Giá căn hộ chung cư sẽ hạ nhiệt? Dự báo bất ngờ giai đoạn 2026-2027

Thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua đã chứng kiến một đợt leo thang giá mạnh mẽ. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, Hà Nội là địa phương dẫn đầu cả nước về tăng trưởng giá giai đoạn 2021-2025 với mức tăng lên tới 112%. Các thành phố lớn khác cũng không nằm ngoài xu hướng với Hải Phòng tăng 71%, Đà Nẵng 53% và TP.HCM ghi nhận mức tăng 42%.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cũng khẳng định xu hướng này. Trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã đạt 70-80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm và tăng tới 33% so với cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, nhiều dự án hạng sang đã chạm mốc giá từ 150 đến 300 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình duy trì ở mức khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án cao cấp ở khu vực trung tâm và các đô thị mới cũng đạt ngưỡng 150 triệu đồng/m² trở lên.

Căn hộ chung cư dự báo sẽ có sự điều chỉnh khi nguồn cung tăng mạnh

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà liền kề và biệt thự cũng ghi nhận mức giá leo thang. Giá phổ biến tại Hà Nội dao động 100-200 triệu đồng/m², trong khi các dự án cao cấp vượt ngưỡng 300 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, mức giá sơ cấp đã lên tới 230-300 triệu đồng/m².

Dù mặt bằng giá đang rất cao, các chuyên gia đã đưa ra dự báo về một sự thay đổi trong tương lai gần. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết 6 tháng cuối năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến đón khoảng 11.500 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B.

Tuy nhiên, bước ngoặt thực sự sẽ đến từ năm 2026, khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý và bung hàng. Riêng giai đoạn 2026-2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án. Nguồn cung dồi dào này sẽ tạo ra áp lực điều chỉnh giá.

Dù vậy, bà Hằng nhấn mạnh rằng việc giảm giá sẽ không diễn ra trên toàn thị trường. Mức điều chỉnh được dự báo chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa đồng bộ.

“Với các dự án có vị trí chiến lược ở vành đai 2-3, do chủ đầu tư uy tín triển khai, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ sự khan hiếm và nhu cầu thực. Thay vì một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án”, bà Hằng nhận định.

Để cải thiện nguồn cung và đưa giá nhà về mức phù hợp hơn, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng các giải pháp cần được triển khai đồng bộ. Hiện tại, Hà Nội đang nỗ lực từ cải cách thể chế, phát triển hạ tầng đến thí điểm các dự án nhà ở khu vực ngoài vành đai 3-3,5.

Theo bà Hằng, chi phí sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành. Nếu yếu tố này được điều chỉnh hợp lý, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá nhà có thể giảm về mức sát hơn với khả năng chi trả của người dân.

Bên cạnh đó, bà cũng đề xuất cần có cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng và đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền để thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm này, đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.