Chung cư đang thế chấp có được rao bán?

Thế chấp bất động sản là một hình thức bảo đảm nghĩa vụ vay vốn, trong đó chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình (ví dụ, căn hộ chung cư) để đảm bảo cho khoản vay, nhưng vẫn giữ quyền quản lý và sử dụng tài sản đó. Chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận đã ký kết với ngân hàng.

Rao bán chung cư đang thế chấp có được không? (Ảnh minh hoạ)

Theo Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự, nguyên tắc chung là chủ sở hữu không được phép bán, thay thế, trao đổi hoặc tặng cho tài sản đang thế chấp, trừ khi có quy định khác. Điều này có nghĩa là, về nguyên tắc, sau khi thế chấp căn hộ chung cư tại ngân hàng, chủ sở hữu không được tự ý bán căn hộ đó cho người khác mà không có sự đồng ý của ngân hàng hoặc không tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.

Nếu ngân hàng không đồng ý cho phép mua bán căn hộ đang thế chấp, các bên có thể lựa chọn giải pháp tất toán toàn bộ khoản vay. Khi đó, chủ sở hữu sẽ nhận lại Sổ đỏ, tiến hành xóa đăng ký thế chấp và thực hiện thủ tục mua bán căn hộ như thông thường. Điều quan trọng cần lưu ý là, nếu ngân hàng không chấp thuận, các bên tuyệt đối không nên lập vi bằng để mua bán căn hộ đang thế chấp, vì hình thức này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý.

Trong trường hợp chủ sở hữu muốn rao bán chung cư đang thế chấp, bước đầu tiên là liên hệ với ngân hàng để thảo luận về khả năng tất toán khoản vay hoặc các điều kiện chuyển nhượng tài sản. Ngân hàng sẽ xem xét khả năng tài chính của chủ sở hữu và đưa ra hướng dẫn cụ thể. Nếu đạt được thỏa thuận với ngân hàng, người bán và người mua sẽ ký kết hợp đồng mua bán, trong đó phải có các điều khoản rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của cả hai bên, cũng như trách nhiệm liên quan đến khoản vay thế chấp. Sau khi tất toán khoản vay (nếu có) và hoàn tất các thủ tục pháp lý, quyền sở hữu bất động sản sẽ được chuyển giao cho người mua.

(Ảnh minh hoạ)

Mặc dù quy định pháp luật cho phép giao dịch tài sản thế chấp trong một số trường hợp, thực tế cho thấy rất ít ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán khi chung cư vẫn đang thế chấp. Nếu đồng ý, ngân hàng thường yêu cầu các bên ký văn bản cam kết ba bên, trong đó bên mua đồng ý trả nợ thay cho bên bán. Sau khi hoàn tất việc trả nợ, ngân hàng sẽ tiến hành thủ tục giải chấp, và bên mua sẽ thực hiện công chứng hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ.

Theo Điều 370 Bộ luật Dân sự, bên có nghĩa vụ trả nợ có thể chuyển giao nghĩa vụ này cho người khác nếu được bên có quyền (ngân hàng) đồng ý. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả ngân hàng và người mua chung cư. Ví dụ, người mua có thể không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, dẫn đến tranh chấp pháp lý phức tạp.