Mua bán đất công chứng xong, người bán 'lật kèo' không sang tên sổ đỏ, phải làm sao?

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn Phòng Luật Kết Nối, cho biết việc "sang tên sổ đỏ" thực chất là thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động là thủ tục bắt buộc khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay nói cách khác là mua bán đất. Điều 133 khoản 3 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ thời hạn thực hiện thủ tục này là 30 ngày kể từ ngày có biến động, tức là ngày hợp đồng mua bán đất được công chứng, chứng thực.

Sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc khi thực hiện giao dịch mua bán đất (Ảnh minh họa)

Tuy nhiên, trên thực tế, không phải ai cũng nắm rõ quy trình này. Nhiều người lầm tưởng rằng việc ký kết hợp đồng mua bán đồng nghĩa với việc tự động sang tên sổ đỏ. Điều này tạo kẽ hở cho những người bán thiếu thiện chí, cố tình không hợp tác, gây khó khăn cho người mua. Việc ép buộc hay cưỡng chế người bán hợp tác trong trường hợp này là rất khó khăn, bởi cơ quan nhà nước chỉ giải quyết khi thủ tục được thực hiện đầy đủ và đúng quy định.

Vậy giải pháp nào cho tình huống này?

Luật sư Hùng chỉ ra rằng, theo Luật Đất đai 2024 và Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp dân sự, không phải tranh chấp đất đai. Đồng thời, Điều 3 Nghị định này cũng quy định rõ, tranh chấp này không thuộc diện phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn. Điều này có nghĩa là người mua hoàn toàn có quyền khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân mà không cần trải qua thủ tục hòa giải bắt buộc ở cấp địa phương.

(Ảnh minh họa)

Trong trường hợp người bán cố tình trốn tránh hoặc không hợp tác thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ) sau khi đã ký kết hợp đồng, người mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch mua bán đất. Khi bản án đã có hiệu lực pháp luật, người mua có thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ dựa trên bản án, mà không cần sự hợp tác của người bán nữa. Đây là một giải pháp hiệu quả để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua trong trường hợp gặp phải tình huống trớ trêu này.