Trường hợp nào nhận thế chấp sổ đỏ được bán nhà đất để trừ nợ?

1. Đăng ký thế chấp: Yếu tố bắt buộc

Luật Đất đai 2024 đã có những bổ sung quan trọng về đăng ký biến động, trong đó đặc biệt nhấn mạnh việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 133 của luật này quy định rõ:

Thế chấp sổ đỏ là cách người dân thường gọi để chỉ việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở để vay tiền (Ảnh minh hoạ)

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Điều này có nghĩa là, khi chủ sở hữu nhà đất sử dụng sổ đỏ để thế chấp, việc đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền là bắt buộc. Việc này nhằm đảm bảo tính minh bạch và pháp lý cho giao dịch, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

2. Nghĩa vụ của bên thế chấp

Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác (giao sổ đỏ cho bên nhận thế chấp,...).

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

(Ảnh minh hoạ)

- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý.

- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp là nhà đất.

3. Bán nhà đất thế chấp để trừ nợ: Khi nào khả thi?

Khi bên thế chấp không trả tiền (không thực hiện nghĩa vụ) thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản. Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp xử lý tài sản thế chấp như sau:

- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

- Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Căn cứ Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, phương thức xử lý tài sản thế chấp được chia thành 2 trường hợp khác nhau:

(Ảnh minh hoạ)

- Trường hợp 1: Có thỏa thuận

Theo khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, các bên thế chấp có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý như sau:

+ Bán đấu giá nhà đất.

+ Bên nhận thế chấp tự chuyển nhượng nhà đất (bán nhà đất).

+ Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp (sang tên sổ đỏ để đứng tên mình).

+ Phương thức khác.

- Trường hợp 2: Không có thỏa thuận

Nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định trên thì nhà đất được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác (theo khoản 2 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015).