Cá nhân nước ngoài được đề xuất công nhận là 'người sử dụng đất'

Cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam có cơ hội được công nhận là "người sử dụng đất"?

Mới đây vào sáng ngày 13/8, cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc, cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã diễn ra dưới sự chủ trì của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, theo báo Chính Phủ.

Tại cuộc họp, Phó Thủ tướng đã nêu ra một số nội dung lớn được đặt ra trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai 2024 (sửa đổi). Đồng thời, lãnh đạo Chính phủ cho rằng điều tiên quyết hiện nay là cần xem xét, bảo đảm mối quan hệ liên kết chặt chẽ giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch tỉnh với các loại quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, đảm bảo tránh trùng lặp, chồng chéo và lãng phí nguồn lực.

HoREA đã kiến nghị bổ sung quy định công nhận cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp, mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là "người sử dụng đất". Ảnh minh họa

Song hành cùng với đó là việc cần nâng cấp quy hoạch phân khu, quy hoạch chung nhằm xây dựng và đáp ứng tốt hơn yêu cầu về quản lý đất đai...

Liên quan đến thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng đưa ra chỉ đạo đề nghị nghiên cứu kỹ các quy định nhằm "mở cửa có chọn lọc", cho phép các nhà khoa học, doanh nhân, người nước ngoài yêu nước có thể tiếp cận bất động sản ngoài khu vực hạn chế, nhưng vẫn đảm bảo quốc phòng, an ninh.

Trên tinh thần chỉ đạo này, trong văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã đưa ra kiến nghị gây chú ý.

Theo báo VnExpress, HoREA đã kiến nghị bổ sung quy định công nhận cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp, mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là "người sử dụng đất".

Cụ thể, theo phân tích của HoREA, Luật Nhà ở 2023 quy định cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được phép mua căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ tại các dự án thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, với thời hạn sở hữu tối đa 50 năm.

Trong trường hợp này, chủ sở hữu căn hộ sẽ có quyền sử dụng chung phần đất xây dựng chung cư; chủ sở hữu nhà riêng lẻ cũng được sử dụng riêng phần đất xây dựng nhà ở.

Hiện, Luật Đất đai 2024 lại chưa công nhận nhóm này là "người sử dụng đất", điều này kéo theo việc họ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất độc lập, chỉ sở hữu nhà và phần đất liên quan.

Luật Đất đai 2024 cũng chỉ cho phép người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất; nhưng chưa mở rộng quy định đối với cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.

Do đó, HoREA kiến nghị đề xuất bổ sung quy định để cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được công nhận là "người sử dụng đất" và được nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở, nhận thừa kế hoặc tặng cho nhà gắn liền với đất từ người thuộc hàng thừa kế, tương tự người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo khẳng định của HoREA, quy định này sẽ không gây tác động bất lợi về pháp lý hay an ninh quốc phòng, bởi việc mua bán chỉ được giới hạn tại các dự án đã được công bố và nằm ngoài khu vực nhạy cảm.

Người sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất gồm những đối tượng sau:

1. Tổ chức trong nước

- Cơ quan Nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;

- Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);

2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư tại nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);

4. Cộng đồng dân cư;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao đã được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ;

6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Cơ hội vàng hay "ngòi nổ" cho bất ổn?

Đề xuất này có lẽ sẽ gây nên nhiều ý kiến khác nhau khi có tác động 2 chiều đến thị trường bất động sản.

Về mặt tích cực, đề xuất này có thể giúp tạo ra lực đẩy rõ rệt đối với dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản.

Hiện nay, Việt Nam vốn được xem là điểm đến hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư nước ngoài nhờ tăng trưởng kinh tế ổn định, quy mô dân số trẻ và nhu cầu nhà ở lớn.

Mặc dù vậy, một trong những rào cản lớn khiến nhà đầu tư cá nhân e ngại là cơ chế pháp lý mập mờ liên quan đến quyền sử dụng đất - vốn được xem là nền tảng trong các giao dịch bất động sản.

Việc cá nhân nước ngoài được công nhận là "người sử dụng đất" sẽ đặt ra nhiều thách thức với thị trường bất động sản. Ảnh minh hoạ

Việc chính thức công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân nước ngoài không chỉ tạo nên sự minh bạch và bình đẳng trước pháp luật mà còn giúp:

- Tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản cao cấp, đặc biệt là căn hộ nghỉ dưỡng, condotel - những phân khúc đang có lượng tồn kho lớn.

- Giúp chủ đầu tư trong nước dễ dàng huy động vốn.

- Góp phần nâng chuẩn phát triển dự án, do sự tham gia của nhà đầu tư ngoại thường kéo theo yêu cầu cao hơn về thiết kế, tiện ích, quản lý.

Song song cùng với kỳ vọng là hàng loạt những lo ngại đặt ra đối với thị trường bất động sản.

Trước hết là nguy cơ đầu cơ và đẩy giá tại các đô thị lớn, khu vực có giá trị kinh tế - an ninh cao như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc...

Theo đó, việc cho phép cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất - dù dưới danh nghĩa sở hữu có thời hạn cũng sẽ mở đường cho dòng vốn đầu cơ, nhất là từ các nước có lượng tiền nhàn rỗi lớn. Điều này sẽ tạo nên những mối nguy như:

- Bất động sản có thể sẽ tăng giá phi lý, vượt khỏi khả năng chi trả của người dân trong nước.

- Tiếp tục gây nên tình trạng lệch pha cung - cầu khi dư thừa dự án cao cấp mà thiếu đi các dự án nhà ở xã hội.

- Sâu xa hơn, dòng vốn đầu cơ này có thể biến thị trường bất động sản thành "sân chơi tài chính" thay vì công cụ đáp ứng nhu cầu ở thực.

Một trong những vấn đề đáng lo ngại hơn là việc đất đai không chỉ được coi là tài sản quốc gia mà còn là yếu tố an ninh đối với một đất nước.

Việc người nước ngoài sở hữu quyền sử dụng đất tại các khu vực nhạy cảm có thể tiềm ẩn nguy cơ an ninh, chủ quyền lãnh thổ. Dù luật pháp có rào chắn, nhưng thực tiễn đã cho thấy việc lách luật thông qua người Việt đứng tên hộ, hay góp vốn, lập doanh nghiệp "vỏ bọc"... là điều không hiếm.

Dễ dàng nhận thấy, nếu người nước ngoài sở hữu quyền sử dụng đất tại Việt Nam, những người dân thu nhập trung bình - thấp, doanh nghiệp nội địa quy mô nhỏ - vừa và chính quyền địa phương sẽ bị tác động mạnh nhất.

Đối với nhóm đối tượng thu nhập thấp, đây là nhóm chịu ảnh hưởng trực tiếp nếu giá đất tăng mạnh vì có thêm lực cầu mới từ nước ngoài. Khả năng sở hữu nhà ở sẽ càng trở nên xa vời.

Trong khi đó đối với các doanh nghiệp nội địa có quy mô vừa và nhỏ sẽ mất đi lợi thế cạnh tranh khi phải "chia phần" thị trường với dòng vốn ngoại trong khi nguồn lực và khả năng thích ứng còn hạn chế.

Về mặt quản lý, chính quyền địa phương sẽ đứng trước bài toán nan giải giữa thu hút đầu tư - đảm bảo an ninh - kiểm soát thị trường gắn với phát triển bền vững.

Nếu mạn đàm, đề xuất của HoREA nếu xét dưới góc độ kinh tế thuần túy sẽ mang đến nhiều lợi ích tích cực. Tuy nhiên, khi gắn với đặc thù chính trị - xã hội - pháp lý của Việt Nam, đây là vấn đề không thể chỉ nhìn từ một phía.

Theo đó, việc chấp nhận người nước ngoài là "người sử dụng đất" không phải "mở cửa hoàn toàn" mà cần kèm theo những rào chắn pháp lý chặt chẽ.

Đơn cử như việc quy định cụ thể về khu vực, thời hạn, loại hình đất được phép sở hữu; hay áp dụng theo từng địa bàn và có sự giám sát liên tục...

Đối với lĩnh vực đất đai - tài nguyên hữu hạn và mang tính chiến lược, mọi quyết định đều cần được xuất phát từ lợi ích quốc gia, không thể chỉ nhìn bằng "lăng kính" thị trường.