Có một loại hình bất động sản 'mỏ vàng' đang bị ngó lơ

Theo dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cho thấy, cả nước hiện có khoảng 16,1 triệu người cao tuổi, chiếm trên 16% dân số. Dự báo đến năm 2038, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số già, với tỷ lệ 5 người dân thì có 1 người trên 60 tuổi, kéo theo nhu cầu chăm sóc sức khỏe, tinh thần và đời sống người cao tuổi ngày càng lớn.

Tại công bố mới nhất vào năm 2020 của Viện Dân số, Sức khoẻ và Phát triển cũng cho biết, hiện có 61,3% người cao tuổi đang sống với ít nhất một người con ruột. Tuy nhiên, xã hội hiện đại, áp lực kinh tế và sự thay đổi trong cấu trúc gia đình theo hướng quy mô thu nhỏ dần, khiến nhiều gia đình khó có điều kiện chăm sóc toàn diện cho cha mẹ, ông bà.

Cụ thể, số liệu của Tổng cục Thống kê (nay là Cục Thống kê) cho thấy, quy mô hộ gia đình đã giảm từ 3,9 người/hộ năm 2010 xuống còn 3,5 người/hộ vào năm 2024. Số liệu năm 2024 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cũng cho thấy, số hộ gia đình 2 thế hệ đang chiếm tỷ lệ nhiều nhất là 45,5%; các hình thức hộ gia đình khác (hộ gia đình 1 thế hệ, hộ gia đình đơn thân,...) chiếm tới 37,1%.

Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA) dự báo đến năm 2050, số người già tại Việt Nam sẽ tăng lên hơn 25%. Đây vừa là thách thức an sinh lớn, vừa mở ra dư địa cho các mô hình bất động sản dưỡng lão. Trong đó, nhà dưỡng lão bán trú - nơi người cao tuổi được chăm sóc ban ngày và trở về nhà buổi tối được xem là phù hợp văn hóa Á Đông.

Việt Nam lọt top quốc gia có dân số già hoá nhanh hàng đầu thế giới. (Ảnh minh họa)

Giới chuyên gia đánh giá, ngành dịch vụ dưỡng lão chắc chắn là một lĩnh vực đầu tư buộc phải phát triển, dù muốn hay không. Nếu phát triển bài bản, lĩnh vực này có thể trở thành "mỏ vàng" của ngành bất động sản và dịch vụ.

Thế nhưng trên thực tế, loại hình này vẫn khá xa lạ với thị trường Việt Nam. Theo thống kê của Viện đánh giá và nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cả nước chỉ có vài chục cơ sở tư nhân và các trung tâm công lập chăm sóc người già, phần lớn phục vụ ở mức cơ bản, không đáp ứng được tiêu chuẩn dịch vụ đa dạng từ chăm sóc y tế, dinh dưỡng đến sinh hoạt cộng đồng.

Với TP HCM, đô thị lớn nhất cả nước, năm 2024 có 7 cơ sở trợ giúp và chăm sóc người cao tuổi công lập và 13 cơ sở ngoài công lập. Trong đó, có 6 cơ sở miễn phí do có đóng góp của các nhà hảo tâm, còn lại là thu phí. Số lượng doanh nghiệp tham gia phát triển bất động sản dưỡng lão rất ít, còn lại vẫn chọn cách "đứng ngoài quan sát".

Gần đây, một vài tập đoàn lớn quan tâm đến mô hình này như Vingroup hợp tác với Well Group (Nhật Bản) phát triển trung tâm dưỡng lão cao cấp tại Hà Nội hay Sun Group công bố dự án Sun Urban City ở Hà Nam tích hợp bệnh viện, khu dưỡng lão và không gian cộng đồng cho người già. Tương tự, các nhà phát triển bất động sản khác như Trần Anh Group dành hơn 20 ha đất tại Long An để xây viện dưỡng lão cao cấp, Novaland ở Phan Thiết và VinaLiving tại Quy Nhơn cũng hé lộ kế hoạch phát triển cơ sở chăm sóc, nghỉ dưỡng cho người cao tuổi. Những dự án này chỉ chiếm số rất ít so với quy mô thị trường.

Đa phần doanh nghiệp còn dè dặt với mô hình này bởi bài toán tài chính và pháp lý chưa rõ ràng. Ngay cả khi tham gia, doanh nghiệp mới dừng ở quy mô thử nghiệm hoặc hướng đến nhóm khách hàng cao cấp. Trong khi phân khúc phổ thông (vốn là nơi tập trung nhu cầu lớn nhất) lại chưa có nhà đầu tư.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết, nhà dưỡng lão là phân khúc tiềm năng nhưng triển khai không dễ. Khó khăn lớn nhất là pháp lý, Việt Nam hiện chưa có viện dưỡng lão cao cấp nào vận hành theo mô hình bất động sản, khiến thủ tục phức tạp và rủi ro cao. Ngoài ra, phân khúc này cần quỹ đất lớn, vốn đầu tư dài hạn, lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại và đòi hỏi đội ngũ vận hành chuyên sâu về y tế, tâm lý, chăm sóc xã hội...

Một rào cản khác nằm ở khoảng cách giữa thu nhập và chi phí. Theo Bảo hiểm xã hội Việt Nam, đến cuối năm 2024, lương hưu bình quân chỉ khoảng 6,2 triệu đồng mỗi tháng, tính cả lực lượng vũ trang mới xấp xỉ 7 triệu đồng. VRES IRE cho biết, chi phí cho một suất dưỡng lão cơ bản tại đô thị lớn đã từ 10 triệu đồng, gói nâng cao 16-22 triệu đồng, mức phí này tương đương, thậm chí cao hơn tiền thuê một căn hộ trung tâm TP HCM. Với những người không có lương hưu, chỉ sống bằng vài trăm nghìn đồng trợ cấp xã hội, dịch vụ dưỡng lão gần như ngoài tầm với.

Thực tế, chi phí dịch vụ chăm sóc sức khỏe đang tăng nhanh hơn tốc độ điều chỉnh lương hưu. Nếu lương hưu tăng 5–7% mỗi năm, thì chi phí dưỡng lão leo thang 10-15%. Ở các nước phát triển, phần lớn chi phí này được bảo hiểm hoặc Nhà nước chi trả, còn tại Việt Nam, gánh nặng vẫn thuộc về gia đình. Mức phí cao khiến không phải ai cũng kham nổi làm nhiều dự án lo khó đạt tỷ lệ lấp đầy ngay từ đầu, kéo theo giảm sức hút với doanh nghiệp.

"Chừng nào chi phí chưa tiệm cận mặt bằng thu nhập, nhu cầu dù lớn vẫn khó trở thành động lực để doanh nghiệp mạnh dạn tham gia", VRES IRE nhận định.

Hiện đã có một số doanh nghiệp lớn tham gia phát triển bất động sản dưỡng lão. (Ảnh minh hoạ)

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, nhận xét chính sách, cơ chế đến luật pháp cho loại hình bất động sản dưỡng lão chưa đồng bộ, khiến nhà đầu tư lo ngại khó đảm bảo thanh khoản và lợi nhuận. "Bất động sản dưỡng lão dù đáp ứng nhu cầu an sinh nhưng vẫn cần có lãi, nếu không sẽ giống như bài toán nhà ở xã hội trước đây", bà nói.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đánh giá thiếu cơ chế phù hợp, nhà dưỡng lão chưa thể trở thành lĩnh vực sinh lợi cao như nhà ở thương mại, nên nhà đầu tư còn dè dặt. Ông Đính cho rằng, già hóa dân số là xu thế không thể đảo ngược, đây sẽ là cơ hội lớn cho doanh nghiệp biết "đi tắt đón đầu".

Tuy nhiên, để gia tăng nguồn cung cho mô hình này, trước tiên phải cân đối câu chuyện chi phí và tài chính giữa các bên. Nhà dưỡng lão, đặc biệt loại hình bán trú, hoàn toàn có thể trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản và hệ thống an sinh xã hội Việt Nam.

Giới chuyên gia có chung nhận định, Nhà nước nên ban hành cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế và hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình này, tương tự nhà ở xã hội. Qua đó, bất động sản dưỡng lão mới có thể trở thành lĩnh vực hấp dẫn và thu hút đầu tư. Doanh nghiệp khi được hỗ trợ cần cam kết phát triển mô hình cộng đồng với mức phí vừa túi tiền, đảm bảo chất lượng và giá hợp lý.

Thay vì đầu tư ồ ạt vào dự án quy mô lớn, hướng đi khả thi là mô hình này, theo chuyên gia, là hướng đến hình thức bán trú vừa và nhỏ, đặt gần khu dân cư đông đúc để thuận tiện đưa đón. Các trung tâm nên tập trung gói dịch vụ cơ bản, chia sẻ không gian sinh hoạt nhưng vẫn đáp ứng nhu cầu y tế và tinh thần. Cách tiếp cận phân tầng, linh hoạt sẽ giúp mở rộng đối tượng khách hàng từ trung lưu trở xuống, thay vì chỉ phục vụ nhóm nhỏ có khả năng chi trả cao. Sự kết hợp giữa bất động sản chăm sóc sức khỏe và dịch vụ cộng đồng vừa mang lại nguồn thu ổn định, vừa đáp ứng nhu cầu xã hội trong bối cảnh già hóa dân số.

Tại hội nghị mới đây, Tổng Bí thư Tô Lâm cho rằng mô hình trung tâm dưỡng lão ban ngày là hướng đi phù hợp, song tiến độ triển khai còn chậm dù đã nhiều lần được đề cập. Tổng Bí thư đề nghị sớm xây dựng các mô hình cụ thể, đồng thời khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển trung tâm chăm sóc người già, trong bối cảnh nhiều người cao tuổi phải ở nhà một mình khi con cháu đi học, đi làm.

Hiện tại, "mỏ vàng" bất động sản nhà dưỡng lão vẫn còn ở trạng thái ngủ yên. Chỉ khi những vướng mắc về pháp lý, văn hóa và lợi nhuận được tháo gỡ, thị trường này mới có thể bùng nổ và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.