Có 6 tỷ đồng nên đầu tư đất hay mua chung cư?

Mua chung cư hay đầu tư đất?

Một độc giả hỏi: "Tôi tích lũy được khoảng 6 tỷ đồng, chủ yếu phân bổ ở vàng, tiết kiệm và chứng chỉ quỹ. Công việc chính là kinh doanh nên bản thân khá bận, khẩu vị muốn thiên về các tài sản an toàn. Hiện tôi sống và làm việc ở Hà Nội, chưa có nhà riêng cho mình. Gần đây, tôi phân vân hai kế hoạch.

Một là mua chung cư khoảng 5,5-6 tỷ tại khu nội thành để ở. Về sau có tài chính nhiều, tôi có thể bán đi để chuyển sang căn tốt hơn hoặc mua nhà đất.

Hai là mua đất nền ở gần nhà bố mẹ, cách Hà Nội khoảng 80 km, giá quanh 2 tỷ đồng. Về sau nếu muốn bán, tôi nghĩ phương án này dễ hơn, hoặc không thì để xây nhà. Song song đó, tôi tiếp tục tích lũy để mua chung cư 5,5-6 tỷ như mong muốn.

Với kế hoạch sinh sống ở Hà Nội lâu dài, tôi nên quyết định thế nào? Và sau khi có nơi ở ổn định, tôi nên cơ cấu tài sản ra sao?

Nếu có 6 tỷ nên đầu tư bất động sản hay mua chung cư? (Ảnh minh họa)

Chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân thuộc Công ty Tư vấn đầu tư & Quản lý tài sản FIDT - Mai Anh đã đưa ra tư vấn:

Thông tin bạn cung cấp chưa cụ thể, do vậy tôi sẽ đưa ra một số giả định trước khi đi sâu vào phân tích hai lựa chọn và tư vấn. Giả định đầu tiên là độ tuổi của bạn từ 30-45, có ít người phụ thuộc, đang đi thuê nhà tại Hà Nội. Thặng dư tiền hàng tháng của bạn khá tốt và đã có quỹ dự phòng, bảo hiểm nhân thọ phù hợp cho cả gia đình. Mục tiêu tài chính của bạn là muốn mua được nhà ở Hà Nội vì có kế hoạch sinh sống và làm việc lâu dài.

Cả hai lựa chọn bạn đưa ra đều liên quan lớp tài sản là bất động sản. Vì vậy chúng ta hãy đi phân tích xem hiện tại có nên đầu tư hay không.

Muốn đầu tư bất kỳ lớp tài sản nào, chúng ta đều phải xem xét đến chu kỳ của nền kinh tế. Chu kỳ kinh tế thường được chia thành bốn giai đoạn chính: tăng trưởng, đỉnh điểm, suy thoái và khôi phục. Mỗi giai đoạn có ảnh hưởng khác nhau đến thị trường bất động sản.

Giai đoạn tốt nhất để đầu tư địa ốc là khôi phục và tăng trưởng. Đấy là khoảng thời gian sau suy thoái, khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi và trước khi nền kinh tế đạt đỉnh, bắt đầu tăng trưởng chậm lại. Ở hai giai đoạn này, lãi suất thường thấp do Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước hay áp dụng các chính sách tiền tệ nới lỏng để kích thích tăng trưởng.

Vì vậy, những người có nhu cầu mua bất động sản sẽ dễ dàng tiếp cận được với nguồn vốn giá rẻ. Ở đầu giai đoạn khôi phục, bất động sản sẽ hồi phục từ phân khúc có nhu cầu ở thực như chung cư, nhà đất tại các thành phố lớn (Hà Nội, TP HCM...) đến các khu vực vùng ven.

Như vậy có thể thấy việc lựa chọn mua bất động sản ở thời điểm này là hoàn toàn phù hợp với chu kỳ kinh tế. Câu chuyện tiếp theo chúng ta cần làm rõ là trong hai lựa chọn bạn đưa ra, cái nào sẽ phù hợp hơn tại thời điểm này. Chúng ta hãy cùng xem xét các ưu nhược điểm của cả hai.

Lựa chọn đầu tiên là mua chung cư ở khu vực nội thành Hà Nội. Ưu điểm là bạn sẽ sở hữu căn nhà đầu tiên tại nơi mong muốn gắn bó. Bạn sẽ cảm thấy an tâm, ổn định cuộc sống. Hơn nữa, chung cư cũng có xu hướng tăng giá theo thời gian, điều này có thể giúp bạn gia tăng giá trị tài sản trong tương lai. Nó cũng có khả năng thanh khoản cao nên khi cần bạn có thể bán một cách nhanh chóng. Một lợi thế khác là nếu bạn không ở, căn hộ có thể cho thuê, tạo thêm thu nhập thụ động.

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý đến một số nhược điểm. Thứ nhất, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng khá cao từ đầu năm, vì vậy nếu bạn mua lúc này sẽ dễ có khả năng mua ở vùng đỉnh, gặp bất lợi về giá. Thứ hai, việc dùng toàn bộ tài sản hiện có để mua chung cư có thể khiến bạn gặp khó khăn khi gặp vấn đề về tài chính lớn cần tiền mặt, đặc biệt khi không có quỹ dự phòng khẩn cấp đủ lớn, dễ dẫn tới khả năng buộc phải bán chung cư đi. Thứ ba, việc dùng toàn bộ tài sản để mua chung cư là một lựa chọn "đặt tất cả trứng vào một giỏ", danh mục tài sản của bạn chỉ có duy nhất một tài sản, nó sẽ thiếu tính đa dạng cũng như không tạo ra được tỷ suất sinh lời tốt nhất.

Lựa chọn thứ hai là mua đất nền gần nhà bố mẹ, khoảng 80 km từ Hà Nội. Với thông tin bạn đưa ra, khoảng cách trên khó để tôi xác định được vị trí mà bạn đang đề cập, nên khó đánh giá được tỷ suất sinh lời dự kiến cũng như mức độ thanh khoản của lựa chọn này.

Trường hợp nếu khu vực bạn đề cập đến có tỷ suất lợi nhuận dự kiến thấp hơn các khu vực khác gần Hà Nội cũng như tính thanh khoản có thể chậm hơn, chúng ta có thể tìm kiếm bất động sản ở các khu vực có tiềm năng tốt hơn để đáp ứng nhu cầu và khẩu vị rủi ro của bạn.

Ở đây, tôi sẽ giả định mảnh đất mà bạn muốn mua là ở thành phố trực thuộc trung ương hoặc tỉnh, mảnh đất có tiềm năng tăng giá tốt, thanh khoản ổn. Theo thống kê của FIDT, đất dân sinh ở các thành phố thường sẽ có tỷ suất sinh lời cao hơn chung cư cũ trong nội thành Hà Nội nhưng sẽ thấp hơn chung cư mới. Về thanh khoản, bất động sản dân sinh tại các tỉnh với phân khúc dưới 3 tỷ có khả năng thanh khoản tốt.

Lựa chọn thứ hai có ưu điểm là mức đầu tư cho bất động sản thấp hơn. Với giá đất khoảng 2 tỷ đồng, bạn sẽ còn 4 tỷ để cơ cấu tài sản một cách đa dạng nhằm đạt được các mục tiêu tài chính trong đó có việc tăng trưởng tài sản tốt nhất. Mặt khác, nếu lựa chọn phương án hai, bạn có thể không bán mà dùng để ở, sẽ có quyền tự do xây dựng theo nhu cầu cũng như sở thích cá nhân của mình.

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý các nhược điểm của lựa chọn này. Đầu tiên là nếu mua đất để đầu tư, bạn có thể phải tiếp tục thuê nhà tại Hà Nội. Nếu mua để ở, bạn sẽ phải mất chi phí xây nhà và khoảng cách 80 km có thể ảnh hưởng đến quỹ thời gian và sức khỏe khi phải di chuyển để làm việc tại Hà Nội. Thứ hai, việc cơ cấu 4 tỷ còn lại sau khi mua đất cần được đánh giá dựa trên rất nhiều các yếu tố như tính hiệu quả của danh mục tài sản (hiệu suất, thanh khoản, đa dạng, cân bằng rủi ro).

Vậy lựa chọn nào phù hợp với bạn? Với mức giá hiện tại của các chung cư Hà Nội, tôi khuyến nghị bạn xem xét lựa chọn phương án hai thay vì phương án một. Bạn đang ở độ tuổi "vàng", có thể tăng trưởng tài sản một cách tốt nhất vì vậy nên đi thuê và dùng tiền để đầu tư tạo ra một tỷ suất sinh lời tốt. Sau đó, khi tổng tài sản đã đủ lớn, bạn có thể mua chung cư để ở thay vì dùng toàn bộ tài sản hiện có để mua chung cư.

Với phương án này, bạn lưu ý, nếu như dòng tiền thặng dư hàng tháng tốt, bạn có thể sử dụng đòn bẩy để mua đất. Hiện nay các gói vay với mức lãi suất ưu đãi 6,5-8% cố định 2-3 năm và thời hạn vay dài trên 20 năm là điều kiện tốt để bạn giảm áp lực trả nợ gốc lãi hàng tháng khi vay vốn. Tùy thuộc vào bức tranh tài chính cá nhân của bạn như số tiền thặng dư hàng tháng, độ ổn định của thu nhập, độ tuổi, sức khỏe, khẩu vị rủi ro, các phương án quản trị rủi ro... để xác định cụ thể về số tiền bạn có thể vay và nên vay, cũng như thời hạn của khoản vay.

Với phần tiền còn lại, bạn có thể đầu tư vào các lớp tài sản có khả năng tăng trưởng cao khác như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ, trái phiếu doanh nghiệp... thậm chí mua thêm bất động sản phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình. Việc cơ cấu tài sản còn lại như thế nào sẽ phụ thuộc vào việc bạn có vay hay không, mức vay cụ thể bao nhiêu, mục tiêu tài chính của bạn ở ngắn hạn và dài hạn như thế nào... Nếu được cung cấp đầy đủ bức tranh thông tin tài chính, tôi có thể hoạch định, đề xuất phương án phù hợp hơn với bạn.

Thêm vào đó, bạn cần lưu ý, khi cơ cấu tài sản, thực hiện đòn bẩy tài chính, thay đổi chi tiêu hay thêm người phụ thuộc... chúng ta luôn cần đánh giá lại quỹ dự phòng cũng như bảo hiểm nhân thọ. Vì vậy tôi đề nghị bạn rà soát, đánh giá lại hai khoản mục trên với các tiêu chí cụ thể.

Cuối cùng, với góc nhìn của một chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân, tôi hy vọng bạn sẽ xem xét, đánh giá việc đầu tư dựa trên toàn bộ bức tranh tài chính cá nhân của bản thân, mục tiêu bạn muốn, điểm mạnh - điểm yếu, khẩu vị rủi ro - khả năng chịu đựng rủi ro.