Từ nay, 5 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay có quyền 'đòi lại', không biết là thiệt

1. Giao dịch phát sinh từ ngày 1/8/2024

Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) tại Khoản 3 Điều 27 tiếp tục khẳng định và làm rõ hơn quy định này, yêu cầu các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoại lệ duy nhất được áp dụng cho các tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trường hợp nào mua bán đất bằng giấy viết tay có quyền đòi lại? (Ảnh minh hoạ)

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu giao dịch diễn ra trước ngày 1/8/2024. Đối với các giao dịch bằng giấy viết tay được thực hiện từ ngày 1/8/2024 trở đi sẽ không có hiệu lực pháp lý. Người bán hoàn toàn có quyền “đòi lại” đất trong trường hợp này.

2. Bên chuyển nhượng không đủ điều kiện

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các điều kiện mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, người chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp ngoại lệ như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước, hoặc các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Ngoài ra, đất không được có tranh chấp (hoặc tranh chấp đã được giải quyết), không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng đất, và không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nếu bên chuyển nhượng không đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, giao dịch chuyển nhượng sẽ bị coi là vô hiệu. Người bán có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và “đòi lại” đất.

3. Chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình

(Ảnh minh hoạ)

Đối với trường hợp đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình, Khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định rõ việc chuyển nhượng phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nếu người đại diện hộ gia đình tự ý chuyển nhượng đất mà chưa có sự đồng ý của các thành viên khác, các thành viên này có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và “đòi lại” phần quyền sử dụng đất của mình.

4. Tự ý chuyển nhượng tài sản chung của vợ chồng

Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng. Việc định đoạt tài sản chung, bao gồm cả việc chuyển nhượng nhà đất, phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Theo khoản 2 Điều 35, nếu vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng tài sản chung mà không có sự đồng ý bằng văn bản của người kia, bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

5. Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực

(Ảnh minh hoạ)

Như đã đề cập ở trường hợp thứ nhất, Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc mua bán đất chỉ bằng giấy viết tay, không qua công chứng hoặc chứng thực, sẽ không được pháp luật công nhận. Do đó, giao dịch này có thể bị tuyên bố vô hiệu, và người bán có quyền “đòi lại” đất.

Tóm lại, việc mua bán đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý. Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua và người bán nên tuân thủ đúng quy định của pháp luật, thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực đầy đủ khi tiến hành giao dịch bất động sản. Điều này giúp đảm bảo tính pháp lý của giao dịch, tránh những tranh chấp không đáng có, và góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.