Một loại hình bất động sản đang vươn ra các tỉnh, thu hút các nhà đầu tư quốc tế

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu chịu nhiều tác động, các doanh nghiệp tại Việt Nam đang tích cực điều chỉnh chiến lược kho vận để tăng tính linh hoạt và khả năng chống chịu rủi ro. Xu hướng này đã tạo ra những thay đổi đáng kể trong việc lựa chọn vị trí và mô hình vận hành.

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, nhận định: "Ưu tiên tính linh hoạt và khả năng tiếp cận chiến lược đã trở thành tiêu chí quan trọng trong lựa chọn vị trí kho bãi. Nhiều doanh nghiệp đang mở rộng ra các tỉnh thứ cấp như Tây Ninh, Quảng Ninh và Hưng Yên, thay vì chỉ tập trung ở Bình Dương hay Bắc Ninh. Bên cạnh đó, xu hướng xây dựng trung tâm phân phối hai miền - một tại Miền Bắc để phục vụ thị trường Trung Quốc, một tại Miền Nam nhằm hướng tới ASEAN - đang ngày càng phổ biến".

Thị trường logistics và kho vận Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế nhờ lợi thế chi phí và vị trí chiến lược

Song song với việc mở rộng địa lý, nhu cầu thuê kho cũng trở nên đa dạng hơn. Nhu cầu thuê ngắn hạn và linh hoạt đang tăng rõ rệt, đặc biệt từ các lĩnh vực thương mại điện tử, giao hàng chặng cuối và logistics bên thứ ba (3PL). Các doanh nghiệp mới từ Trung Quốc, Hàn Quốc và châu Âu cũng ưa chuộng hình thức này để thử nghiệm thị trường. Tuy nhiên, ông John nhấn mạnh, các tập đoàn đa quốc gia hoặc nhà sản xuất lớn vẫn ưu tiên hợp đồng dài hạn hoặc mô hình xây dựng theo nhu cầu để đảm bảo không gian và kiểm soát chi phí.

Bên cạnh giá thuê, các doanh nghiệp ngày nay còn đánh giá kỹ lưỡng tổng chi phí vận hành (TCO), bao gồm phí dịch vụ, tiện ích, bảo trì và chi phí giao hàng. Yếu tố này đặc biệt quan trọng với kho lạnh tiêu thụ nhiều năng lượng. Cùng với đó, các tiêu chí về bền vững (ESG) và công trình xanh như LEED, EDGE đang dần trở thành một phần không thể thiếu trong quyết định thuê. Theo ông John Campbell, nhiều tập đoàn lớn hiện yêu cầu cơ sở phải đạt chứng chỉ xanh. Các tiện ích như năng lượng mặt trời, chiếu sáng LED hay hệ thống tái chế nước đang trở thành lợi thế cạnh tranh lớn.

Trên bình diện quốc tế, báo cáo mới nhất của Savills cho thấy chi phí kho vận toàn cầu chỉ tăng 3,6% trong năm qua, cho thấy thị trường đã bước vào giai đoạn ổn định hơn. Cùng lúc đó, dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này lại tăng mạnh. Nửa đầu năm 2024, khối lượng giao dịch bất động sản công nghiệp và logistics toàn cầu đạt 78 tỷ USD, tăng hơn 9% so với trung bình giai đoạn 2015–2019. Đáng chú ý, các nhà đầu tư quốc tế đã quay trở lại mạnh mẽ và trở thành nhóm mua ròng chính.

Xu hướng này có sự tương đồng rõ nét tại Việt Nam. Tuy nhiên, thành công không chỉ đến từ lợi thế chi phí. Ông John Campbell khuyên rằng: "Không nên thỏa hiệp về chất lượng. Các cơ sở hiện đại, hiệu quả sẽ giúp kiểm soát chi phí tốt hơn về lâu dài". Minh chứng cho điều này là ngày càng nhiều dự án kho xây sẵn (RBW) tại Việt Nam đạt chứng nhận xanh LEED, có thể kể đến như Logicross Nam Thuận, Lo-Gôi Bắc Ninh, BW Xuyên Á Logistics, và các dự án tại KCN Tân Vũ, Core5 Hải Phòng, SLP Industrial Park.

Với nhu cầu hấp thụ diện tích logistics toàn cầu vẫn duy trì ở mức cao, thị trường Việt Nam đang song hành với các xu hướng quốc tế: chi phí ổn định, áp lực vận hành gia tăng, nhu cầu linh hoạt cao và ESG trở thành tiêu chí bắt buộc. Sự kết hợp này hứa hẹn sẽ đưa Việt Nam trở thành điểm sáng trong bức tranh logistics toàn cầu, với điều kiện các doanh nghiệp biết cân bằng giữa chi phí, chất lượng và tầm nhìn dài hạn.