Vì sao giá nhà Hà Nội vẫn cao: Chuyên gia chỉ ra 'điểm nghẽn' và bài toán nhà ở xã hội

Theo báo cáo thị trường nhà ở và bất động sản quý I/2025 do Bộ Xây dựng công bố, giá bán căn hộ chung cư tại nhiều đô thị lớn, trong đó có Hà Nội, đã bước vào giai đoạn điều chỉnh, duy trì xu hướng ổn định. Đây là một dấu hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang dần "hạ nhiệt" sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, sự hạ nhiệt này vẫn chưa đủ để giá nhà trở nên dễ tiếp cận hơn với đại đa số người dân.

Báo cáo cũng cho thấy phân khúc căn hộ bình dân tại các khu vực ven đô như Đông Anh (Hà Nội) có mức giá dao động dưới 45 triệu đồng/m², song nguồn cung lại vô cùng khan hiếm. Phân khúc trung cấp, chiếm tỷ trọng lớn nhất thị trường, ghi nhận mức giá phổ biến từ 45 đến 70 triệu đồng/m², tập trung tại các dự án ở Nam Từ Liêm (Hà Nội). Trong khi đó, phân khúc cao cấp có mức giá từ 70 đến 100 triệu đồng/m², với những dự án tiêu biểu như The Manor Central Park (Hà Nội). Đặc biệt, phân khúc siêu sang vẫn giữ giá ở mức cao "kỷ lục", thậm chí một số căn hộ cao cấp tại khu vực lõi trung tâm quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) chạm ngưỡng gần 200 triệu đồng/m², điển hình như dự án The Grand Hanoi.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Vì sao giá căn hộ ở Hà Nội vẫn “neo” ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt?

So với cùng kỳ năm 2024, thời điểm thị trường tăng giá liên tục, giá căn hộ quý I/2025 đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, lực cầu thực vẫn chưa phục hồi rõ nét, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp, do người mua vẫn đang chờ đợi các chính sách tín dụng linh hoạt hơn và pháp lý dự án rõ ràng hơn. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, phản ánh đúng giá trị sản phẩm và khả năng hấp thụ thực tế.

Tại Tọa đàm “Hiện thực hóa giấc mơ nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã đưa ra những phân tích sâu sắc về cấu trúc chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại, giúp lý giải vì sao giá căn hộ ở Hà Nội vẫn "neo" ở mức cao.

Theo ông Đính, người mua nhà hiện nay không chỉ trả tiền cho ngôi nhà, mà còn phải gánh cả chi phí đất đai, pháp lý phức tạp, thủ tục chồng chéo và lãi vay ngân hàng. "Đây là những yếu tố chính khiến giá nhà ở Hà Nội khó có thể hạ nhiệt", ông Đính khẳng định.

Trong đó, chi phí đất đai chiếm tỷ lệ lớn nhất, tối thiểu 25% trong tổng chi phí dự án. Với các dự án có vị trí đắc địa, sát trung tâm thành phố, con số này có thể lên tới 40–50% giá thành sản phẩm. Ông Đính dẫn chứng, tại quận Hoàn Kiếm, giá đất tính tiền sử dụng đất có thể lên tới trên 1 tỷ đồng/m² theo bảng giá thị trường, khiến mỗi căn hộ tại đây gần như mặc định phải có giá từ 150–200 triệu đồng/m² mới đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Bên cạnh chi phí đất đai, thủ tục hành chính kéo dài cũng làm đội chi phí "ngầm" lên đáng kể. Phó chủ tịch VNREA cho biết, chi phí hoàn tất các thủ tục đầu tư, từ xin chủ trương, phê duyệt quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường… thường chiếm 5–10% tổng chi phí dự án. Nếu quá trình này kéo dài trên 3 năm, tỷ lệ có thể tăng lên 15%, chưa kể đến chi phí cơ hội bị mất. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy pháp lý, buộc phải vay thêm vốn, và chi phí đó lại được cộng vào giá bán nhà.

Ngoài ra, chi phí vay vốn ngân hàng cũng là một gánh nặng lớn, chiếm từ 5–10% tổng chi phí dự án, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay trung dài hạn vẫn ở mức 9–11%/năm. Chi phí xây dựng, gồm vật liệu, nhân công, máy móc cũng không ngừng leo thang, tác động trực tiếp đến giá nhà.

Từ cơ cấu đầu vào này, Phó chủ tịch VNREA tính toán, giá nhà ở thương mại tại Hà Nội như sau: Khu vực trung tâm giá bán dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, quận vùng ven khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu vực các huyện ngoại thành từ 30-40 triệu đồng/m2.

Ông cũng đưa ra cảnh báo về tính khả thi của việc khống chế giá bán nhà ở xã hội dưới 25 triệu đồng/m² tại khu vực nội thành Hà Nội. "Ngay cả khi đã loại trừ tiền sử dụng đất, rút ngắn các thủ tục pháp lý và hỗ trợ về hạ tầng, thì giá nhà ở xã hội tại các quận nội đô vẫn khó thấp hơn 35 triệu đồng/m²", ông Đính phân tích. Theo ông, mức giá khả thi cho nhà ở xã hội tại các quận ngoại thành như Hà Đông, Long Biên hay Hoàng Mai là từ 25–30 triệu đồng/m². Chỉ khi ra đến các huyện vùng ven như Đông Anh, Sóc Sơn hay Thạch Thất, mới có thể tiệm cận mức 20–25 triệu đồng/m².

Từ thực tế đó, Phó chủ tịch VNREA kiến nghị: Chính sách nhà ở xã hội cần linh hoạt theo vị trí địa lý và chi phí thực tế. Nếu Nhà nước vẫn áp giá trần cứng dưới 25 triệu đồng/m² cho mọi dự án, thì sẽ không ai dám đầu tư, hoặc nếu có thì chất lượng cũng sẽ khó đảm bảo. Điều cần thiết là cơ chế hỗ trợ thực chất và hành lang pháp lý thông thoáng để doanh nghiệp dám làm, người dân dám mua, hiện thực hóa giấc mơ an cư lạc nghiệp cho người dân thủ đô.