Người dân cần lưu ý điều gì khi mua nhà sổ chung?

Trong luật không có khái niệm "sổ", "sổ chung", "sổ riêng", "sổ đỏ", "sổ hồng". Đây là cách gọi thông thường của người dân, tên gọi chính xác hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ).

Do đó, có thể hiểu nhà đất sổ chung là do nhiều hơn 2 người cùng sở hữu một bất động sản mà không có quan hệ con cái hay vợ chồng với nhau và đều có quyền định đoạt mua bán sang nhượng, cho thuê… với bất động sản đó.

Người mua thường bị hấp dẫn bởi dạng nhà này vì giá rẻ hơn so với nhà có sổ riêng; tuy nhiên đi kèm theo đó là nhiều rủi ro pháp lý người mua phải đối diện.

Luật sư Cao Ngọc Sơn (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích những lưu ý khi mua nhà sổ chung, nhằm giúp bạn đọc tránh được những rủi ro pháp lý khi giao dịch.

Trước hết, nhà sổ chung thuộc trường hợp sở hữu chung theo phần theo quy định tại Điều 209 Bộ Luật Dân sự 2015. Đó là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cần lưu ý gì khi mua nhà sổ chung? (Ảnh minh họa).

Một số rủi ro mà người mua phải đối diện khi mua nhà sổ chung:

Thứ nhất, do không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, lối đi riêng,…nên các căn nhà này không thể tách thửa để cấp sổ riêng. Người mua chỉ có thể đứng tên đồng sở hữu cùng những người khác.

Thứ hai, vì mỗi người không có sở hữu riêng nên khó khăn khi chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng. Khi một người muốn phần bán căn nhà của mình thì phải được tất cả đồng sở hữu đồng ý. Chỉ cần một người không đồng ý thì không thể ra công chứng được.
Tương tự, khi thế chấp ngân hàng cũng vậy. Sổ chung phải được các đồng sở hữu đồng ý và ký cam kết thế chấp. Nếu có một người không đồng ý hoặc không ký cam kết, ngân hàng sẽ từ chối cho vay.

Thứ ba, rất dễ xảy ra tranh chấp đối với nhà sổ chung và tranh chấp rất khó giải quyết. Các mâu thuẫn phát sinh thường xoay quanh phần sân chung, lối đi chung, tường rào, chi phí sửa chữa chung,… Vì pháp lý không rõ ràng nên việc giải quyết tranh chấp rất khó khăn, mất nhiều thời gian.

Một rủi ro lớn nữa là vấn đề xây dựng trái phép, sai phép dẫn đến khó khăn trong hoàn công, khó xin phép sửa chữa, nguy cơ bị cưỡng chế tháo dỡ,… Nếu người mua không xem kỹ hồ sơ pháp lý căn nhà thì khi có cơ quan nhà nước kiểm tra, xử lý, chính họ là người chịu thiệt thòi.

Đặc biệt người dân cần lưu ý, nhiều giao dịch nhà sổ chung không được công chứng, mà chỉ lập vi bằng thỏa thuận mua bán. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, không có giá trị pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này khiến người mua đối mặt với rủi ro không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp nên thường sẽ không được pháp luật bảo vệ khi có tranh chấp, giải tỏa, bồi thường,…

Nhà sổ chung có thể là lựa chọn tạm thời cho người có tài chính hạn chế. Tuy nhiên, khi đã quyết định mua nhà sổ chung, người mua cần lưu ý một số vấn đề nhằm giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi cho mình.

Trước hết, khi mua nhà cần tìm hiểu quy hoạch, điều kiện tách thửa tại địa phương, đề nghị người bán cung cấp hồ sơ pháp lý của căn nhà như hợp đồng mua bán hợp pháp, giấy chứng nhận, sơ đồ thửa đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công…, từ đó đánh giá tính pháp lý của nhà căn.

Nếu căn nhà đủ điều kiện tách thửa thì người mua nên đề nghị chủ đầu tư tiến hành tách thửa xong rồi mới mua, không nên chỉ tin vào lời hứa hẹn mua xong rồi làm thủ tục tách thửa sau.

(Ảnh minh họa)

Việc mua bán, chuyển nhượng phải thể hiện bằng hợp đồng công chứng rõ ràng và đăng ký biến động, cập nhật đồng sở hữu trên giấy chứng nhận.

Người mua cần lưu ý phân biệt nhà sổ chung có hợp đồng công chứng khác với lập vi bằng. Khi mua bán thông qua hợp đồng có công chứng thì người mua mới có cơ hội đứng tên trên giấy chứng nhận xác lập quyền sở hữu. Ngược lại, nếu chỉ lập vi bằng thì việc được pháp luật công nhận quyền sở hữu là rất khó.

Một lưu ý quan trọng cho những người đã mua nhà sổ chung, đó là các đồng sở hữu cùng lập văn bản thỏa thuận phân chia phần sở hữu riêng. Văn bản nên thể hiện rõ vị trí từng căn nhà; diện tích sử dụng riêng, phần sử dụng chung; quy định về lối đi, sân, hẻm, mái che, tường chung,...

Văn bản thỏa thuận này nên được công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Văn bản này sẽ giúp xác lập phần tài sản riêng trong tổng thể tài sản chung, có thể dùng làm căn cứ giải quyết khi xảy ra tranh chấp.