Chung cư Hà Nội giá đang được đẩy lên cao ngất, có nên đầu tư hay không?

So với nhà đất chung cư là phân khúc hấp dẫn, được nhiều người săn lùng. Bởi lẽ chung cư có môi trường sống hiện đại, tiện nghi và tầm giá như trước đây là tầm trung để nhiều người có thể mua được. Nhưng hiện tại giá chung cư đang được đẩy lên rất cao, liên tục lập đỉnh.

Cụ thể theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 ghi nhận, giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TPHCM - nơi chung cư tăng giá 55%.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình 51,7 triệu đồng/m2. Dù giá tăng cao nhưng cũng theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thanh khoản vẫn diễn ra tốt ở mặt bằng giá mới. Trong quý I, thị trường ghi nhận 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Lý do khiến giá căn hộ chung cư Hà Nội liên tục tăng mạnh là chi phí xây dựng tăng cao, hạ tầng phát triển kéo giá bất động sản. Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung căn hộ tiếp tục ách tắc.

Giá chung cư Hà Nội tăng quá cao (Ảnh minh họa).

Trước bối cảnh này, các chuyên gia khuyến cáo, nếu để ở thì có thể mua chung cư lúc này nhưng nếu để đầu tư thì cần cân nhắc kỹ vì rủi ro về giá vẫn rất cao.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ cho rằng, xuống tiền đầu tư chung cư thời điểm này thì sẽ không hiệu quả và dễ mua ở "đỉnh" giá.

(Ảnh minh họa)

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê đo lường bằng doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó. Ví dụ khi mua một căn chung cư 2 - 3 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng/tháng thì tỷ suất lợi nhuận lúc này khoảng 5,2%.

Hiện tỷ lệ sinh lời từ cho thuê chung cư Hà Nội đang có xu hướng giảm vì giá nhà tăng rất cao thời gian qua, đẩy giá vốn ở mức cao. Nhiều tòa được rao bán với giá cao hơn 20 - 30% sau nửa năm. "Tôi cho rằng thị trường chung cư Hà Nội đang dần đạt mức đỉnh. Do đó, nếu không khảo sát kỹ mặt bằng giá sẽ dễ mua hớ thời điểm này ", ông Toản khuyến cáo.

Ngoài ra, theo ông Toản, nếu dùng đòn bẩy tài chính, thì lãi vay có thể bào mòn lợi nhuận cho thuê căn nhà. Còn không vay thì khả năng cao chỉ mua được căn hộ diện tích nhỏ ở khu đô thị vùng ven hoặc chung cư cũ bàn giao trên 10 năm. " Cả hai loại hình này đều khó đem lại lợi nhuận đầu tư tốt, biên độ tăng giá cũng không cao ", ông Toản nói.

(Ảnh minh họa)

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận xét: Không phủ nhận việc tăng giá nhà chung cư có xuất phát từ thực tế thị trường nhưng trong bối cảnh nền kinh tế còn khó khăn, thu nhập của người dân chưa thực sự ổn định trở lại mà giá bất động sản đã tăng mạnh là hiện tượng bất thường, thậm chí có dấu hiệu của “bong bóng”.

“Giá nhà tăng nóng trong thời gian ngắn chưa hẳn là dấu hiệu tốt mà đã gây tác động xấu, tạo dư địa cho các nhóm đầu cơ đẩy giá. Do đó, người mua và đặc biệt là giới đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và có pháp lý đảm bảo, tránh lao theo các cơn sốt, phong trào đám đông ”, ông Đính nhấn mạnh.

Tương tự, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, cũng cho rằng, giá chung cư có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, nhưng cũng thể sẽ chỉ tăng nhẹ hoặc đi ngang. Thực tế, giai đoạn 2016 - 2018 đã từng chứng kiến giá chung cư đi ngang trong một thời gian dài, thậm chí là đi xuống trong khi giá các loại bất động sản khác tăng.

(Ảnh minh họa)

"Theo tôi giá chung cư hiện đã quá cao nên sẽ khó để tăng cao nữa. Chu kỳ của tăng giá của chung cư thường là 5-7 năm, sau tăng là giai đoạn đi ngang, thậm chí là giảm. Vì vậy đầu tư vào giai đoạn này là chưa hợp lý về giá ", ông Tuấn nêu ý kiến.