Đất không có sổ đỏ, khi bị thu hồi có được bồi thường?

1. Đất không sổ đỏ có được đền bù khi bị thu hồi?

Luật Đất đai 2024, cụ thể tại Điều 95 và Điều 96, đã quy định rõ ràng về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điểm đáng chú ý là luật không hoàn toàn loại trừ khả năng bồi thường đối với đất chưa có Sổ đỏ.

Trường hợp 1: Đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, sẽ được bồi thường về đất khi đáp ứng một trong các điều kiện sau:

a) Đã có giấy chứng nhận: Sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

b) Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích: Có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Trường hợp nào đất không có sổ đỏ, khi bị thu hồi vẫn được đền bù? (Ảnh minh hoạ)

c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp sổ đỏ: Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này. (Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các loại giấy tờ hợp lệ làm căn cứ cấp Sổ đỏ, bao gồm nhiều loại giấy tờ khác nhau được cấp trước đây, như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ về thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất,...)

d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp: Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.

đ) Sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp xử lý nợ, văn bản công nhận kết quả đấu giá: Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, quy định mới này mở rộng đáng kể phạm vi được bồi thường, không còn cứng nhắc yêu cầu phải có Sổ đỏ. Điều quan trọng là người sử dụng đất phải chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua một trong các giấy tờ nêu trên.

Trường hợp 2: Đất nông nghiệp sử dụng trước 01/07/2004, không đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024 quy định về việc bồi thường đối với đất nông nghiệp đã được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 bởi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp này, việc bồi thường vẫn được thực hiện, nhưng theo quy định của Chính phủ.

Điều này có nghĩa là, dù không đáp ứng đủ điều kiện cấp Sổ đỏ theo quy định hiện hành, người sử dụng đất vẫn có cơ hội nhận được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Mức bồi thường cụ thể và các điều kiện kèm theo sẽ được quy định chi tiết trong các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ.

Lưu ý quan trọng: Cả hai trường hợp trên đều yêu cầu người sử dụng đất phải chứng minh được quá trình sử dụng đất liên tục, ổn định và không có tranh chấp. Việc xác minh thông tin này sẽ do chính quyền địa phương thực hiện.

2. Các trường hợp nhà nước quyết định thu hồi đất

(Ảnh minh hoạ)

Theo Chương 6 Luật Đất đai 2024, Nhà nước có quyền quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh: Bao gồm các hoạt động xây dựng công trình quân sự, căn cứ quân sự, hoặc các công trình phục vụ an ninh quốc gia.

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích của quốc gia, cộng đồng: Áp dụng cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị, hoặc các dự án khác phục vụ lợi ích chung của xã hội.

- Thu hồi đất do có vi phạm pháp luật: Khi người sử dụng đất vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai, như sử dụng đất sai mục đích, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoặc gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng.

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả đất, hoặc đất có nguy cơ gây nguy hiểm: Bao gồm các trường hợp chấm dứt dự án đầu tư, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, hoặc đất bị sạt lở, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng.

Việc hiểu rõ các trường hợp thu hồi đất là vô cùng quan trọng để người dân có thể chủ động bảo vệ quyền lợi của mình khi bị ảnh hưởng.

3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất năm 2025

Quy trình thu hồi đất được quy định chi tiết từ Điều 85 đến Điều 87 Luật Đất đai 2024, đảm bảo tính minh bạch và công khai trong quá trình thực hiện.

Bước 1: Thông báo thu hồi đất

UBND cấp có thẩm quyền (thường là UBND cấp huyện) ban hành thông báo thu hồi đất gửi đến người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có). Thông báo này phải được gửi trước khi có quyết định thu hồi đất một khoảng thời gian nhất định:

- Đất nông nghiệp: Tối thiểu 90 ngày.

- Đất phi nông nghiệp: Tối thiểu 180 ngày.

Thông báo thu hồi đất phải được gửi trực tiếp cho từng người sử dụng đất, đồng thời được thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại UBND cấp xã, và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi. Trong trường hợp không thể liên hệ được với người sử dụng đất, thông báo sẽ được đăng trên báo trung ương và tỉnh, phát trên đài phát thanh hoặc truyền hình, và đăng trên cổng thông tin điện tử của UBND huyện.

Thông báo thu hồi đất có hiệu lực trong vòng 12 tháng kể từ ngày ban hành.

Bước 2: Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, thống kê

(Ảnh minh hoạ)

UBND cấp xã phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm tại các thửa đất bị thu hồi. Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư.

Trong trường hợp người sử dụng đất không hợp tác, UBND cấp xã, UBMTTQ Việt Nam cấp xã, và tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng sẽ tổ chức vận động, thuyết phục trong vòng 15 ngày. Nếu sau thời gian này, người sử dụng đất vẫn không hợp tác, UBND cấp huyện sẽ ra quyết định kiểm đếm bắt buộc, và thậm chí cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc nếu cần thiết.

Bước 3: Lấy ý kiến, lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, sau đó phối hợp với UBND cấp xã tổ chức lấy ý kiến người dân thông qua hình thức họp trực tiếp và niêm yết công khai phương án tại trụ sở UBND cấp xã và nơi sinh hoạt chung của khu dân cư.

Quá trình lấy ý kiến phải được lập thành biên bản và xác nhận bởi UBND cấp xã và đại diện những người có đất bị thu hồi. Tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến, tổ chức đối thoại với những người không đồng ý về phương án, và hoàn chỉnh phương án trình cho cơ quan thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.

Bước 4: Ban hành quyết định thu hồi đất

UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất sau khi đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư.

Bước 5: Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Việc bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư được thực hiện theo phương án đã được phê duyệt.

Bước 6: Cưỡng chế thu hồi đất (nếu cần thiết)

Trong trường hợp người sử dụng đất không bàn giao đất sau khi đã được vận động, thuyết phục, UBND cấp huyện sẽ ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và thực hiện cưỡng chế.