Vì sao giá nhà Hà Nội vẫn cao: Chuyên gia chỉ ra 'điểm nghẽn' và bài toán nhà ở xã hội

Theo báo cáo thị trường nhà ở và bất động sản quý I/2025 do Bộ Xây dựng công bố, giá bán căn hộ chung cư tại nhiều đô thị lớn, trong đó có Hà Nội, đã bước vào giai đoạn điều chỉnh, duy trì xu hướng ổn định. Đây là một dấu hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang dần "hạ nhiệt" sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, sự hạ nhiệt này vẫn chưa đủ để giá nhà trở nên dễ tiếp cận hơn với đại đa số người dân.

Báo cáo cũng cho thấy phân khúc căn hộ bình dân tại các khu vực ven đô như Đông Anh (Hà Nội) có mức giá dao động dưới 45 triệu đồng/m², song nguồn cung lại vô cùng khan hiếm. Phân khúc trung cấp, chiếm tỷ trọng lớn nhất thị trường, ghi nhận mức giá phổ biến từ 45 đến 70 triệu đồng/m², tập trung tại các dự án ở Nam Từ Liêm (Hà Nội). Trong khi đó, phân khúc cao cấp có mức giá từ 70 đến 100 triệu đồng/m², với những dự án tiêu biểu như The Manor Central Park (Hà Nội). Đặc biệt, phân khúc siêu sang vẫn giữ giá ở mức cao "kỷ lục", thậm chí một số căn hộ cao cấp tại khu vực lõi trung tâm quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) chạm ngưỡng gần 200 triệu đồng/m², điển hình như dự án The Grand Hanoi.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Vì sao giá căn hộ ở Hà Nội vẫn “neo” ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt?

So với cùng kỳ năm 2024, thời điểm thị trường tăng giá liên tục, giá căn hộ quý I/2025 đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, lực cầu thực vẫn chưa phục hồi rõ nét, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp, do người mua vẫn đang chờ đợi các chính sách tín dụng linh hoạt hơn và pháp lý dự án rõ ràng hơn. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, phản ánh đúng giá trị sản phẩm và khả năng hấp thụ thực tế.

Tại Tọa đàm “Hiện thực hóa giấc mơ nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã đưa ra những phân tích sâu sắc về cấu trúc chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại, giúp lý giải vì sao giá căn hộ ở Hà Nội vẫn "neo" ở mức cao.

Theo ông Đính, người mua nhà hiện nay không chỉ trả tiền cho ngôi nhà, mà còn phải gánh cả chi phí đất đai, pháp lý phức tạp, thủ tục chồng chéo và lãi vay ngân hàng. "Đây là những yếu tố chính khiến giá nhà ở Hà Nội khó có thể hạ nhiệt", ông Đính khẳng định.

Trong đó, chi phí đất đai chiếm tỷ lệ lớn nhất, tối thiểu 25% trong tổng chi phí dự án. Với các dự án có vị trí đắc địa, sát trung tâm thành phố, con số này có thể lên tới 40–50% giá thành sản phẩm. Ông Đính dẫn chứng, tại quận Hoàn Kiếm, giá đất tính tiền sử dụng đất có thể lên tới trên 1 tỷ đồng/m² theo bảng giá thị trường, khiến mỗi căn hộ tại đây gần như mặc định phải có giá từ 150–200 triệu đồng/m² mới đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.