Sang tên sổ đỏ năm 2025 thay đổi ra sao theo quy định mới nhất?

Sang tên sổ đỏ là gì?

Sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Theo khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi sang tên sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được cấp mới Giấy chứng nhận. Theo đó:

- Trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cấp một sổ mới đứng tên mình, tuy nhiên cần phải trả thêm chi phí làm phôi sổ mới.

- Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp: Trường hợp này, toàn bộ thông tin về việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ được thể hiện trên trang 3, trang 4 của sổ. Người nhận chuyển nhượng không cần trả thêm chi phí làm sổ mới mà vẫn có đầy đủ quyền khi giao dịch.

Từ năm 2025, sang tên sổ đỏ có gì thay đổi quan trọng?

Từ năm 2025, việc sang tên sổ đỏ sẽ có một số thay đổi quan trọng, đặc biệt liên quan đến tên gọi, mẫu giấy chứng nhận và các thủ tục liên quan. Cụ thể:

Tên gọi và mẫu giấy chứng nhận

• Tên gọi: Sổ đỏ và Sổ hồng sẽ chính thức được gọi là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất".

Việc sang tên sổ đỏ từ năm 2025 sẽ có một số thay đổi quan trọng, đặc biệt liên quan đến tên gọi (Ảnh minh hoạ)

• Mẫu giấy chứng nhận: Mẫu mới sẽ được áp dụng theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Giấy chứng nhận mới có dạng một tờ, hai trang, nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, kích thước 210mm x 297mm.

- Trang 1 gồm:

Quốc huy, Quốc hiệu; dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" in màu đỏ; mã QR; mã Giấy chứng nhận; mục "1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:"; mục "2. Thông tin thửa đất";

Mục "3. Thông tin tài sản gắn liền với đất:"; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận; số phát hành Giấy chứng nhận (số seri); dòng chữ "Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR";

- Trang 2 gồm:

Mục "4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất:"; mục "5. Ghi chú:"; mục "6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận:"; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;

- Nội dung và hình thức thể hiện thông tin cụ thể trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Mẫu số 04/ĐK-GCN của Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Năm 2025, khi nào phải sang tên sổ đỏ?

Theo Điều 133 Luật đất đai 2024, thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có những thay đổi sau:

(1) Thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

(2) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

(3) Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên sổ đỏ đã cấp mà không thuộc trường hợp đã nêu tại (2);

(4) Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;

(5) Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp sổ đỏ; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

(6) Chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định;

(7) Thay đổi thời hạn sử dụng đất;

(8) Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

(9) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

(10) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật

(11) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;

(Ảnh minh hoạ)

(12) Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

(13) Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;

(14) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại sổ đỏ;

(15) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

(16) Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Đối với các trường hợp sang tên sổ đỏ nêu trên được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Đối với trường hợp sang tên sổ đỏ tại (15) thì được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.

Đối với các trường hợp sang tên sổ đỏ quy định tại (1), (2), (9), (10), (11), (12) và (16) thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền;

Trường hợp thi hành án thì thời hạn làm thủ tục sang tên sổ đỏ được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn sang tên được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Điều kiện sang tên sổ đỏ

Để được sang tên sổ đỏ, người chuyển nhượng, tặng cho phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt).

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Người dân làm thủ tục sang tên sổ đỏ ở đâu?

Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), người dân làm thủ tục sang tên sổ đỏ ở một trong các cơ quan sau:

(Ảnh minh hoạ)

- Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, cụ thể như sau:

+ Nếu người nộp hồ sơ là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì làm thủ tục sang tên sổ đỏ ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh;

+ Nếu người nộp hồ sơ là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì làm thủ tục sang tên sổ đỏ ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;

- UBND cấp xã nơi có đất nếu hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Ngoài ra nếu làm thủ tục sang tên sổ đỏ đối với đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân bay dân dụng thì nộp cho Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không.

Thủ tục sang tên sổ đỏ năm 2025

Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định, thủ tục sang tên sổ đỏ năm 2025 được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất có yêu cầu sang tên sổ đỏ nộp 01 bộ hồ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Sổ đỏ đã cấp;

- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Trường hợp xử lý tài sản thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không theo thỏa thuận; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án theo quy định của pháp luật thì việc nộp hồ sơ do tổ chức thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc do người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

(Ảnh minh hoạ)

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trường hợp nhận được thông báo nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động. Trường hợp được miễn thuế TNCN, lệ phí trước bạ thì gửi xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ.

Bước 4: Trả kết quả

Cơ quan giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất gửi kết quả giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai, cụ thể là người sử dụng đất sẽ nhận được "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới nếu giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.

Các chi phí cần phải nộp khi sang tên sổ đỏ?

- Lệ phí trước bạ.

- Phí thẩm định hồ sơ.

- Lệ phí cấp sổ đỏ.

- Phí công chứng, chứng thực

- Thuế thu nhập cá nhân.

Thời hạn phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ?

Căn cứ Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định về thời hạn từ ngày có biến động, người sử dụng phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ như sau:

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (hay còn gọi là sang tên sổ đỏ).