026.