Từ bây giờ, 3 trường hợp này không thể sang tên Sổ đỏ dù mua nhà đất đã công chứng xong

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ 5 điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng), trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, hoặc theo quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật.

- Đất không có tranh chấp hoặc nếu có thì phải được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

- Không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự.

- Vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, trong thực tế, dù đã ký hợp đồng công chứng hợp pháp, người mua vẫn có thể không sang tên được quyền sử dụng đất nếu gặp phải một trong ba tình huống dưới đây:

Ảnh minh họa

1. Nhà đất xây dựng sai phép hoặc sai mục đích sử dụng

Trường hợp 1: Người bán xây dựng công trình trên đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

Với trường hợp này, người mua có thể bị phạt vi phạm hành chính hoặc thậm chí bị cưỡng chế phá dỡ công trình, nếu không được cơ quan chức năng chấp thuận hợp thức hóa (căn cứ Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP).

Trường hợp 2: Nhà xây vượt phép, sai nội dung giấy phép xây dựng (vượt tầng, lấn diện tích...).

Trường hợp này, người mua không được công nhận quyền sở hữu nhà, do công trình chưa được hoàn công. Trong trường hợp này, chỉ có thể công chứng chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất, còn ngôi nhà trên đất không đủ điều kiện chuyển nhượng hợp pháp.

2. Nhà đất đang có tranh chấp

Nếu tài sản phát sinh tranh chấp (thừa kế, quyền sở hữu, ranh giới đất...) mà các bên không thực hiện thủ tục sang tên sớm sau khi công chứng. Người mua sẽ phải đối mặt với các hậu quả như: