6 trường hợp bị 'chặn đứng' quyền sang tên Sổ đỏ theo luật mới nhất, là ai?

Từ ngày 1/7/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong chính sách chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Đáng chú ý là việc siết chặt các trường hợp không được phép chuyển nhượng, tặng cho nhằm tránh trục lợi, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, đúng đối tượng.

Ảnh minh hoạ

Dưới đây là các trường hợp nổi bật không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ thời điểm này:

1. Đất không có giấy tờ hợp pháp

Các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), hoặc không đủ điều kiện để cấp sổ, sẽ không được tham gia các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, trừ trường hợp thừa kế theo quy định pháp luật.

2. Đất đang có tranh chấp

Đất đai đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ bị tạm ngưng mọi quyền giao dịch. Đây là biện pháp để ngăn chặn việc chuyển nhượng trái phép, phát sinh rủi ro cho bên nhận.

3. Đất bị kê biên thi hành án

Trường hợp thửa đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án dân sự hoặc các nghĩa vụ tài chính khác, người sử dụng đất không được chuyển nhượng hoặc tặng cho cho đến khi có quyết định giải toả của cơ quan thi hành án.

4. Đất hết thời hạn sử dụng

Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn (ví dụ: đất nông nghiệp, đất thuê trả tiền hàng năm), nếu đã hết hạn mà chưa được gia hạn, người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho.

5. Đất thuộc khu vực quốc phòng, an ninh, di tích

Các khu vực đất nằm trong quy hoạch an ninh - quốc phòng, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh… sẽ bị giới hạn hoặc cấm hoàn toàn việc chuyển nhượng, nhằm bảo đảm lợi ích quốc gia và gìn giữ giá trị chung.

6. Trường hợp người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài

Luật Đất đai 2024 tiếp tục giới hạn đối tượng nước ngoài (cá nhân, tổ chức) không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật định. Việc siết chặt nhóm đối tượng này nhằm kiểm soát chặt dòng vốn và quyền sở hữu đất đai của người nước ngoài tại Việt Nam.

Đồng thời, người dân cũng phải chú ý những lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai từ 1/7:

Giao dịch phải đúng quy định về mục đích sử dụng đất: Người nhận chuyển nhượng cần có đủ điều kiện sử dụng đất đúng mục đích, đặc biệt với đất nông nghiệp, đất rừng, đất quốc phòng - an ninh.

Phải được công chứng hoặc chứng thực: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo đúng quy trình.
Chuyển nhượng đất trong vùng quy hoạch cần cân nhắc: Nếu đất đang nằm trong diện quy hoạch, thu hồi, hạn chế chuyển nhượng, người dân cần hỏi rõ tại UBND cấp xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường trước khi thực hiện giao dịch.

Không thực hiện "lách luật" bằng giấy viết tay: Việc mua bán bằng giấy tay không còn được công nhận nếu không qua công chứng, chứng thực, rất dễ xảy ra tranh chấp pháp lý và bị tuyên vô hiệu trước pháp luật.

Thừa kế quyền sử dụng đất phải phù hợp quy định pháp luật về di sản: Người nhận di sản là quyền sử dụng đất vẫn phải tuân thủ các điều kiện như có quốc tịch, đủ điều kiện sử dụng đất đúng mục đích.

Với những quy định chặt chẽ như trên, Luật Đất đai 2024 kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo công bằng trong tiếp cận nguồn lực đất đai, đồng thời ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản.