Đất nền phân lô đang bước vào chu kỳ tăng giá mới, “sốt đất” sẽ xảy ra khi các Luật có hiệu lực?

08:59 27/05/2024

Việc Luật Đất đai có hiệu lực sớm, liệu sẽ khiến giá bất động sản tăng mạnh?

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Điều này đã được các chuyên gia dự báo có thể khiến đất nền phân lô tăng giá do khan cung.

Mới đây, Chính phủ cũng đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2024 theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024 thay vì ngày 1/1/2025. Việc Luật Đất đai có hiệu lực sớm khả năng sẽ khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Trong chia sẻ mới đây, bà Giang Đỗ, Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam cho hay, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất Đai 2024. Những thay đổi cụ thể như việc loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện, được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước. Những quy định về phương pháp định giá đất, những trường hợp cụ thể áp dụng giúp việc xác định giá đất sát với giá thị trường hơn.

Bà Giang cho rằng, Luật Đất đai 2024 của Việt Nam mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Bất động sản, luật đất đai 2024, đất nền phân lô

Theo một số chuyên gia, từ điểm mới của Luật thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, song giá bất động sản cũng sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Từng chia sẻ trước đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Ông dẫn chứng 4 yếu tố làm tăng giá nhà gồm:

Thứ nhất, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Ads

Thứ hai, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh. Hiểu đơn giản là dự án phải xây xong phần diện tích sàn công trình mới được thu tiếp. Phần công trình này chiếm khoảng 20-30% chi phí xây dựng.

Trước đây chủ đầu tư có thể "lách luật" huy động khoản tài chính ban đầu này từ người mua. Nhưng từ năm 2025 sẽ không còn được phép. Nếu tài chính không mạnh, doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động từ chứng khoán cho khoản đầu tư ban đầu này. Hầu hết kênh huy động trên chủ đầu tư đều tốn thêm chi phí (và vẫn sẽ cộng gộp vào giá bán).

Thứ ba là Luật mới có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất... Tất cả những quy định này sẽ góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.

Bất động sản, luật đất đai 2024, đất nền phân lô

Cuối cùng là lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025. Đây vốn là một nguồn quỹ đất giá rẻ của thị trường, một khi được cấp sổ loại đất này sẽ tăng giá mạnh và tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.

Một số chuyên gia lo ngại việc định giá đất theo bảng thị trường sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn. Khi đó, chi phí đền bù giải tỏa sẽ tăng, có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn. Doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô.

Trong ngắn hạn bảng giá đất mới ít nhiều sẽ có một số tác động đến doanh nghiệp. Nhưng dài hạn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư làm thật cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống nhờ quy trình hoàn thiện pháp lý rút ngắn. Nguồn cung nhà đất dồi dào hơn và tăng tính cạnh tranh cho thị trường.

Phần lớn chuyên gia nhìn nhận khi thị trường khởi sắc, bất động sản sẽ tăng giá song chu kỳ tăng giá bền vững theo quy luật về cung - cầu. Sẽ không còn dễ dàng phát sinh tình trạng sốt đất như giai đoạn trước đây.

Hoàng Lê (Theo Thương Hiệu và Pháp Luật)

Nguồn: https://thuonghieuvaphapluat.vn/dat-nen-phan-lo-dang-buoc-vao-chu-ky-tang-gia-moi-sot-dat-se-xay-ra-.. Nguồn: https://thuonghieuvaphapluat.vn/dat-nen-phan-lo-dang-buoc-vao-chu-ky-tang-gia-moi-sot-dat-se-xay-ra-khi-cac-luat-co-hieu-luc-vz96393.html

Theo Quy định mới nhất: 3 trường hợp nào bị tạm dừng hưởng lương hưu, trợ cấp BHXH hàng tháng?

Theo Quy định mới nhất: 3 trường hợp nào bị tạm dừng hưởng lương hưu, trợ cấp BHXH hàng tháng?

Kiến thức - 3 giờ, 14 phút trước

Các đối tượng thuộc những trường hợp cụ thể dưới đây sẽ bị tạm dừng chi trả lương hưu, trợ cấp BHXH hàng tháng.

Tết Trung Thu là ngày 15 tháng 8 âm. Người xưa nói rằng trong ngày Tết có ba điều cấm kỵ. Ba điều này có ý nghĩa gì?

Tết Trung Thu là ngày 15 tháng 8 âm. Người xưa nói rằng trong ngày Tết có ba điều cấm kỵ. Ba...

Kiến thức - 3 giờ, 27 phút trước

Tết Trung Thu lại về, trăng sáng vằng vặc khắp đất trời. Thời gian trôi nhanh thật! Chớp mắt một cái, Tết Trung Thu đã gần kề. Hôm nay là ngày 6 tháng 10...

Đặc biệt chú ý: Nộp chậm hồ sơ, thân nhân sẽ không được hưởng trợ cấp mai táng

Đặc biệt chú ý: Nộp chậm hồ sơ, thân nhân sẽ không được hưởng trợ cấp mai táng

Kiến thức - 3 giờ, 29 phút trước

Trợ cấp mai táng là chế độ nhằm chia sẻ gánh nặng tài chính với gia đình, người lo mai táng cho người tham gia Bảo hiểm xã hội khi họ qua đời.

Khi nào được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa?

Khi nào được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa?

Tin trong ngày - 4 giờ, 36 phút trước

Luật Đất đai 2024 có quy định rõ việc người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Quy định mới nhất về khoảng cách bật xi nhan trước khi rẽ: Người tham gia giao thông cẩn thận kẻo dính phạt nặng

Quy định mới nhất về khoảng cách bật xi nhan trước khi rẽ: Người tham gia giao thông cẩn thận kẻo dính...

Kiến thức - 4 giờ, 43 phút trước

Theo Luật Trật tự An toàn Giao thông và Nghị định 168, người điều khiển xe máy và ô tô cần lưu ý điểm sau khi xi nhan ở đoạn rẽ.

Khi nào được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa?

Khi nào được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa?

Tin trong ngày - 4 giờ, 36 phút trước

Luật Đất đai 2024 có quy định rõ việc người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Quy định mới nhất về khoảng cách bật xi nhan trước khi rẽ: Người tham gia giao thông cẩn thận kẻo dính phạt nặng

Quy định mới nhất về khoảng cách bật xi nhan trước khi rẽ: Người tham gia giao thông cẩn thận kẻo dính...

Kiến thức - 4 giờ, 43 phút trước

Theo Luật Trật tự An toàn Giao thông và Nghị định 168, người điều khiển xe máy và ô tô cần lưu ý điểm sau khi xi nhan ở đoạn rẽ.

Việc cho một cục xà phòng vào bồn cầu có tác dụng rất lớn, giải quyết được một vấn đề lớn cho mọi gia đình!

Việc cho một cục xà phòng vào bồn cầu có tác dụng rất lớn, giải quyết được một vấn đề lớn cho...

Kiến thức - 4 giờ, 58 phút trước

Trong cuộc sống hàng ngày, xà phòng là sản phẩm vệ sinh thiết yếu trong mỗi gia đình. Giá cả phải chăng và thường được dùng để rửa tay, rửa mặt. Nhưng bạn có...

Rất nhiều giấy tờ quan trọng đã tích hợp trên VNeID thay thế được bản cứng, là những loại nào?

Rất nhiều giấy tờ quan trọng đã tích hợp trên VNeID thay thế được bản cứng, là những loại nào?

Kiến thức - 4 giờ, 59 phút trước

Dưới đây là danh sách những giấy tờ quan trọng đã được tích hợp trên VNeID có thể thay thế hoàn toàn bản cứng trong nhiều giao dịch và thủ tục hành chính.

Vận may bắt đầu thay đổi trong dịp Tết Trung thu: Bốn con giáp này sẽ được ban phước giàu có và may mắn, những ngày sắp tới sẽ tràn ngập những điều bất ngờ!

Vận may bắt đầu thay đổi trong dịp Tết Trung thu: Bốn con giáp này sẽ được ban phước giàu có và...

Đời sống số - 4 giờ, 6 phút trước

Bốn con giáp có tài lộc bất ngờ, sẽ trở nên may mắn vào dịp Tết Trung Thu, với nguồn tài chính vô hạn và sự thay đổi lớn.

Hoa hậu Yến Nhi gây thất vọng tại Miss Grand International 2025

Sau khi cúng rằm Trung thu xong, nên hạ ngay 3 thứ này trên ban thờ xuống kẻo 'mất lộc'

Sau khi cúng rằm Trung thu xong, nên hạ ngay 3 thứ này trên ban thờ xuống kẻo 'mất lộc'

Phong thủy - 4 giờ, 9 phút trước

Để tránh mất lộc, sau lễ cúng rằm Trung thu, gia chủ nên lưu ý hạ ngay một số thứ này, không để mãi trên bàn thờ vì bị coi là cấm kỵ.

Biển báo ô tô ngang và dọc có ý nghĩa gì? Mơ hồ không chấp hành đúng có thể bị phạt lên tới 22.000.000 đồng

Biển báo ô tô ngang và dọc có ý nghĩa gì? Mơ hồ không chấp hành đúng có thể bị phạt lên...

Kiến thức - 4 giờ, 13 phút trước

Khi di chuyển trên đường nếu để ý bạn sẽ thấy có biển báo xe con cái nằm ngang, nằm dọc. Vậy biển báo này có ý nghĩa gì, phải chấp hành sao cho...

Cục vàng lớn nhất thế giới nặng 72kg được tìm thấy, hé lộ loạt chi tiết gây bất ngờ

Cục vàng lớn nhất thế giới nặng 72kg được tìm thấy, hé lộ loạt chi tiết gây bất ngờ

Kiến thức - 4 giờ, 22 phút trước

Cục vàng lớn nhất thế giới được tìm thấy vào ngày 5 tháng 2 năm 1869 tại Victoria, Australia.

Chính thức từ nay, công chức, viên chức sẽ được nhận thêm lương nếu làm nhiệm vụ này

Chính thức từ nay, công chức, viên chức sẽ được nhận thêm lương nếu làm nhiệm vụ này

Kiến thức - 4 giờ, 29 phút trước

Nghị định 200/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, mang lại nhiều quyền lợi mới cho công chức, viên chức và người lao động khi được phân công làm nhiệm vụ trực.

Để được nhận tiền trợ cấp hàng tháng, người từ 60 tuổi không có lương hưu phải đáp ứng điều kiện gì?

Để được nhận tiền trợ cấp hàng tháng, người từ 60 tuổi không có lương hưu phải đáp ứng điều kiện gì?...

Kiến thức - 5 giờ, 37 phút trước

Theo quy định, người từ 60 tuổi không có lương hưu nhưng từng tham gia BHXH vẫn có quyền nhận trợ cấp xã hội hàng tháng, bên cạnh những đối tượng đủ điều kiện...

Tham gia BHYT đủ 5 năm liên tục, người dân sẽ được nhận quyền lợi đặc biệt, đó là gì?

Tham gia BHYT đủ 5 năm liên tục, người dân sẽ được nhận quyền lợi đặc biệt, đó là gì?

Kiến thức - 5 giờ, 44 phút trước

Người tham gia đóng bảo hiểm y tế từ đủ 5 năm liên tục sẽ được hưởng một số quyền lợi cao hơn khi đi khám chữa bệnh BHYT.

Quy định mới nhất: Người thuộc trường hợp này không Đăng ký thường trú bị phạt lên tới 1.000.000 đồng

Quy định mới nhất: Người thuộc trường hợp này không Đăng ký thường trú bị phạt lên tới 1.000.000 đồng

Kiến thức - 5 giờ, 58 phút trước

Trường hợp người dân không thực hiện đúng quy định về đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú sẽ bị phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng.

Loại lá xưa mọc bờ mọc bụi, thường ăn kèm với thịt chó, trứng gà: Nay là đặc sản, muốn mua phải đặt trước 50.000 đồng/kg

Loại lá xưa mọc bờ mọc bụi, thường ăn kèm với thịt chó, trứng gà: Nay là đặc sản, muốn mua phải...

Kiến thức - 5 giờ, 6 phút trước

Trước đây, loại lá này mọc hoang dại, không có giá trị kinh tế nên ít người chú ý. Nhưng hiện nay, nó đã trở thành 'đặc sản quê' xuất hiện tại một số...

Theo quy định, đi xe máy không biển số bị phạt bao nhiêu?

Theo quy định, đi xe máy không biển số bị phạt bao nhiêu?

Tin trong ngày - 5 giờ, 13 phút trước

Nghị định 168 quy định rõ mức phạt đối với xe máy mới mua chưa có biển số xe mà tham gia giao thông.

Người xưa hay lấy gỗ mít làm tượng thờ, xây đình chùa nhưng tuyệt đối không trồng cây mít trước nhà, lý do là gì?

Người xưa hay lấy gỗ mít làm tượng thờ, xây đình chùa nhưng tuyệt đối không trồng cây mít trước nhà, lý...

Phong thủy - 5 giờ, 28 phút trước

Gỗ mít thường được chọn làm tượng Phật, đồ thờ, thậm chí nhiều ngôi đình, chùa, miếu mạo cũng được dựng bằng gỗ mít. Thế nhưng, dân gian lại truyền nhau câu kiêng kỵ...

Từ giờ tới 31/12/2025: Người dân không đi đổi Đăng ký xe bị xử phạt 6.000.000 đồng, đúng không?

Từ giờ tới 31/12/2025: Người dân không đi đổi Đăng ký xe bị xử phạt 6.000.000 đồng, đúng không?

Kiến thức - 6 giờ, 59 phút trước

Theo quy định, những trường hợp này cần đi đổi đăng ký xe trong năm 2025, cố tình giữ lại bị xử phạt nặng.

Từ bây giờ, người dân buộc phải đóng 4 khoản phí này khi làm Sổ đỏ cho đất không giấy tờ

Từ bây giờ, người dân buộc phải đóng 4 khoản phí này khi làm Sổ đỏ cho đất không giấy tờ

Kiến thức - 6 giờ, 29 phút trước

Người dân sẽ phải đóng 4 khoản phí bắt buộc theo quy định của Luật Đất đai 2024 khi làm thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ.

Động thổ bao lâu thì xây nhà? Những điều kiêng kỵ nhất định phải nhớ khi động thổ

Động thổ bao lâu thì xây nhà? Những điều kiêng kỵ nhất định phải nhớ khi động thổ

Phong thủy - 7 giờ, 58 phút trước

Động thổ là một bước quan trọng khi xây nhà, không chỉ liên quan đến phong thủy mà còn ảnh hưởng đến vận mệnh của gia đình. Việc tuân thủ các nguyên tắc sẽ...

Từ nay, công chức vi phạm các hành vi nào sẽ bị buộc thôi việc theo quy định mới?

Từ nay, công chức vi phạm các hành vi nào sẽ bị buộc thôi việc theo quy định mới?

Tin trong ngày - 7 giờ, 29 phút trước

Bắt đầu từ 1/7/2025, công chức vi phạm các hành vi nghiêm trọng như dùng bằng giả, tái phạm, gây hậu quả nặng sẽ bị buộc thôi việc theo quy định mới.

Vạch kẻ trắng liền sát vỉa hè nhằm mục đích gì? Nhiều người vẫn 'hiểu nhầm'

Vạch kẻ trắng liền sát vỉa hè nhằm mục đích gì? Nhiều người vẫn 'hiểu nhầm'

Kiến thức - 8 giờ, 59 phút trước

Khi tham gia giao thông dễ dàng nhận thấy có vạch kẻ trắng liền sát vỉa hè. Nhưng ý nghĩa của vạch kẻ trắng liền sát vỉa hè không phải ai cũng biết.