Vì sao giá căn hộ chung cư không ngừng 'leo thang'?

Giá tăng vài chục phần trăm mỗi năm

Theo các báo cáo thị trường, giá bán căn hộ chung cư tại hai thành phố lớn nhất cả nước đang duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng mạnh. Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70-80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang còn ghi nhận mức giá lên tới 150-300 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², dù ổn định so với đầu năm nhưng đã tăng 36% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân nào khiến giá căn hộ chung cư tăng 'phi mã'?

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng phản ánh xu hướng này. Báo cáo của Công ty bất động sản One Mount Group ghi nhận giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng vọt 24% so với cùng kỳ năm 2024. Tương tự, CBRE Việt Nam cho biết giá bán căn hộ sơ cấp trung bình cuối quý II đạt khoảng 79 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT), tăng 33% so với cùng kỳ.

Thực tế thị trường cho thấy nhiều dự án mới ra mắt nửa đầu năm nay đã xác lập một mức giá mới, dao động từ 80-170 triệu đồng/m². Đơn cử như dự án Galia Hà Nội (phường Yên Sở) có giá trung bình 80 triệu đồng/m², Greenera Southmark (xã Thanh Trì) giá dự kiến 80-90 triệu đồng/m², The Matrix One giai đoạn 2 giá 116-166 triệu đồng/m², hay Sun Feliza Suites (phường Cầu Giấy) giá dự kiến 160 triệu đồng/m²…

Không chỉ thị trường sơ cấp, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng bắt đầu tăng trở lại. Khảo sát của Công ty PropertyGuru Vietnam cho thấy, tại dự án An Binh Palza, một căn hộ 2 phòng ngủ có giá chào bán 3,3-3,5 tỷ đồng vào tháng 2/2025 nay đã tăng lên 3,6-3,8 tỷ đồng. Tại dự án Home City, một căn hộ tương tự cũng tăng giá 200-350 triệu đồng chỉ sau vài tháng.

Đâu là nguyên nhân?

Lý giải về đà tăng giá không ngừng này, các chuyên gia đều chỉ ra những nguyên nhân cốt lõi.

Thứ nhất, nguồn cung khan hiếm

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định: “Thời gian qua, thị trường chưa có dự án mới nào thực sự được cấp phép ra hàng. Hầu hết, những dự án đang mở bán đều là hàng tồn, dự án cũ của các chủ đầu tư lớn”. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự ít ỏi, trong khi nhu cầu của các gia đình trẻ vẫn còn rất lớn. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cũng khẳng định giá tăng xuất phát từ việc nguồn cung khan hiếm do các dự án đều ách tắc về vấn đề pháp lý.

Thứ hai, mất cân bằng cung - cầu

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung là nguyên nhân chính. Ông phân tích: “Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý II tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang... không có dự án trung cấp nào mở bán tại Hà Nội trong quý này”. Điều này đã góp phần đẩy giá bán trung bình toàn thị trường lên cao.

Thứ ba, chi phí đầu vào leo thang. Theo các chuyên gia, chi phí để phát triển một dự án nhà ở hiện nay rất cao, bao gồm: chi phí đất đai (chiếm 25-50% giá thành), chi phí thủ tục đầu tư (5-15%), chi phí vốn (5-10%) và đặc biệt là chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công) đang bị đẩy lên do vật giá leo thang. Với cơ cấu đầu vào này, giá chung cư được dự báo sẽ khó giảm.

Thứ tư, yếu tố tâm lý và dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Việc các dự án mới mở bán có giá cao đã tác động mạnh lên thị trường chung cư cũ. Một lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Home Plus cho biết: “Nửa đầu năm, hàng loạt dự án chung cư từ nội thành đến ngoại thành Hà Nội đồng loạt ra mắt thị trường, giá dao động 100 - 170 triệu đồng/m2, đây là nguyên nhân chính dẫn đến giá chung cư cũ tiếp tục tăng”. Bên cạnh đó, ông Trần Minh Tiến cũng nhận định rằng dòng tiền đang dịch chuyển từ các sản phẩm đất nền kém thanh khoản sang phân khúc căn hộ đã bàn giao, nơi có tính ổn định và pháp lý hoàn chỉnh.

Với những yếu tố trên, nhiều khả năng mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới, gây khó khăn cho những người có nhu cầu ở thực.