Dự đoán bất động sản 2025: Sẽ tăng hay gặp khó khăn?

Thế khó của ngành BĐS trong năm 2025

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất trong năm 2024 với nguồn cung tăng mạnh theo năm.

Những dự án nhà ở mở bán mới đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư hiện đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Mặc dù vậy, theo nhận định của Hội Môi giới BĐS (VARS), thị trường BĐS hiện đang đối mặt với không ít thách thức.

Theo đó, sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Theo đó, nguồn cung nhà ở hiện vẫn chưa đáp ứng được đủ cả về số lượng lẫn chất lượng nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, giúp giá bất động sản tại một số địa phương liên tục tăng cao, có thể thiết lập mặt bằng giá mới và mang đến lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch trong thời gian ngắn hạn.

Mặc dù vậy, mức giá này hiện cũng đặt ra bài toán khó cho thị trường trong thời gian dài hạn, khi có ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất cũng như giá thành phát triển các dự án mới.

Việc chi phí vốn bị đẩy lên cao khiến mặt bằng giá khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân.

Điều này càng làm tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng lại khó thanh khoản do nguồn cung tăng vượt quá số lượng cầu có khả năng đáp ứng được khả năng tải chính trong nhiều năm tới.

Dù vậy, với việc hoàn thiện và triển khai các quy định pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS, nhiều vướng mắc từng bước sẽ được tháo gỡ và hy vọng sẽ hỗ trợ thị trường hồi phục cũng như ổn định hơn trong tương lai.

Tổng quan về những khó khăn của bất động sản 2025 (Ảnh minh họa)

Phân khúc nào sẽ hot?

Trong thời gian ngắn hạn, theo nhận định của VARS, nguồn cung BĐS nhà ở trong năm 2025 sẽ tiếp tục ghi dấu tăng trưởng mạnh với khoảng 10% so với năm 2024.

Trên thực tế cũng có nhiều dự án có kế hoạch ra hàng nhằm đón đầu cơ hội hồi phục của thị trường.

Mặc dù vậy, nguồn cung dự kiến hiện vẫn được đóng góp chủ yếu bởi những đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của các chủ đầu tư lớn.

Riêng tại thị trường Hà Nội cũng như các đô thị vệ tinh, ước đạt khoảng 37.000 sản phẩm trong năm 2025. Trong khi đó, TP HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm.

Theo đó, loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường với sự gia tăng của nguồn cung hạng sang.

Trong khi đó loại hình biệt thự/liền kề nhà phố hiện cũng dần trở thành tâm điểm của thị trường với nguồn cung mới tăng trưởng từ những dự án đại đô thị được dự kiến mở bán. Nguồn cung đất nền được dự báo sẽ tiếp tục sụt giảm cùng quy định "siết" phân lô bán nền.

Mặc dù vậy, nguồn cung nhà ở lại được dự báo sẽ tiếp tục khan hiếm, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân.

Theo đánh giá của VARS, nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội dự kiến sẽ có sự tăng trưởng rõ rệt trong năm 2025 nhưng hiện vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường.

Dù nguồn cung tăng trưởng nhưng tình trạng khan hiếm vẫn diễn ra do nhu cầu và nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, điều này sẽ tiếp tục giúp các dự án nhà ở mở bán mới với mức duy trì mức giá bán neo cao trong khi mặt bằng giá thứ cấp cũng sẽ có sự tăng trưởng chậm lại.

Mặt bằng giá căn hộ chung cư hiện tiếp tục có xu hướng tăng tại các đô thị lớn với mức tăng thấp hơn từ 7-10% so với năm 2024. Nguyên nhân bởi mặt bằng giá hiện đã quá cao, đà tăng trên thị trường sẽ có xu hướng chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

(Ảnh minh họa)

Đối với phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh nhờ tiềm năng tăng giá tốt.

Mặt bằng giá các sản phẩm như biệt thự/liền kề, nhà phố hiện cũng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao giữa bối cảnh quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai tăng.

Theo VARS, những dự án nhà ở được mở bán trong năm 2025 hiện sẽ vẫn nhận được sự quan tâm, giao dịch nhưng tốc độ hấp thụ sẽ có khả năng chậm lại, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục là một trong những phân khúc chiếm lĩnh thanh khoản của thị trường.

Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ trong năm 2025 sẽ tiếp tục tập trung tại những dự án đại đô thị.

Nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị cũng như các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn với nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai.

Trong khi đó, đất nền đã tách thửa có đầy đủ pháp lý tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng tăng cao vẫn được xem là phân khúc nhận được sự quan tâm lớn của bộ phận các nhà đầu tư.