Thay đổi mới về xây dựng bảng giá đất lần đầu từ 1/1/2026, thị trường bất động sản sẽ có biến động lớn?

Cấp xã thực hiện thêm 3 thủ tục nội bộ mới về thu hồi đất

3 thủ tục mới được thực hiện tại cấp xã gồm: Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Điều 81, Luật Đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng theo khoản 1, 2 và 3 Điều 82, Luật Đất đai; Thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai.

Cấp tỉnh thực hiện thêm một thủ tục mới là thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.

Quyết định cũng sửa đổi, bổ sung 3 thủ tục thuộc phạm vi chức năng nhiệm vụ của Bộ gồm: 2 thủ tục cấp tỉnh là trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất hằng năm để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo và thủ tục trình tự định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ UBND cấp tỉnh; 1 thủ tục cấp xã là trình tự định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã.

Thay đổi mới về xây dựng bảng giá đất lần đầu từ 1/1/2026, thị trường bất động sản sẽ có biến động lớn? (Ảnh minh họa)

16 bước thực hiện xây dựng bảng giá đất lần đầu tại cấp tỉnh

Đáng chú ý tại thủ tục trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất hằng năm để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo, cơ quan quyết định bảng giá đất chuyển từ UBND tỉnh sang HĐND tỉnh.

Cụ thể, thủ tục này gồm 16 bước:

Bước 1: Cơ quan quản lý đất đai lập dự án xây dựng bảng giá đất, xác định nội dung, tiến độ, kinh phí.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ thẩm định gửi Sở Tài chính thẩm định. Sở Tài chính có trách nhiệm thẩm định và gửi văn bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất về cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định và trình UBND cấp tỉnh hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất.

Bước 4: UBND tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, địa phương, ban quản lý liên quan tổ chức thực hiện.

Bước 5: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh quyết định đặt hàng, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng bảng giá đất.

Bước 6: Sở Tài chính trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định dự thảo bảng giá đất.

Bước 7: Sở Tài chính trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng.

Bước 8: Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng bảng giá đất:

Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Xác định loại đất, khu vực, vị trí đất tại từng xã, phường đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; xác định loại đất, tổng số thửa đất, số thửa đất của mỗi loại đất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp xã, cấp tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành đối với việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí.

Tổng hợp kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin; thiết lập vùng giá trị; lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh đối với việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Xây dựng dự thảo bảng giá đất và dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

(Ảnh minh họa).

Bước 9: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện: Xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; Đăng hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cơ quan có chức năng quản lý đất đai trong thời gian 30 ngày;Lấy ý kiến bằng văn bản đối với dự thảo bảng giá đất; Tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; Chỉ đạo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

Bước 10: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

Bước 11: Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định bảng giá đất về cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 12: Cơ quan quản lý đất đai tiếp thu, chỉnh sửa, trình UBND tỉnh để trình HĐND tỉnh quyết định.

Bước 13: HĐND tỉnh quyết định bảng giá đất.

Bước 14: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai công bố công khai và chỉ đạo cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Bước 15: Trong 15 ngày kể từ ngày quyết định, UBND tỉnh gửi kết quả về Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Bước 16: Trường hợp cần thiết, HĐND tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm thì HĐND tỉnh quyết định áp dụng một số hoặc toàn bộ theo trình tự được quy định tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Thúc đẩy quá trình thu hồi đất, tạo mặt bằng sạch cho dự án

Sự thay đổi này được đánh giá sẽ tác động lớn đến chi phí bồi thường, thu hồi đất, giá đất và các giao dịch bất động sản. Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ có tác động tích cực đến các bên tham gia trong các dự án phát triển bất động sản. Về phía người dân có đất trong dự án quy hoạch, họ sẽ nhận được tiền đền bù giải phóng mặt bằng thỏa đáng, sát với giá trị thị trường, giảm thiểu các tranh chấp xã hội.

Về phía chủ đầu tư, việc thương thảo và giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện thuận lợi và nhanh chóng hơn. Đổi lại, các doanh nghiệp sẽ phải có tiềm lực tài chính tốt, có nghiên cứu và tính toán bài toán đầu tư kỹ lưỡng để xây dựng phương án phát triển tối ưu để đưa ra thị trường các dự án có quy mô đủ lớn với hạ tầng đồng bộ và tiện ích nổi bật thì mới thu hút được khách hàng và đạt được giá bán như kỳ vọng.

(Ảnh minh họa).

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình và cả mức giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá đất. Khi người dân phải nộp thuế dựa trên bảng giá đất mới cao hơn, giá chuyển nhượng đất cho các doanh nghiệp thực hiện dự án cũng sẽ tăng lên.

Về dài hạn, khi bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường, điều này có thể giúp giảm bớt các cuộc tranh cãi về tiền đền bù giữa nhà nước và người dân, từ đó thúc đẩy quá trình thu hồi đất và tạo mặt bằng sạch cho các dự án, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai, tránh tình trạng đội vốn. Qua đó mang lại lợi ích cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, các nhà đầu tư và những dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ gặp bất lợi khi giá đất tăng, khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao.

Hơn nữa, trong bối cảnh hiện tại, khi thu nhập của người dân không có nhiều thay đổi và Nhà nước đang cố gắng kiểm soát đà tăng giá bất động sản, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, dẫn đến việc giá nhà ở sẽ tiếp tục neo cao.

Do đó, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng cần có những biện pháp kiểm soát kèm theo để tránh tình trạng các nhóm đầu cơ lợi dụng cơ hội tạo ra hiệu ứng dây chuyền, đẩy giá bất động sản tăng cao ngoài tầm kiểm soát.