Sốc với Bảng giá đất mới: Mặt phố Hoàn Kiếm lên gần 700 triệu/m2, đất nông thôn cũng leo thang chóng mặt

Giá đất tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đồng loạt tăng sốc

Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) vừa gửi báo cáo tới Bộ Tài chính, phục vụ cuộc họp Ban Chỉ đạo điều hành giá quý II/2025.

Theo Cục Quản lý đất đai, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn biến động mạnh khi hàng loạt địa phương công bố bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng cao chưa từng có. Từ nay đến cuối năm 2025, các tỉnh, thành sẽ tiếp tục rà soát và ban hành bảng giá đất mới, tạo tác động mạnh đến thị trường địa ốc, tài chính cá nhân và hoạt động đầu tư.

Cụ thể, tại Hà Nội, bảng giá đất mới có hiệu lực từ 20/12/2024 đến 31/12/2025 đã ghi nhận mức tăng "gây sốc". Giá đất ở cao nhất hiện nay lên tới 695,3 triệu đồng/m² với các thửa đất mặt đường tại các tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm - tăng gần 3,7 lần so với bảng giá cũ.

Không chỉ khu vực trung tâm, các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ cũng ghi nhận mức tăng bình quân 225%, trong khi năm quận khác là Long Biên, Hoàng Mai, Hà Đông, Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm tăng trung bình 210%. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết giá đất ở theo bảng mới tăng bình quân 150 - 270%, phản ánh sát hơn với giá thị trường.

Tại TP. Đà Nẵng, bảng giá đất mới sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 7/7/2025, với biên độ điều chỉnh cũng rất mạnh. Giá đất ở đô thị tăng cao nhất tại quận Ngũ Hành Sơn (172%), quận Cẩm Lệ (154%) và các quận nội thành khác như Hải Châu, Thanh Khê… tăng từ 125 - 140%.

Đáng chú ý, đất ở nông thôn tại huyện Hòa Vang tăng 170%, trong khi các tuyến đường chưa có tên chính thức ghi nhận mức tăng từ 126 - 160%. Đây được xem là một bước nhảy lớn đối với khu vực nông thôn, nơi trước đây giá đất luôn được định giá thấp để hỗ trợ người dân.

Tại TP.HCM, bảng giá đất mới áp dụng đến hết năm 2025 ghi nhận mức tăng từ 4 đến 38 lần (tùy vị trí), tuy nhiên vẫn thấp hơn giá thị trường từ 25 - 50%, chưa kể hệ số K.

Tuy nhiên, một điểm nghẽn lớn vẫn tồn tại là khoảng cách quá xa giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Cụ thể, giá đất nông nghiệp ở TP.HCM chỉ từ 400.000 - 810.000 đồng/m², trong khi đất ở thấp nhất cũng đã là 2,3 triệu đồng/m², cao nhất lên đến 687 triệu đồng/m².

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM mới đây đã đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên bằng 65 - 70% giá đất ở, nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Hiện nay, với mức chênh lệch quá lớn (5 - 25 lần), tiền sử dụng đất có thể tăng gấp 5 - 10 lần so với trước, tạo áp lực nặng nề, đặc biệt với nhóm thu nhập thấp và người dân ngoại thành.

Giá đất tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng tăng gấp nhiều lần: Bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ đội chi phí. Ảnh minh hoạ

Thị trường sẽ chịu nhiều tác động

Theo Cục Quản lý đất đai, việc bỏ khung giá đất theo Luật Đất đai 2024 và xây dựng bảng giá đất mới định kỳ hằng năm là bước tiến trong việc minh bạch hóa thị trường, phản ánh sát giá thực tế, tránh thất thu ngân sách và tạo sự đồng thuận trong thu hồi đất.

Tuy nhiên, một số địa phương vẫn chậm cập nhật bảng giá theo biến động thị trường, khiến giá trong bảng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Việc này không chỉ gây khó khăn cho hoạt động bồi thường, tái định cư mà còn làm méo mó thị trường.

"Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau, nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động", cơ quan quản lý cảnh báo.

Giới chuyên gia cũng cho rằng, giá đất tăng kéo theo hệ quả lớn về thuế, phí chuyển nhượng, tiền sử dụng đất, giá bồi thường - vốn là các yếu tố tác động trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư và người dân. Với đà tăng 150 - 270% như hiện nay, nhiều dự án sẽ phải tính lại hiệu quả đầu tư, trong khi người dân, đặc biệt là các hộ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, sẽ đối mặt với gánh nặng tài chính lớn hơn bao giờ hết.

“Cần có lộ trình điều chỉnh theo vùng, theo loại đất, theo mức độ đô thị hóa. Không nên áp dụng đồng loạt và cứng nhắc. Cần ưu tiên điều chỉnh nhanh tại các khu vực thị trường đã phát triển và có dữ liệu đầy đủ. Áp dụng lộ trình tăng dần tại các khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa, để đảm bảo sinh kế và sự chuyển đổi hài hòa”, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, gợi ý.

Theo đó, để chuẩn bị cho bảng giá đất có hiệu lực từ 1/1/2026, các tỉnh, thành được yêu cầu rà soát, cập nhật giá đất sát thực tế, đồng thời lấy ý kiến từ tổ chức, cá nhân liên quan nhằm hạn chế phản ứng xã hội.