Khu vực giá đất nền là 'vùng trũng' còn sót lại ở phía nam TP.HCM

Khu vực là 'vùng trũng' giá đất nền

Tại TP.HCM, giá đất nền khu Đông đã tăng cao, nguồn cung sơ cấp khan hiếm, trong khi khu Nam vẫn giữ mức giá hợp lý. Theo thống kê, nguồn cung đất nền sơ cấp giảm 8% so với cùng kỳ 2024, chủ yếu từ các dự án đã mở bán trước đó. Long An, Bình Dương và Đồng Nai chiếm 81% tổng nguồn cung với hơn 5.200 sản phẩm, nhưng nguồn cung mới chỉ đạt 5%, giảm 13% so với năm trước do thiếu quỹ đất sạch và tâm lý thận trọng của chủ đầu tư.

Trái ngược với nguồn cung, sức cầu tăng mạnh, giao dịch quý gần nhất gấp 2,4 lần so với quý 2/2024, tập trung tại Long An và Bình Dương, chiếm hơn 92% tiêu thụ sơ cấp. Giá thứ cấp cũng tăng 4%, đặc biệt ở các dự án pháp lý hoàn chỉnh, giáp ranh TP.HCM.

Mặt bằng giá hiện dao động 75 - 140 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai; 38 - 60 triệu đồng/m2 ở Long An, Tây Ninh. Riêng Nhơn Trạch (Đồng Nai) và khu Nam TP.HCM như Cần Giuộc, Hậu Nghĩa (Long An) được xem là “vùng trũng” giá, từ 30 - 40 triệu đồng/m2 tại các dự án mặt tiền lớn.

Giá đất nền ở phía nam TP.HCM (Ảnh minh họa).

Khảo sát thực tế cho thấy, một lô đất nền thổ cư 100m2 tại khu Đông TP.HCM (hẻm) đang có giá 4,5 - 5 tỷ đồng/nền, trong khi cùng diện tích tại khu Nam TP.HCM (mặt tiền đường lớn) chỉ 2,5 - 3,5 tỷ đồng/nền. Chính chênh lệch này đã thúc đẩy dòng tiền tìm đến khu vực Nam TP.HCM như “vùng trũng” đầu tư mới.

Gần đây, các dự án đất nền tại Cần Giuộc, Long An (cũ) ghi nhận thanh khoản tích cực. Đơn cử, dự án đất nền sổ đỏ The 826 EC (15ha) do Nhà phát triển Hai Thành triển khai, dự kiến mở bán đầu tháng 10/2025, đã có lượng booking đáng kể. Dự án thu hút nhà đầu tư nhờ mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch, đã có sổ đỏ từng nền, hạ tầng - tiện ích đồng bộ, liền kề Phú Mỹ Hưng, KCN xanh Long Hậu, Metro số 4 và Vành đai 4. Chính sách thanh toán cũng linh hoạt: khách hàng chỉ cần thanh toán đợt đầu chỉ từ 560 triệu đồng, ngân hàng hỗ trợ vay 70% trong 30 năm.

Ngoài The 826 EC, nhiều dự án khác như KDC Thái Sơn Long Hậu, Saigon Village, Saigon RiverPark, Long Hậu Riverside, Five Star Eco City cũng được thị trường quan tâm nhờ pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng giá theo tiến độ hạ tầng.

Theo ông Quang một nhà đầu tư lâu năm, dòng tiền hiện đã phân bổ đa dạng thay vì tập trung vào một khu vực duy nhất. Sau những đợt sốt cục bộ, biên độ lợi nhuận đất nền khu Đông TP.HCM ngày càng thu hẹp, khiến dòng vốn dịch chuyển sang các khu vực còn “ngưỡng giá mềm” và gần các tuyến hạ tầng trọng điểm. Trong đó, khu Nam TP.HCM đang là địa bàn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Ông cũng cho rằng, so với trước đây, giá đất nền hiện không tăng đột biến nhưng vẫn duy trì sự ổn định theo tiến độ đầu tư hạ tầng. Đặc biệt, sức cầu gần đây tăng trở lại ở những khu vực lân cận TP.HCM, chủ yếu tập trung tại các dự án gắn liền với các trục giao thông trọng điểm.

Chuyên gia dự báo gì?

Trong quý 3/2025, nguồn cung đất nền ghi nhận mức tăng nhẹ so với quý trước. Các dự án tại Long An (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ) cùng với những dự án bước vào giai đoạn mở bán tiếp theo tiếp tục giữ vai trò chủ lực cung ứng cho thị trường.

(Ảnh minh họa)

Song song đó, các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ như nới lỏng tín dụng, giảm thuế phí, đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công… được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều tín hiệu tích cực, góp phần cải thiện sức cầu chung của thị trường đất nền.

Dự báo trong các quý cuối năm 2025, thị trường thứ cấp sẽ duy trì đà phục hồi tích cực về cả giá bán lẫn thanh khoản. Đặc biệt, những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực cao và khả năng tạo lập cộng đồng cư dân tốt được dự kiến sẽ thu hút lượng giao dịch đáng kể.

Hiện tại, mặt bằng giá đất nền không còn tăng nóng như giai đoạn đầu năm 2025. Tuy nhiên, nhu cầu tìm kiếm đất nền vẫn hiện hữu, nhất là ở các khu vực có hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Từ nay đến cuối năm, giá đất nền tại các tỉnh lân cận TP.HCM dự kiến vẫn tăng nhưng biên độ dao động không lớn. Trong đó, các lô đất đã có sổ đỏ, nằm gần những tuyến hạ tầng giao thông đang triển khai, ghi nhận thanh khoản tích cực hơn cả.

Các chuyên gia cũng nhận định, đất nền là loại hình sẽ phục hồi sau các loại hình ở thực. Vì vậy, 2025 chưa phải là năm để đất nền “trở mình” mạnh mẽ. Giai đoạn 2026 - 2027, khi các hạ tầng trọng điểm như Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành,… hoàn thiện, mới là thời điểm giá đất nền có khả năng bật tăng mạnh.

Ông Kiệt Nguyễn là Giám đốc Kinh doanh Dự án tại DKRA Realty nhấn mạnh: “Sức nóng của phân khúc đất nền từ nay đến cuối năm 2025 không lan rộng toàn thị trường mà tập trung tại những khu vực gắn liền với thông tin hạ tầng và siêu dự án. Giá đất nền chắc chắn sẽ tiếp tục tăng do nhu cầu luôn hiện hữu, nhưng mức biến động sẽ không mạnh mẽ như các giai đoạn trước. Nhà đầu tư cần xác định tâm thế đầu tư trung và dài hạn”.