Giá chung cư đang cao kỷ lục, có nên 'ghìm' phân khúc cao cấp để hạ nhiệt thị trường?

Cần bổ sung phân khúc nhà ở vừa túi tiền

Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá hợp lý, dự báo về một sự “bùng nổ” nhà ở vừa túi tiền trong thập kỷ tới đang được xem như tín hiệu tích cực. Phân khúc này không chỉ mang đến cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu người trẻ, mà còn có thể trở thành động lực phục hồi cho thị trường bất động sản.

Tại một buổi tọa đàm diễn ra mới đây, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho rằng, thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung. Tuy nhiên, "mất cân đối" không có nghĩa là "thừa". Chúng ta cần hiểu đúng rằng, thị trường có bốn phân khúc chính: bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang, ngoài ra còn có phân khúc siêu sang.

Thực tế là trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội, cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Một điểm đáng chú ý là, dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng cứ ra đến đâu là hấp thụ hết đến đó. Theo báo cáo mới nhất của chúng tôi, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc này đạt gần 90%.

Sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Đến thời điểm hiện tại, giá trung bình đã là 85,6 triệu đồng/m². Để so sánh, vào năm 2022, con số này chỉ khoảng 50 triệu đồng/m². Nguyên nhân là vì thị trường thiếu hụt các sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp, khiến cho mặt bằng giá chung bị đẩy lên.

Nếu trong tương lai, chúng ta bổ sung được nguồn cung cho hai phân khúc này, mẫu số chung sẽ lớn hơn, thì tự khắc nền giá sẽ được điều tiết lại một cách hợp lý. So với TP.HCM, giá căn hộ Hà Nội đang dần tiệm cận. Trước năm 2021, giá nhà ở TP.HCM luôn cao hơn Hà Nội, nhưng hiện tại sự chênh lệch này gần như không còn.

Kéo giá nhà cao cấp không phải là giải pháp

Dù kỳ vọng về làn sóng phát triển nhà ở vừa túi tiền đang mang lại tín hiệu tích cực, nhưng việc khơi thông nguồn cung ở phân khúc này mới chỉ là một phần của bài toán. Thực tế, cấu trúc thị trường hiện nay đang nghiêng mạnh về phía nhà cao cấp và hạng sang, khiến giá trung bình bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc “ghìm” giá ở nhóm cao cấp để kéo mặt bằng chung xuống chưa phải là cách tiếp cận hợp lý.

Chia sẻ tại sự kiện, ông Trung cho biết, nhiều người cho rằng vì giá nền đang cao, chúng ta nên "ghìm" giá của phân khúc cao cấp xuống để kéo giá nhà nói chung giảm theo. Tôi cho rằng cách tiếp cận này không hợp lý. Chúng ta không thể dựa vào cảm tính để ra quyết sách.

Thay vào đó, chính sách phải dựa trên cơ sở dữ liệu và nghiên cứu chi tiết về từng phân khúc. Phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề: bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt".

Theo các chuyên gia, việc ‘giảm giá nhà cao cấp không phải là cách hạ nhiệt thị trường’.

Trong câu chuyện phát triển nhà ở vừa túi tiền, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng, hiện có hai phân khúc chính: nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội.

"Tôi tin rằng thời gian tới sẽ có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Sở dĩ có sự chuyển động mạnh mẽ như vậy là bởi ba điểm nghẽn lớn trước đây của nhà ở xã hội đã được tháo gỡ phần lớn - khoảng 2,5 trên 3 điểm nghẽn.

Thứ nhất là chi phí đầu vào, nay đã được xác định rõ hơn, minh bạch hơn.

Thứ hai là mức khống chế lợi nhuận. Trước đây, mức lợi nhuận 10% khiến doanh nghiệp rất rủi ro, chỉ cần sai một phép tính là có thể lỗ. Nay mức này đã được nâng lên 13%, và chúng tôi hy vọng sẽ còn được điều chỉnh linh hoạt hơn trong tương lai.

Thứ ba là đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hiện cũng đã được mở rộng đáng kể, giúp thị trường có thêm người thụ hưởng thực sự", ông Quyền nói.

Theo CEO Thắng Lợi Group, những thay đổi này chắc chắn sẽ tạo ra một làn sóng mới các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Với doanh nghiệp, chỉ cần lợi nhuận trên 10%, tức là cao hơn lãi suất ngân hàng trong bối cảnh "tiền rẻ" hiện nay là đã có động lực để đầu tư.

"Tôi thật sự có một niềm tin rất sáng sủa rằng trong 10 năm tới, thế hệ trẻ Việt Nam sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên của mình. Và để đạt được điều đó, chúng ta cần sự đồng hành của cả hệ thống, từ các cơ quan quản lý đến những doanh nghiệp lớn trong ngành, những "Big Four" của thị trường bất động sản Việt Nam", ông Quyền nhấn mạnh.

Theo quan sát của ông Quyền thấy rằng, hiện nay bốn ngân hàng lớn đều đã có những chương trình ưu đãi dành riêng cho người dưới 35 tuổi, với lãi suất chỉ khoảng 5,5% và thời gian ưu đãi kéo dài. Đây là một tín hiệu rất tích cực. Sắp tới, Chính phủ cũng đang xem xét để điều chỉnh chính sách theo hướng tương tự, nhằm hỗ trợ thế hệ trẻ những người đang trong giai đoạn bắt đầu hành trình an cư, lập nghiệp. Đó cũng là lý do khiến CEO Thắng Lợi Group có một dự báo khá lạc quan về thị trường bất động sản vừa túi tiền trong thời gian tới.

Ông Quyền cũng cho rằng, làm bất động sản thời điểm này không thể "tay không bắt giặc" như trước nữa, chủ đầu tư muốn tồn tại phải hội đủ ba yếu tố then chốt.

Thứ nhất là quỹ đất. Doanh nghiệp phải có quỹ đất, hoặc ít nhất là một chiến lược phát triển quỹ đất nhanh và bền vững.

Thứ hai là nền tảng tài chính vững chắc. Nếu triển khai sớm mà không có sự sắp xếp tài chính ổn định thì rất dễ rơi vào thế khó. Lấy ví dụ, có những dự án mà quỹ đất đã thuộc về mình, thị trường đã sẵn, nhưng phải mất hơn hai năm mới hoàn tất được pháp lý cơ bản để có thể khởi công. Rất may là vừa rồi, Bộ Xây dựng đã cho phép miễn giấy phép xây dựng đối với một số trường hợp và đây là con dao hai lưỡi. Với người làm thật, đó là cơ hội. Nhưng ai làm ẩu, làm giả, thì sau này nghiệm thu sẽ không thể hoàn thành được pháp lý.

Thứ ba, chủ đầu tư phải có năng lực triển khai thực chất. Một doanh nghiệp đã từng đi qua vài chu kỳ thị trường sẽ hiểu được khách hàng, hiểu được nhịp thị trường. Còn doanh nghiệp chưa từng trải, chưa từng vấp, thì rất khó để thành công trong giai đoạn hiện nay.