Năm 2025, chuyển đất vườn lên đất thổ cư có được không?

1. Đất thổ cư và đất vườn là gì?

Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể nào về đất thổ cư. Tuy nhiên, có thể hiểu đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, cụ thể như sau:

- Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã;

- Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.

- Đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.

Xây nhà trên đất vườn là hành vi vi phạm pháp luật. Để xây nhà, người dân cần phải chuyển mục đích đất vườn sang đất ở. (Hình minh họa).

2. Có được phép xây nhà trên đất vườn không?

Câu trả lời chính xác đối với câu hỏi trên là không vì một trong những nguyên tắc sử dụng đất đó là phải sử dụng đất đúng mục đích. Nội dung này được nêu rõ tại khoản 1 thuộc Điều 5 Luật Đất đai 2024.

Điều đó có nghĩa là chúng ta chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư). Nếu như xây dựng nhà ở trên các loại đất khác sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và sẽ buộc phải tháo dỡ nhà ở đó. Xây nhà trên đất vườn là hành vi vi phạm pháp luật. Để xây nhà, người dân cần phải chuyển mục đích đất vườn sang đất ở.

3. Khi nào được phép chuyển từ đất vườn thành đất thổ cư?

Điểm b khoản 1 thuộc Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Như vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn chuyển sang đất ở cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được chuyển nếu như có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Riêng đối với các hộ gia đình, cá nhân, chỉ được chuyển sang đất ở nếu như có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (tức huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, các thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

(Hình minh họa).

4. Căn cứ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Điều 116 thuộc Luật Đất đai năm 2024 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Đối với danh mục các công trình, các dự án dự kiến thực hiện trong năm; các dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào thuộc dân tộc thiểu số (nếu có); phần diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án được thu hồi đất trong năm, các dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến để bồi thường cho người có đất thu hồi thì căn cứ vào:

+ Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và quyết định đầu tư hoặc;

+ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng với quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;

+ Quyết định chấp thuận của nhà đầu tư hoặc;

+ Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn các nhà đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

- Đối với dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì sẽ căn cứ vào:

+ Quyết định đầu tư theo các quy định về đầu tư công hoặc;

+ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng với quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;

+ Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dựa theo phương thức đối tác công tư.

- Đối với diện tích đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp mà không phải đất ở sang đất ở: sẽ xét theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.