Nhà kiên cố là gì? Khi nào phải xin giấy phép xây dựng?

1. Nhà kiên cố là gì?

Mặc dù "nhà kiên cố" là một thuật ngữ quen thuộc, nhưng Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không đưa ra định nghĩa cụ thể nào về nó. Điều này có nghĩa là, về mặt pháp lý, không có một tiêu chuẩn chính thức nào để xác định một ngôi nhà là "kiên cố".

Tuy nhiên, dựa trên thực tế và các văn bản hướng dẫn khác, chúng ta có thể hiểu "nhà kiên cố" là loại nhà ở đối lập với nhà tạm, nhà không kiên cố. Đặc điểm nổi bật của nhà kiên cố, mà hầu hết mọi người đều nhận biết, là được xây dựng bằng vật liệu vững chắc và có thời gian tồn tại lâu dài.

Nhà kiên cố là gì?

Để làm rõ hơn, có thể tham khảo Công văn 134/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành ngày 15/12/2015, trả lời Sở Xây dựng tỉnh Hậu Giang về khái niệm loại nhà kiên cố và bán kiên cố. Công văn này dựa trên tiêu chí phân loại nhà ở trong Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2009, quy định về vật liệu bền chắc đối với ba kết cấu chính của ngôi nhà:

- Cột: Được làm bằng các loại vật liệu như bê tông cốt thép, gạch/đá, sắt/thép/gỗ bền chắc.

- Mái: Được làm bằng các loại vật liệu như bê tông cốt thép, ngói (xi măng, đất nung).

- Tường bao che: Được làm bằng các loại vật liệu như bê tông cốt thép, gạch/đá, gỗ/kim loại.

Công văn cũng lưu ý rằng, tùy thuộc vào điều kiện thực tế tại địa phương, các bộ phận của ngôi nhà có thể được làm bằng các loại vật liệu có chất lượng tương đương.

Từ đó, Bộ Xây dựng đưa ra khái niệm:

Nhà kiên cố: Là nhà có cả ba kết cấu chính (cột, mái và tường bao che) đều được làm bằng vật liệu bền chắc.

Nhà bán kiên cố: Là nhà có hai trong ba kết cấu chính được làm bằng vật liệu bền chắc.

Tóm lại, dưới góc độ thực tiễn và tham khảo các văn bản hướng dẫn, nhà kiên cố có thể được hiểu là nhà có cột, mái và tường bao che được làm bằng vật liệu bền chắc.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, vì Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hay giải thích thế nào là nhà kiên cố, nên định nghĩa này không phải là căn cứ để quyết định việc có cần giấy phép xây dựng hay không.

2. Các trường hợp xây nhà kiên cố cần giấy phép xây dựng

Lưu ý quan trọng: Do "nhà kiên cố" không phải là một thuật ngữ pháp lý được sử dụng trong Luật Xây dựng, các quy định về giấy phép xây dựng dưới đây sẽ áp dụng cho nhà ở riêng lẻ (bao gồm biệt thự, nhà ở độc lập, nhà ở liền kề), bất kể chúng được xây dựng bằng vật liệu gì.

Căn cứ khoản 30 Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, các trường hợp xây dựng nhà ở sau đây bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

1) Nhà ở riêng lẻ tại đô thị (gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn), trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

3. Hồ sơ và thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà kiên cố

3.1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

* Thành phần hồ sơ:

Điều 58 Nghị định 175/2024/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm những giấy tờ sau:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

2. Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.

3. Hồ sơ thiết kế xây dựng:

- Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân:

02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng;

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy;

Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;

Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;

Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (đối với công trình xây dựng có công trình liền kề);

- Đối với nhà ở riêng lẻ của tổ chức:

02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật) được phê duyệt;

Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm: bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;

Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;

Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (đối với công trình xây dựng có công trình liền kề).

3.2. Trình Tự và Thủ Tục Cấp Giấy Phép Xây Dựng

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

Trường hợp đến thời hạn nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.