Có đánh thuế bất động sản thứ hai không?

Giá nhà đất vượt quá thu nhập của người dân, khiến việc tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn hơn đối với phần lớn lao động có thu nhập trung bình và thấp. Bộ Xây dựng tuyên bố rằng một trong những yếu tố góp phần gây ra tình trạng này là sự gia tăng hiện tượng "tạo giá ảo" và "thổi giá" của các nhà môi giới bất động sản và đầu cơ trong thời gian qua.

Bộ Xây dựng đã kiến nghị có chính sách đánh thuế đối với nhà, đất thứ hai, đánh thuế đối với nhà, đất bỏ hoang, không sử dụng. Những ngày qua, dư luận cũng nhắc rất nhiều đến việc đánh thuế bất động sản thứ 2 như là một giải pháp để ổn định thị trường. Liệu rằng, giải pháp kỹ thuật này đã đến lúc cần được thực thi?

Đánh thuế bất động sản thứ hai theo góc nhìn từ chuyên gia.

Tiết kiệm bao nhiêu mới có thể mua được nhà?

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, hiện nay căn hộ sơ cấp có giá 2 tỷ đồng đã hoàn toàn biến mất. Trong khi đó, thu nhập trung bình của một hộ dân ở Hà Nội hiện nay khoảng 250 triệu đồng/năm. Giả sử có thể tiết kiệm được tối đa 40% thu nhập mỗi tháng thì một hộ gia đình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua được nhà, nhưng cũng phải với điều kiện là giá nhà không tiếp tục tăng. "Tuy nhiên, nếu nhìn vào thị trường bất động sản với tốc độ tăng giá như thời gian vừa qua thì điều này là phi thực tế. Việc giá nhà tăng quá cao sẽ tiềm ẩn nhiều bất ổn về an sinh xã hội lâu dài”, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills đánh giá.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, cùng với các giải pháp khác thì đánh thuế bất động sản thứ hai cũng là giải pháp phù hợp để điều tiết thị trường. Hiện nay, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế/phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới. Do đó, ở góc độ lý thuyết, thì việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là công cụ hữu hiệu giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội. Tiếp đó là chức năng kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với những người thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà - đất).

Đã đến lúc cần phải đánh thuế đối với bất động sản thứ 2 cũng là quan điểm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Theo VARS, việc đánh thuế bất động sản sẽ là giải pháp ngăn đầu cơ, giúp điều tiết thị trường bất động sản, từ đó khiến giá nhà bình ổn hơn tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. VARS cho rằng, việc đánh thuế bất động sản hiện nay không dễ nhưng không thể thấy khó mà bỏ qua vì mục tiêu ổn định thị trường bất động sản. Việc đánh thuế này chủ yếu hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường. “Hoạt động mua bán, chuyển nhượng không được kiểm soát, là nguyên nhân chính của tình trạng “sốt đất" diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước, tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro với thị trường bất động sản. Việc các nhà đầu tư đầu cơ găm hàng khi khan hiếm, rồi để hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao, đang rất phổ biến. Tài sản không ngừng sinh lời thì việc áp dụng sắc thuế với nhà, đất thứ 2 trở lên là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3", VARS lý giải.

Cần thận trọng

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã có nhiều báo cáo về tình hình giá bất động sản, cùng với đó cơ quan này cũng nhắc nhiều tới việc chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Trong khi đó, phía Bộ Tài chính cũng đồng tình với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc đánh thuế người có nhiều bất động sản. Ủng hộ việc nghiên cứu áp dụng chính sách thuế đối với bất động sản thứ 2, tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cần có những đánh giá thận trọng khi thực thi sắc thuế này.

Để thực hiện áp thuế tài sản cần rất nhiều các giải pháp kỹ thuật như: Tính toán chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư. Các vấn đề này là rào cản lớn, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của nhiều cơ quan chức năng liên quan. “Việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác”.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đồng tình với việc cần xem xét đánh thuế đối với nhà đất nhiều năm không đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường bất động sản, cần xem xét toàn diện để có thể đưa ra các cách thức đánh thuế phù hợp. Đánh thuế bất động sản về dài hạn là cần thiết nhưng khi đánh thuế cần xem xét một cách toàn diện, thận trọng, không nên vội vã và cần có lộ trình phù hợp khi tất cả những điều kiện liên quan đã sẵn sàng. “Đánh thuế vào bất động sản là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm do tác động đến nguồn tài chính của toàn dân. Do đó, cơ quan thuế cần có các nghiên cứu chuyên sâu và lấy ý kiến rộng rãi để tạo ra sự đồng thuận khi đưa ra các loại hình thuế và các mức thuế bất động sản, đảm bảo sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai khan hiếm, đảm bảo tính minh bạch, tính công bằng và tính điều tiết thu nhập hợp lý”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đánh thuế bất động sản sẽ khuyến khích sử dụng bất động sản đúng mục đích, tích cực. Tuy nhiên, nếu áp thuế vội vã có thể sẽ xảy ra những tác động tiêu cực đến nền kinh tế. “Nếu chúng ta hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến hệ lụy khôn lường. Bởi lẽ chính sách này vô hình trung sẽ khiến “sức mua bất động sản” ngay lập tức bị ảnh hưởng theo chiều hướng giảm xuống vì tâm lý “cân nhắc, tính toán” của người dân. Điều này, khiến thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức sẽ bị chững lại, thậm chí tiếp tục rơi vào trạng thái khó khăn. Mà khi thị trường bất động sản khó khăn, thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới hàng loạt các ngành nghề khác và cả nền kinh tế nói chung. Điều này chúng ta đã được chứng kiến trong suốt thời gian vừa qua”, ông Đính nói.

* Thông tin chỉ mang tính thao khảo