Từ 1/8, cá nhân cho thuê chung cư và nhà ở có phải thành lập doanh nghiệp không?

Thuê nhà là một loại giao dịch đặc biệt và cần phải có tính chính xác cao nhằm thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà và cũng là một căn cứ có tính chính xác cao nhằm giải quyết tranh chấp giữa các bên. Vì vậy, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.

Kể từ ngày 1/8, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Nhiều nội dung mới trong luật quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong việc cho thuê nhà ở.

Cho thuê nhà bắt buộc thành lập doanh nghiệp?

Theo đó Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản. Khoản 1 Điều 9 nêu rõ:

"Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này."

Như vậy có thể thấy có 2 trường hợp không cần lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản bao gồm:

- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44.

Ảnh minh họa

Làm rõ về tiêu chí kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Trong Dự thảo lần 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất phân tiêu chí đánh giá cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo 3 phương án.

Phương án 1:

- Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3-5 nhà ở hoặc 3-5 căn hộ chung cư, trong 1 năm.

- Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình xây dựng hoặc 5-10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 1 năm.

Phương án 2:

- Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 đất tại khu vực đô thị;

- Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 đất tại khu vực nông thôn;

- Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở;

- Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 sàn xây dựng đối với công trình xây dựng không có nhà ở.

Phương án 3:

- Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

- Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có nguồn gốc là nhà ở, công trình xây dựng được nhận thừa kế.

- Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở có nguồn gốc là nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân tặng cho.

Chiều 16/7, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp nghe báo cáo hoàn thiện dự thảo Nghị định nêu trên.

Đáng chú ý, các đại biểu dành nhiều thời gian để làm rõ, thống nhất quy định về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ theo các tiêu chí về giá trị hợp đồng, số lần bán, chuyển nhượng bất động sản trong 1 năm.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, thể chế hóa thời gian thực hiện các bước, thủ tục điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm tính khả thi, kịp thời, phù hợp.