Mua đất nông nghiệp được bên bán hứa lên thổ cư, liệu có nên xuống tiền trong thời điểm này không?

Theo Khoản 2, 3 Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức trong nước.

- UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Như vậy, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) quyết định tùy theo đối tượng người sử dụng đất.

Trong đó, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện và chỉ được chuyển khi có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Cần cân nhắc khi mua đất nông nghiệp chờ lên đất thổ cư (Ảnh minh hoạ).

Ngoài ra, Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, không phải mọi trường hợp người sử dụng đất có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở, mà phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (thửa đất xin chuyển phải thuộc khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng).

Như vậy, bên bán hứa lên đất thổ cư không đồng nghĩa với việc sẽ thực hiện được vì không có quyền quyết định, thậm chí cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cũng không có thẩm quyền trong mọi trường hợp mà phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, trường hợp nếu chắc chắn được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì người bán thông thường sẽ thực hiện trước khi chuyển nhượng để chuyển nhượng với giá cao hơn.

Thông thường nếu được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì bên chuyển nhượng đã thực hiện thủ tục này trước khi chuyển nhượng cho người khác, vì giá thị trường của đất ở cao hơn rất nhiều so với các loại đất khác, nhất là đất nông nghiệp.

(Ảnh minh hoạ)

Trong trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì bên mua cần phải cân nhắc kỹ nếu mình là người nộp tiền sử dụng đất, vì tiền sử dụng đất là khoản tiền lớn.

Tóm lại, dưới góc độ pháp lý, người nhận chuyển nhượng cân nhắc nếu bên bán hứa lên đất thổ cư. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp người mua muốn đầu tư thì có để mua loại đất này.