Đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi công trình hết niên hạn sử dụng, giá đất có thể bị đẩy tăng

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định. Một trong những thay đổi đáng chú ý là quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Theo đó, dự thảo quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình. UBND cấp tỉnh thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư khi tòa nhà hết hạn sử dụng hoặc chưa hết hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sụp đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi công trình hết niên hạn sử dụng.

Nếu không được gia hạn sử dụng, chung cư sẽ phải phá dỡ. Quyền sở hữu với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ chấm dứt sau quá trình phá dỡ. Trong trường hợp này, chủ căn hộ có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự cải tạo, xây dựng lại chung cư bằng cách đóng góp kinh phí. Việc đóng góp được tính bằng: Tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ (x) suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Trường hợp không có nhu cầu góp kinh phí xây dựng lại, các chủ sở hữu sẽ bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại. Họ sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung.

Luật Nhà ở 2023 hiện không quy định thời hạn sở hữu căn hộ, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế và kiểm định chất lượng thực tế.

Thực tế, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có nêu hai loại thời hạn sử dụng căn hộ gồm: lâu dài và có thời hạn. Trong đó, chung cư sử dụng lâu dài được xây dựng trên đất ở, người mua được sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Còn căn hộ 50-70 năm chủ yếu được xây trên khu đất có thời hạn sử dụng như đất thương mại dịch vụ. Khi mua loại hình này, người mua sẽ được sử dụng trong thời gian còn lại của dự án tính từ ngày Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư.

Theo cơ quan soạn thảo, chung cư là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định vì theo thời gian sẽ bị hư hỏng, xuống cấp. Việc bổ sung quy định về quyền sở hữu nhà chung cư giúp từng bước thay đổi nhận thức của người dân về việc đây là tài sản tồn tại "lâu dài", "vĩnh viễn". 

Trong trường hợp cải tạo, xây dựng lại, Bộ Xây dựng đề xuất xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế đã thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan có thẩm quyền phải ghi rõ thời hạn sử dụng chung cư.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về các trường hợp nhà chung cư bắt buộc phải phá dỡ. Ngoài trường hợp hết thời hạn sử dụng, các công trình bị hư hỏng nặng do cháy nổ, thiên tai, xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không còn đáp ứng điều kiện an toàn thuộc diện phải tháo dỡ.

Để bảo đảm quyền lợi người dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ với những khu đất được duyệt tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư. Nếu không được duyệt quy hoạch, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư ở cùng xã, phường hoặc khu vực lân cận.

Theo thông tư 05/2022 về Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về phân loại, phân cấp công trình, thời hạn sử dụng công trình sẽ được xác định theo 4 cấp. Sau khi hết thời hạn sử dụng, cơ quan chức năng sẽ kiểm định lại chất lượng và gia hạn nếu đảm bảo an toàn.

Liên quan đến đề xuất này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, kiến nghị không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc diện phải phá dỡ. Theo Hiệp hội, việc này nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, duy trì tính ổn định của pháp luật về nhà ở, đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho người dân là chủ sở hữu căn hộ.

HoREA cho hay, đề xuất về "xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn" thực chất là nội dung Bộ Xây dựng từng đưa ra khi xây dựng dự thảo Luật Nhà ở năm 2023.

Hiệp hội cũng dẫn lại kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khi thảo luận dự án Luật Nhà ở năm 2023. Khi đó, cơ quan này không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng, nội dung này tác động đến quyền sở hữu tài sản của người dân. Thay vào đó, cần quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc quyết định di dời, phá dỡ, cải tạo các chung cư không còn bảo đảm an toàn để bảo vệ tính mạng, sức khỏe của người dân.

Theo HoREA, nếu áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn, người dân có thể chuyển sang ưu tiên mua đất để xây nhà thay vì mua căn hộ chung cư. Điều này có thể làm mất cân đối cung - cầu, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, đẩy giá đất tăng cao và không phù hợp với định hướng phát triển nhà chung cư tại đô thị nhằm bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả theo Luật Đất đai.

Từ đó, Hiệp hội đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài như quy định của Luật Nhà ở 2023.

HoREA cũng cho biết, khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2023 quy định quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn, trong khi khoản 2 Điều 9 quy định quyền sở hữu nhà ở có thời hạn đối với trường hợp các bên thỏa thuận mua bán nhà ở có thời hạn. Luật cũng đã quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận, cơ chế xử lý khi hết thời hạn sở hữu, cũng như các giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn tại Điều 165 và Điều 166. Theo Hiệp hội, các quy định này phù hợp với thực tiễn và cần được bổ sung trở lại vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).