Có nên 'lướt sóng' bất động sản lúc này khi thị trường đang hồi phục?

Giấc mơ lãi đậm nhờ vay vốn

Thấy thị trường ấm dần lên, anh Nguyễn Văn Tuấn, một nhà đầu tư tại Hà Nội, đang tính toán kế hoạch vay ngân hàng để đầu tư đất nền. Anh Tuấn dự định vay gói 1 tỷ đồng với lãi suất cố định 7% trong hai năm đầu, có thể tất toán sớm mà không bị phạt.

Kết hợp với vốn tự có, anh nhắm đến một mảnh đất 100 m² tại ngoại thành Hà Nội đang được rao bán giá 1,5 tỷ đồng. Theo anh Tuấn, lô đất này từng có giá 2 tỷ đồng nhưng chủ cũ bị "ngộp vốn", buộc phải bán gấp nên giá giảm sâu. Anh kỳ vọng chỉ cần chờ từ 6 tháng đến 1 năm, giá đất sẽ quay lại mức 2 - 3 tỷ đồng.

"Tôi cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt, khả năng tăng giá 30 - 50% trong thời gian ngắn vẫn có thể xảy ra nếu thị trường thật sự chuyển sang giai đoạn tích cực như nhiều người dự báo", anh Tuấn nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản đang có sự hồi phục khiến nhiều người hướng đến việc "lướt sóng" đầu tư, chuyên gia khuyến cáo gì? (Ảnh minh hoạ)

Tuy nhiên, trái ngược với sự lạc quan của một bộ phận nhà đầu tư như anh Tuấn, giới chuyên gia nhận định thời kỳ "sóng ảo" đã qua. Những dự án dựa vào tin đồn quy hoạch, pháp lý thiếu minh bạch hay hạ tầng không đồng bộ gần như đã mất thanh khoản. Hiện tại, chỉ những dự án pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và phục vụ nhu cầu ở thực mới thu hút được khách hàng.

Thực tế cho thấy thị trường đang phân hóa mạnh. Nếu trước đây nhà đầu tư cứ mua là thắng, thì nay ai còn tư tưởng hôm nay đặt cọc, mai sang tay rất dễ bị "chôn vốn". Các chuyên gia lý giải, do giá bất động sản ở mọi phân khúc đã neo ở mức rất cao, cơ hội nhân đôi tài sản là không còn. Vì vậy, việc dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng lúc này tiềm ẩn rủi ro rất cao.

Không còn cơ hội "ăn bằng lần"

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, sau nhiều năm tăng giá mạnh, kỳ vọng lãi "bằng lần" như trước đây đã không còn thực tế. Hiện tại, lợi nhuận chỉ được tính bằng tỷ lệ phần trăm, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ về dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

Bà Hằng phân tích: "Muốn đạt được biên lợi nhuận lớn như trước, nhà đầu tư chỉ còn cách ‘đi trước đón đầu’ tại những khu vực sắp trở thành trung tâm hành chính, nơi sẽ xuất hiện nhu cầu thực về chỗ ở. Ví dụ như các tỉnh, thành sáp nhập - khi dân cư, cán bộ phải di chuyển đến nơi làm việc mới, thì nhu cầu thuê và mua nhà sẽ hiện hữu rất rõ ràng".

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chỉ ra 3 yếu tố khiến cửa sáng cho đầu tư ngắn hạn gần như khép lại:

- Chính sách kiểm soát chặt chẽ về tín dụng và pháp lý của Ngân hàng Nhà nước tạo rào cản cho việc mua đi bán lại nhanh.

(Ảnh minh hoạ)

- Lãi suất vay trung bình 9 - 11%/năm khiến việc vay tiền "lướt sóng" trở nên rủi ro.

- Tâm lý thị trường thay đổi, người mua ưu tiên nhu cầu thực và tính thanh khoản dài hạn; nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau khi nhiều người bị mắc kẹt vốn.

Chuyển dịch sang đầu tư dài hạn

Lý giải về sự sụt giảm của nhóm nhà đầu tư lướt sóng trong 2 năm qua, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cho rằng, giai đoạn bùng nổ đã qua, thị trường nay ổn định và thông tin minh bạch hơn. Chính phủ cũng đã có nhiều quy định để kiểm soát tín dụng, hạn chế đầu cơ. Thêm vào đó, việc thanh khoản và giá giảm thời gian qua khiến tâm lý người mua càng thêm thận trọng.

Ông Tuấn nhận định dòng tiền đang chuyển dịch sang các chiến lược dài hạn. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực và đầu tư cho thuê tăng cao khiến các đợt lướt sóng ồ ạt không còn đất diễn.

Nhìn về tương lai, ông Phạm Đức Toản (EZ Property) dự báo từ năm 2026, nguồn cung tăng mạnh sẽ giúp thị trường cân bằng hơn. Khi đó, chiến lược "đánh nhanh thắng nhanh" sẽ không còn hiệu quả. Nhà đầu tư cần chuyển sang giữ tài sản tốt trong trung hạn 2-3 năm, chờ hạ tầng hoàn thiện. Chỉ những sản phẩm chọn đúng chỗ, xuống đúng lúc mới mang lại giá trị bền vững.

Dù vậy, ở chiều ngược lại, vẫn còn một bộ phận người mua mắc hội chứng FOMO (sợ bị bỏ lỡ). Những người này dễ bị cuốn theo các đợt mở bán ồ ạt với quà tặng, khuyến mãi hấp dẫn mà quên mất khả năng tài chính thực tế của bản thân.