Đất nền khu vực này đang quay đầu hạ nhiệt, nhà đầu tư như 'ngồi trên đống lửa' khi lỡ mua

Đất nền Dĩ An trầm lắng

Đất nền Dĩ An (Bình Dương, nay là Tp.HCM) chính thức hạ nhiệt từ giữa tháng 4 đến nay. Hoạt động của nhà đầu tư và môi giới im ắng rõ nét so với thời điểm tháng 2 và 3/2025. Cơn sốt đất ăn theo thông tin sáp nhập chỉ trỗi dậy trong khoảng thời gian ngắn, kéo mặt bằng giá khu vực đi lên và sau đó nguội dần. Đến nay, dù chính thức sáp nhập với Tp.HCM cũng không khiến đất nền khu vực sục sôi như hồi đầu năm.

Hiện nay, các hoạt động sắp xếp hành chính tại khu vực diễn ra sôi nổi nhưng hoạt động mua bán đất lại khá trầm lắng. Các lô đất thổ cư vẫn có giao dịch nhưng không nhiều. Môi giới khu vực cho biết, hiện giá đất nền đã tăng trên dưới 15% so với thời điểm cuối năm 2024. Các lô đất sẵn sổ dự báo còn tăng giá trong thời gian tới khi việc sắp xếp hành chính ổn định. Nguồn cung mới khan hiếm cũng khiến giá đất nền khu vực còn đà tăng trưởng.

Theo môi giới này, các nhà đầu tư ôm đất từ đầu năm chưa có hiện tượng bán ra. Một số nhà đầu tư mua với mục đích lướt sóng ngắn hạn chấp nhận "xuống" hết tiền do không thoát được hàng. Họ tiếp tục giữ đó chờ cơ hội hậu sáp nhập.

Những khu vực đất nền đang có mức giá khá trầm lắng (Ảnh minh họa).

Đất nền Nhơn Trạch (Đồng Nai)

Hiện tượng "gãy sóng" cũng diễn ra tại thị trường đất nền Nhơn Trạch (Đồng Nai). Sau thời điểm tháng 2 và tháng 3/2025 bùng nổ giao dịch và mặt bằng giá tăng nhanh thì đến tháng 4 khi danh sách sáp nhập tỉnh thành không có tên Nhơn Trạch vào Tp.HCM đã khiến thị trường đất nền khu vực này quay đầu hạ nhiệt. Hoạt động của các nhà đầu tư bắt đầu chậm nhịp dần. Một số nhóm đầu tư lướt sóng khó ra hàng sau đó.

Vào cuối tháng 3/2025, anh D, một nhà đầu tư ngụ tại Tp.HCM cọc 2 lô đất nền Nhơn Trạch với mục đích lướt sóng theo thông tin sáp nhập. Đến tháng 4/2025, sau khi Nhơn Trạch không sáp nhập vào Tp.HCM anh nhờ môi giới "lướt sóng" nhưng bất thành. Sau đó, anh D chấp nhận gom tiền để mua hai lô đất, có vay vốn ngân hàng.

Thực tế không phải anh D, vào giai đoạn tháng 1 đến tháng 3 năm 2025, khá nhiều nhà đầu tư từ khu vực phía Bắc, Tp.HCM và lân cận vào thị trường Nhơn Trạch để lướt sóng theo thông tin sáp nhập. Trong đó, có không ít nhà đầu tư yếu dòng vốn và phải chấp nhận vay ngân hàng để gom đất sau khi không lướt sóng được.

Theo ghi nhận, dù cơn sốt đất Nhơn Trạch đã đi qua nhưng mặt bằng giá đất tại khu vực không có dấu hiệu giảm xuống. Các lô đất hiện tại giữ giá hoặc tăng nhẹ. Thậm chí, một số nền đất giá đã tăng gần 30% so với thời điểm cuối năm 2024. Các giao dịch đất nền ghi nhận chậm lại nhưng không không tắt hẳn. Một số nhóm đầu tư có tài chính tốt vẫn tranh thủ giai đoạn này đi gom đất, chờ cơ hội từ hạ tầng đang được đẩy mạnh đầu tư tại khu vực.

Quận 9, Cần Giờ (Tp.HCM)

Quận 9, Cần Giờ (Tp.HCM) cũng là một trong các khu vực "nóng nhanh, hạ nhanh". Đầu năm 2025, thị trường đất nền nơi đây sục sôi giao dịch. Nhiều lô đất im ắng thời gian dài bỗng được săn lùng, giá tăng nhanh. Tại quận 9, hiện tượng chủ đất ngưng bán để tăng thêm giá diễn ra khá nhiều.

Trong khi, các nhà đầu tư tỏ ra "sốt sắng" vào gom đất, sợ giá tăng và sợ lỡ cơ hội. Chỉ trong khoảng thời gian từ tháng 2 đến tháng 4/2025, giá đất nền khu vực này đã tăng thêm 10-15% (tuỳ lô) so với giá cuối năm 2024. Không ít nhà đầu tư ôm đất nền quận 9 từ giữa năm 2024 đã chốt lời khá tốt trong đợt sốt đất.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, vào tháng 4/2024 đất nền quận 9 dẫn đầu bảng về mức độ quan tâm.

Tại Cần Giờ, thông tin khởi công dự án lấn biển Cần Giờ hơn 2.800ha cũng khiến đất nền nơi đây sục sôi trong khoảng thời gian ngắn. Các lô đất dân xung quanh dự án này liên tục tăng giá.

Tuy nhiên, cơn sốt đất nền ở 2 khu vực này chỉ kéo dài được vài tháng sau đó hạ nhiệt. Đến nay, hoạt động mua bán chậm nhịp. Môi giới cho biết, hiện các lô đất nền tại quận 9 chủ yếu bán ra cho người mua ở thực. Các nhà đầu tư vẫn giữ đất. Hạ tầng trọng điểm tại khu vực dần hình thành khiến gia tăng niềm tin cho nhà đầu tư giữ tài sản, chờ cơ hội trong giai đoạn tới.

(Ảnh minh họa)

Dù "gãy sóng" song phân khúc đất nền được dự báo còn tiềm năng tăng trưởng nhờ lực đẩy từ hạ tầng, đặc biệt đất nền thổ cư ại khu vực Tp.HCM. Chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đứng trước cơ hội lớn.

Chính phủ quyết liệt triển khai những kế hoạch, chủ trương rất cụ thể, rõ ràng như đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, mở rộng không gian vùng đô thị mới. Theo đó, cơ hội cho thị trường bất động sản vẫn còn khá lớn.

Bên cạnh cơ hội lớn, ông Nguyễn Văn Đính cũng cảnh báo một số thách thức mà doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt trong thời gian tới. Ông lấy ví dụ, một số địa phương đặt ra mức giá đất trên trời. Doanh nghiệp làm đúng các yêu cầu của luật pháp nhưng khi chúng xác định lại các giao dịch thị trường để xác định giá thì những giao dịch này có độ bong bóng rất cao.

Theo ông Đính, điều này nguy hiểm, làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuế đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

"Thị trường bất động sản chưa có chất lượng cao, dễ bị thao túng, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, vẫn còn hiện tượng nhiều quy hoạch, dự án chưa có chất lượng. Tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng các dự án mọc lên nhưng lại không có người ở, gây lãng phí", ông Đính nhấn mạnh.