Tại sao người dân nên làm sổ đỏ trước 31/12/2025?

Bảng giá đất cũ được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025

Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cớ quy định bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Bên cạnh đó, tại Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ năm 2024 về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trường có nêu rõ:

Để nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý đất đai, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai phải chỉ đạo rà soát, trường hợp tại khu vực, vị trí cần áp dụng bảng giá đất mà giá đất chưa phù hợp với thực tế thì căn cứ quy định của pháp luật và tình hình thực tế của địa phương để quyết định điều chỉnh bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 tại khu vực, vị trí đó để áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Như vậy, theo quy định trên, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 (đã hết hiệu lực từ 01/8/2024) được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Cần làm sổ đỏ trước 31/12/2025 để không bị mất nhiều tiền (Ảnh minh họa).

Nên sớm làm sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thì từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới.

Sau đó, hằng năm sẽ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất (cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường đối với những khu vực, loại đất có biến động) thay vì định kỳ 05 năm/lần như hiện nay để phù hợp với nguyên tắc thị trường (theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024)

Điều này có nghĩa Bảng giá đất mới sẽ tiệm cận với giá đất thị trường, theo đó bảng giá đất từ 01/01/2026 có khả năng tăng rất nhiều so với Bảng giá đất hiện hành.

Mặc khác, trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên Bảng giá đất như:

- Tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất (nếu có);

- Lệ phí trước bạ.

Trong đó, khoản tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất (tuy nhiên có một số trường hợp ngoại lệ không phải nộp).

Như vậy, khi áp dụng Bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ đều sẽ tăng theo.

Chính vì vậy, người có nhu cầu cấp sổ đỏ (người có nhu cầu cấp sổ đỏ lần đầu) nên hoàn thành việc cấp sổ đỏ trước 01/01/2026 vì khi có Bảng giá đất mới thì chi phí làm sổ đỏ có thể sẽ tăng rất nhiều so với hiện nay (theo quy định của Luật Đất đai 2024).

Bảng giá đất được xây dựng bằng những phương pháp nào?

Theo khoản 5, khoản 7 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì các phương pháp xây dựng Bảng giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

- Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

- Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định trong các nội dung trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

(Ảnh minh họa)

Những thay đổi khi bỏ khung giá đất, áp dụng Bảng giá đất

So với các quy định pháp luật đất đai trước kia, Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, căn cứ định giá đất của Nhà nước chỉ còn lại "bảng giá đất" và "giá đất cụ thể".

Cụ thể, Bảng giá đất lần đầu sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

(Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024).