Chuyên gia lý giải nguyên nhân tỷ lệ người trẻ mua nhà gia tăng, dù giá chung cư cao 'chót vót'

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong những năm qua, giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, quý II/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã tăng lần lượt 87,7%; 69,8% và 48,3% so với năm 2019. Hiện tại, giá bán trung bình tại 3 thành phố này đã lên tới 75,5 triệu đồng/m2 ở Hà Nội; 66,4 triệu đồng/m2 ở Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m2 ở TP.HCM.

Giá nhà vốn đã cao lại liên tục leo thang, trong khi tốc độ tăng thu nhập không theo kịp, khiến việc tích lũy để mua nhà ngày càng khó khăn, ngay cả với nhóm lao động có mức lương cao nhất.

Những năm qua, giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng liên tục tăng cao. (Ảnh minh họa)

Đơn cử tại Hà Nội, trong giai đoạn 2014 đến giữa năm 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương ứng với mức tăng trung bình 6,4% mỗi năm. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư trung bình lại tăng nhanh gấp đôi, bình quân 11,7%/năm, từ mức 25 triệu đồng/m2 lên tới 75,5 triệu đồng/m2.

Theo VARS IRE, trong điều kiện giá nhà và thu nhập không đổi, nếu tính toán theo năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70m2, trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau khoảng gần 18 năm.

Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp ba lần. Đến giữa năm 2025, với mức thu nhập bình quân đầu người hiện tại, và căn hộ 2 phòng ngủ 70m2 đã lên tới 5,3 tỷ đồng, gia đình trên phải mất tới gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu theo nguyên tắc 1/3 thu nhập để mua nhà.

Ngay cả một số ngành có thu nhập thuộc nhóm cao nhất cả nước cũng không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Năm 2014, mức lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng đạt 22,5 triệu đồng/tháng. Đến giữa năm 2025, con số này đã tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp 2 lần sau hơn một thập kỷ. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn lại tăng hơn 3 lần trong cùng kỳ.

Hiện tại, một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu “không dùng gì đến tiền” thì chỉ cần khoảng 3,5 năm để mua một căn hộ. Nhưng để đảm bảo chi tiêu theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài tới khoảng 10 năm. Và trên thực tế số năm tích lũy để có thể mua nhà còn cao hơn do giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập.

Như vậy, có thể khẳng định, việc mua nhà vốn chưa bao giờ dễ dàng, ngay cả với những người có thu nhập cao, và việc sở hữu nhà đang ngày càng khó khăn khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa. Chính vì khoảng cách này, không ít người trẻ lựa chọn từ bỏ hoặc tạm hoãn kế hoạch mua nhà. Thậm chí, một bộ phận lớn người trong độ tuổi 25 - 35 chấp nhận “thuê dài hạn” thay vì cố gắng sở hữu nhà bằng mọi giá.

Nhu cầu mua nhà của người trẻ rất lớn

Tuy nhiên, bất chấp giá nhà tăng cao, kể từ năm 2019, tỷ lệ người trẻ tham gia thị trường nhà ở, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, lại có xu hướng tăng lên so với thế hệ trước.

Bất chấp giá chung cư tăng cao, tỷ lệ người trẻ tham gia vào thị trường nhà ở đang có xu hướng gia tăng. Trong đó, tỷ lệ giao dịch từ các nhóm khách hàng trong độ tuổi 25 - 35, chiếm trung bình khoảng trên 40% tổng lượng giao dịch. (Ảnh minh họa)

Theo VARS, tỷ lệ giao dịch từ các nhóm khách hàng trong độ tuổi 25 - 35 đang ngày càng tăng, và hiện chiếm trung bình khoảng trên 40% tổng lượng giao dịch. Đáng chú ý, tại một số dự án, nhóm thậm chí còn chiếm tới 70% lượng giao dịch. Tỷ lệ này đang gia tăng bởi trước hết, Việt Nam đang trong thời kỳ dân số vàng, với hơn 50% dân số thuộc nhóm dưới 35 tuổi, có nhu cầu an cư và đầu tư bất động sản rất lớn.

VARS cho biết có 3 yếu tố khiến tỷ lệ người trẻ mua nhà gia tăng dù giá chung cư liên tục tăng cao. Thứ nhất, thế hệ trẻ hiện nay có nhiều cơ hội làm giàu nhanh chóng hơn nhờ vào sự bùng nổ công nghệ và các mô hình kinh tế mới như thương mại điện tử, kinh doanh sáng tạo nội dung số, đầu tư tiền mã hóa,... Một bộ phận nhỏ nhưng đáng kể đã đạt đến mức thu nhập cao hơn hẳn so với thế hệ trước, tạo điều kiện để họ sở hữu BĐS ở độ tuổi còn rất trẻ.

Thứ hai, thế hệ trẻ được hỗ trợ tài chính từ gia đình. Không ít người trẻ có thể mua nhà nhờ sự trợ giúp từ bố mẹ, ông bà, giúp họ “rút ngắn” con đường sở hữu nhà.

Thứ ba, là nhờ tận dụng chính sách tài chính và tín dụng với kỳ vọng giá trị bất động sản tăng theo thời gian. Một bộ phận người trẻ đã tiếp cận các gói ưu đãi tài chính kéo dài, như miễn lãi, ân hạn nợ gốc, cho phép thanh toán thành nhiều đợt của chủ đầu tư hay các gói vay ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu do Ngân hàng triển khai để “xuống tiền” sớm thay vì chờ đợi đến khi có đủ tiềm lực tài chính.

Tỷ lệ người trẻ mua nhà gia tăng so với thế hệ trước với “khẩu vị” chọn nhà cũng khác biệt. Khác với thế hệ cha mẹ, người trẻ ít có xu hướng tích lũy lâu dài để mua đất nền hay nhà phố trung tâm. Họ ưu tiên lựa chọn căn hộ chung cư ở các khu vực ven đô, có kết nối hạ tầng tốt, giá cả “dễ thở” hơn và phù hợp với phong cách sống hiện đại cùng hệ thống tiện ích nội khu đồng bộ (siêu thị, phòng gym, trường học, công viên…).

Mặc dù tỷ lệ người trẻ mua nhà tăng lên, tuy nhiên đây chỉ là một bộ phận nhất định, chiếm tỷ lệ phần trăm rất nhỏ trong tổng nhu cầu nhà ở. Đa số người trẻ vẫn gặp rất nhiều rào cản khi thu nhập bình quân chậm hơn tốc độ tăng giá nhà, áp lực trả nợ vay kéo dài trong khi chi phí sinh hoạt ngày càng cao,...

VARS IRE cho rằng, nếu không có giải pháp tổng thể từ chính sách như phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền đồng thời kiểm soát chặt chẽ mặt bằng giá để tránh tình trạng “tăng vô lý, vượt xa thu nhập thực tế” thì “giấc mơ nhà ở” vẫn còn xa với đại đa số người trẻ.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên (TP.HCM) nhận định: "Người trẻ đang trở thành lực lượng chi phối thị trường căn hộ".

Ông Kiên cũng chỉ ra, có bốn nguyên nhân chính dẫn đến sự đảo chiều này. Thứ nhất, cơ hội kiếm tiền của người trẻ đa dạng và nhanh hơn bao giờ hết. Các thế hệ trước thường phải qua nhiều năm làm việc, lên cấp quản lý mới có thu nhập ổn định và tính chuyện mua nhà, giới trẻ ngày nay biết tận dụng công nghệ, thương mại điện tử, sáng tạo nội dung số hay đầu tư tài sản số để có nguồn tài chính dư dả ngay từ sớm.

Bản thân Gen Z cũng có nền tảng kiến thức tài chính cá nhân tốt hơn. Nhiều người có ý thức sớm rằng nhà không đơn thuần để ở còn là một hình thức đầu tư sinh lời.

Thứ hai, chính sách tín dụng và bán hàng linh hoạt hơn trước. Ngân hàng áp dụng nhiều gói vay ưu đãi cho người trẻ, chủ đầu tư chia nhỏ tiến độ thanh toán, kết hợp hỗ trợ vay dự án hình thành tương lai giúp khách hàng trẻ tiếp cận nhà dễ dàng hơn thay vì phải gom một khoản tiền lớn từ đầu.

Thứ ba, khẩu vị mua nhà của người trẻ khác biệt so với thế hệ trước. Họ sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven, ưu tiên căn hộ có giá hợp lý, hạ tầng kết nối tốt và tiện ích hiện đại, thay vì tích lũy lâu dài để mua nhà thổ cư ở trung tâm.

"Một lý do quan trọng không kém là nhiều người trẻ được hậu thuẫn từ gia đình. Phụ huynh của Gen Z là những người thuộc thế hệ 7X-8X, có tích lũy tốt hơn, sẵn sàng hỗ trợ con cái mua nhà khi học tập hay lập nghiệp tại đô thị", ông Kiên nhận định.