Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm: Đô thị vệ tinh nào sẽ dẫn dắt, mở ra chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản?

Các khu vực như Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và những đô thị vệ tinh được kỳ vọng trở thành những cực tăng trưởng mới trong tương lai. Thông tin trên được ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, chia sẻ tại một sự kiện do đơn vị này tổ chức.

(Ảnh minh hoạ)

Quy hoạch trở thành yếu tố quyết định giá trị bất động sản

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, yếu tố quy hoạch đang ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản. Trước đây, người mua thường ưu tiên các tiêu chí như vị trí, giá bán hay hệ thống tiện ích sẵn có. Tuy nhiên, hiện nay, định hướng phát triển trong tương lai của từng khu vực lại là yếu tố được cân nhắc nhiều hơn khi đưa ra quyết định đầu tư hoặc mua nhà.

Khảo sát hơn 1.000 khách hàng của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026 cho thấy 96% người tham gia cho rằng quy hoạch tác động đến quyết định giao dịch, trong đó 52% đánh giá ảnh hưởng rất lớn.

Ông Quốc Anh cho rằng việc tái quy hoạch là xu hướng tất yếu của các đô thị lớn nhằm giải quyết tình trạng hạ tầng xuống cấp, quá tải dân số, ô nhiễm môi trường, đồng thời nâng cao sức cạnh tranh và thu hút đầu tư.

Kinh nghiệm từ các đô thị lớn trên thế giới

Theo đại diện Batdongsan.com.vn, nhiều thành phố như Thượng Hải và Seoul đã chứng minh hiệu quả của quá trình tái quy hoạch. Không chỉ tăng trưởng mạnh về kinh tế và thu nhập, các đô thị này còn giảm áp lực dân số tại khu vực trung tâm thông qua việc phát triển các cực đô thị mới.

Tại Thượng Hải, GDP giai đoạn 1990-2020 tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng hơn 11 lần và vốn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD (hơn 4,6 nghìn tỷ đồng) lên hơn 16 tỷ USD (hơn 420 nghìn tỷ đồng). Cùng với đó, thành phố từng bước chuyển dịch dân cư và các hoạt động kinh tế sang những khu vực mới như Phố Đông, qua đó mở rộng không gian phát triển và giảm tải cho khu vực lõi.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định đây cũng là xu hướng mà Hà Nội và TP.HCM đang hướng tới. Trong tương lai, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò quan trọng nhưng sẽ không còn tập trung mọi chức năng. Thay vào đó, mỗi khu vực sẽ được định hướng phát triển theo thế mạnh riêng như công nghệ, giáo dục, tài chính, logistics hay công nghiệp, tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.

Hà Nội mở rộng không gian phát triển ra các đô thị vệ tinh

Hiện khu vực nội đô Hà Nội đang chịu áp lực lớn khi mật độ dân số tại các quận nội thành cũ lên tới khoảng 19.000 người/km², cao gấp nhiều lần mức bình quân của toàn thành phố. Bên cạnh đó, hơn 2.160 khu chung cư và nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ những năm 1960-1980, cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết về cải tạo và chỉnh trang đô thị.

Để giảm áp lực cho khu vực trung tâm, Hà Nội đang đồng thời đầu tư hạ tầng giao thông, mở rộng không gian đô thị và đẩy nhanh chương trình cải tạo chung cư cũ. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027, đồng thời chuẩn bị triển khai thêm 5 tuyến metro dự kiến đưa vào khai thác từ năm 2030.

Theo quy hoạch mới, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đa cực với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây cùng các khu vực phát triển theo mô hình TOD dọc các tuyến metro được kỳ vọng sẽ trở thành những khu trung tâm mới của Hà Nội.

Song song với đó, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027 và ưu tiên xử lý các công trình nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026-2030.

Quy hoạch được xem là nền tảng cho tăng trưởng dài hạn

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, kinh nghiệm từ Thượng Hải cho thấy giá trị bất động sản không chỉ đến từ việc tăng giá, mà được tạo dựng nhờ quá trình quy hoạch đồng bộ, đầu tư hạ tầng và phân bổ lại dân cư. Trong khoảng 20-25 năm, giá nhà tại Thượng Hải tăng khoảng 13 lần, song đi kèm là sự cải thiện về chất lượng sống, hệ thống giao thông và sự hình thành các trung tâm phát triển mới.

Ông cho rằng bài học quan trọng không nằm ở tốc độ tăng giá bất động sản mà ở việc quy hoạch giúp giảm áp lực cho khu vực lõi, mở rộng không gian đô thị và tạo nền tảng phát triển bền vững cho toàn thành phố. Khi hạ tầng và các cực tăng trưởng mới được hình thành đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ có thêm động lực để phát triển trong dài hạn.