Lý do giá bất động sản có nguy cơ hạ nhiệt mạnh sau cơn 'sốt' kéo dài

Lãi suất cao khiến gửi tiết kiệm hấp dẫn hơn các kênh đầu tư như chứng khoán hay vàng, khiến dòng tiền nhàn rỗi rời bỏ các kênh rủi ro hoặc kém thanh khoản để tìm lợi nhuận an toàn, ổn định tại ngân hàng.

Đối với thị trường bất động sản, đây là một trong những tác động rõ ràng và dễ cảm nhận nhất. Nguồn vốn tín dụng vẫn được xem là "mạch máu" nuôi dưỡng thị trường bất động sản, do đó bất kỳ thay đổi nào trong chính sách tiền tệ, dù thắt chặt hay nới lỏng, đều tạo ra tác động nhanh và sâu.

Giá bất động sản có nguy cơ hạ nhiệt mạnh (Ảnh minh họa).

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần "đóng băng" hoặc "bùng nổ" theo nhịp điều chỉnh tín dụng và lãi suất. Giai đoạn 2009-2011 và 2022-2023 là những cột mốc chứng kiến sự thắt chặt tín dụng khiến thanh khoản suy giảm, nhiều dự án phải tạm dừng do thiếu vốn. Ngược lại, các năm 2009 - 2010 và 2020 -2021 chứng kiến nhiều đợt "sốt đất", giá tăng vọt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp, "tiền rẻ" tràn ngập thị trường.

Khi chi phí vay trở nên đắt đỏ hơn, người mua nhà phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn về khả năng chi trả của mình. Sự thận trọng này kéo theo nhu cầu vay mua nhà giảm sút, tạo áp lực giảm cầu rõ rệt trên thị trường. Nguồn cung bất động sản nếu không được hấp thụ đủ sẽ gây áp lực giảm giá, buộc các chủ đầu tư phải đưa ra các chương trình giảm giá hoặc ưu đãi nhằm kích cầu. Đây là cơ chế tự điều chỉnh của thị trường trong bối cảnh dòng tiền chảy vào bất động sản bị hạn chế.

Áp lực từ chi phí vay cao cùng nhu cầu vay giảm đã tạo ra hiệu ứng dây chuyền ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Để duy trì dòng tiền và kích thích nhu cầu mua nhà, nhiều chủ đầu tư buộc phải áp dụng các chính sách giảm giá hoặc ưu đãi hấp dẫn hơn nhằm thu hút khách hàng. Những đợt giảm giá này sẽ đã tạo ra xu hướng nhất định khiến giá bất động sản không còn giữ được đà tăng trưởng nóng.

Không những vậy, chi phí vay vốn tăng làm gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt những dự án đang trong quá trình triển khai hoặc chuẩn bị mở bán. Các doanh nghiệp buộc phải cân đối lại kế hoạch đầu tư, tài chính để tránh rủi ro nợ xấu và đảm bảo hiệu quả kinh doanh trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động.

Đặc biệt, những doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao tầng hoặc các khu đô thị quy mô lớn, vốn đòi hỏi chu kỳ đầu tư dài, càng dễ bị tổn thương. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp dù phục hồi nhưng lãi suất phát hành bình quân đã tăng lên 12–14%/năm, khiến bài toán cơ cấu vốn thêm khó khăn.

Hệ quả là xu hướng thu hẹp đầu tư, giảm tốc độ mở bán và đẩy mạnh tái cơ cấu dự án ngày càng rõ nét. Nhiều doanh nghiệp lớn đã công khai kế hoạch bán bớt quỹ đất "không trọng tâm", chuyển nhượng dự án hoặc tìm kiếm đối tác ngoại để bổ sung nguồn vốn chi phí thấp. Đây được xem là biện pháp "tự cứu" trong bối cảnh chi phí vốn ngày càng đắt đỏ.

(Ảnh minh họa)

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, động thái một số ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất nằm trong chu kỳ tự nhiên của hoạt động ngân hàng, khi các tổ chức tín dụng phải cân đối lại lợi ích sau thời gian dài ưu tiên hỗ trợ nền kinh tế.

Bên cạnh đó, việc tăng lãi suất cũng là tín hiệu cho thấy thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu nóng lên quá mức, buộc hệ thống tài chính phải "phanh nhẹ" để giữ ổn định.

"Tăng lãi suất chắc chắn sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là những giao dịch mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, sự điều chỉnh này có lợi cho thị trường khi góp phần sàng lọc các nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính, tạo cơ hội cho dòng vốn chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực và dự án có tính khả thi. Giảm đầu cơ không phải tín hiệu xấu. Ngược lại, đó là bước cần thiết để thị trường phát triển bền vững", ông Đính phân tích.

Theo ông Đính, Chính phủ vẫn duy trì quan điểm điều hành linh hoạt, theo dõi sát diễn biến thị trường để có điều chỉnh phù hợp. Sự linh hoạt này là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản giữ nhịp ổn định trong những năm gần đây và sẽ tiếp tục phát huy tác dụng trong giai đoạn 2025-2026.

"Khi có dấu hiệu bất lợi, chính sách sẽ được điều chỉnh theo hướng tích cực hơn. Điều đó tạo niềm tin rất lớn cho thị trường", ông khẳng định.

Ông tin rằng từ cuối năm nay và bước sang 2026, khi các biện pháp điều hành phát huy hiệu quả, hoạt động đầu cơ giảm dần, thị trường sẽ định hình theo hướng chất lượng cao hơn, ổn định hơn và bền vững hơn.