Hà Nội áp bảng giá đất mới: Giá bất động sản sẽ tăng, phân khúc nào lên ngôi?

Giá dự án mới sẽ tăng cao 15 - 25%

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi - nhận định, bảng giá đất mới khiến chi phí sử dụng đất trong các dự án bất động sản tăng đáng kể, đặc biệt ở khu vực trung tâm. Điều này làm giá bán nhà ở và giá thuê văn phòng tại Hà Nội có thể tăng 15-25% trong ngắn hạn.

Cụ thể trong khoảng 6-12 tháng, giá nhà ở trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ sẽ tăng mạnh 15-25%. Đất nền vùng ven và các khu vực có hạ tầng tốt như Đông Anh, Gia Lâm cũng sẽ là “điểm nóng” với mức tăng giá dự đoán 10 - 20%.

Tuy nhiên, về dài hạn (2-5 năm), khu vực trung tâm sẽ ổn định ở mức giá cao, trong khi các vùng ven sẽ tiếp tục phát triển nếu hạ tầng giao thông và các tiện ích xã hội được đầu tư đồng bộ.

Ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, bảng giá đất của Hà Nội tăng mạnh so với trước có thể tác động tới giá nhà ở tại Thủ đô, mà chủ yếu là những dự án mới chưa hình thành. Trong khi đó đối với nhà ở trong khu dân cư, các khu đất vàng gần hồ Hoàn Kiếm sẽ không ảnh hưởng quá nhiều.

“Bởi, khi giao dịch mua - bán nhà ở thông thường sẽ không ai tính dựa trên bảng giá đất, thay vào đó là tính theo giá thị trường. Ví dụ, nhà ở mặt đường tại Hàng Ngang, Hàng Đào hay Đinh Tiên Hoàng sát với hồ Hoàn Kiếm theo giá thị trường là 900 - 1,1 tỷ đồng/m2, trong khi bảng giá đất mới là gần 700 triệu đồng/m2”, ông Tuấn nói.

Hà Nội áp dụng bảng giá đất mới, giá nhà đất sắp tới sẽ tăng cao, vì vậy nhà đầu tư nên lựa chọn những phân khúc, dự án phù hợp. (Ảnh minh họa)

Đối với các dự án, sẽ có 2 trường hợp xảy ra. Trường hợp thứ nhất, đất dự án đã được đền bù, đã giải phóng mặt bằng, việc Hà Nội công bố bảng giá đất mới sẽ không ảnh hưởng quá nhiều. Dù vậy, ông Tuấn lo ngại trường hợp có chủ đầu tư mượn lý do này để tính lại giá căn hộ sau khi mở bán.

Trường hợp thứ hai là đất đang trong quá trình đền bù, việc Hà Nội công bố bảng giá đất mới có thể khiến giá căn hộ tăng trong thời gian tới. Dù vậy, đa phần các trường hợp này ở khu vực ngoại thành, khá xa trung tâm thành phố.

Một báo cáo của Bộ Xây dựng cũng khẳng định, vệc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước.

Theo Bộ Xây dựng, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí, trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Chính vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Dự án đã hoàn thành là lựa chọn lý tưởng

Trong bối cảnh bảng giá đất mới làm giá nhà đất sẽ có thể tăng cao hơn nữa, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư và người dân nên lựa chọn những dự án đã hoàn thành vì đây là phân khúc chịu tác động ít nhất trên thị trường lúc này.

Theo ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, các dự án đã thành hình được hưởng lợi thế giá tốt trước chu kỳ mặt bằng giá bất động sản điều chỉnh. Các dự án đã hình thành còn có ưu thế là đầy đủ cơ sở hạ tầng tiện ích do được hưởng từ nền giá cũ.

Ngoài ra, theo ông Tuấn, trên thực tế từ trước đến nay, tiêu chí đầu tư an toàn được đặt lên hàng đầu. Vì vậy, các dự án nhà ở đã được hoàn thiện, có pháp lý chuẩn chỉ luôn nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng.

Dự án đã hoặc sắp bàn giao đang là ưu tiên được nhiều khách mua lựa chọn, dù là mua để ở hay đầu tư sinh lời. Bởi lẽ hình thức bán nhà hình thành trong tương lai thường tiềm ẩn rủi ro lớn về tiến độ. Trong khi những căn hộ đã hoặc chuẩn bị được bàn giao ngoài đảm bảo về mặt thời gian thì cơ bản đã hoàn thiện hệ thống tiện ích nội ngoại khu, có thể kiểm định chất lượng, thiết kế căn hộ xem có phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng.

Bên cạnh đó, tính minh bạch là điều rất quan trọng trong đầu tư bất động sản. Việc xuống tiền vào các dự án đủ pháp lý sẽ mang lại sự an toàn cao nhất cho nhà đầu tư, gây ra ít sự tranh chấp về sau, và khiến khả năng chuyển nhượng cũng dễ dàng hơn.

Cũng theo ông Tuấn, với các dự án đã đi vào hoạt động, cư dân đã sống ổn định một thời gian tạo thành một cộng đồng gắn kết nên tính tương trợ lẫn nhau rất lớn. Điều này sẽ tạo nên môi trường sống an toàn và thoải mái hơn, tăng cường cảm giác an tâm trong cuộc sống hàng ngày.

"Với những dự án đã có cộng đồng cư dân sống ổn định, người mua nhà cũng dễ dàng quan sát, tham chiếu không gian, vị trí, chất lượng nhà ở, kiểm tra hệ thống PCCC, an toàn điện, vấn đề an ninh, chỗ để xe… để có cơ sở ra các quyết định", ông Tuấn tư vấn.

Kết quả một khảo sát của Savills Việt Nam cũng cho thấy, 80% lượng giao dịch thành công trong bối cảnh thị trường nhiều thách thức đến từ những dự án có pháp lý vững chắc, tiến độ xây dựng đúng giao kết.

Theo khảo sát, trên thị trường hiện nay, nguồn cung các dự án đã hoàn thành hiện tập trung đông ở khu vực Đông Hà Nội, Đông Bắc Hà Nội với nhiều đại dự án đã mở bán. Nguyên nhân vì đây là khu vực vẫn còn nhiều quỹ đất, đang tiếp tục được đầu tư, mở rộng theo nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng.