3 trường hợp chịu ảnh hưởng khi bảng giá đất tăng cao, là những ai?

Lưu ý quy định về bảng giá đất từ ngày 01/01/2026

Hiện nay, thực tế đang tồn tại 02 cơ chế giá đất là:

- Giá đất theo khung Nhà nước ban hành: là cơ sở để tính tiền đóng thuế/giá đền bù giải phóng mặt bằng,…

- Giá đất thị trường: thường cao hơn rất nhiều lần so với khung giá Nhà nước quy định.

Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 đã quy định về việc bỏ khung giá đất cũ, xây dựng bảng giá đất hằng năm.

Theo đó, bảng giá đất mới sẽ bắt đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026. Mỗi tỉnh sẽ ban hành và áp dụng 1 bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Trong đó, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm thay vì định kỳ 05 năm/lần như quy định của Luật Đất đai 2013.

Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất hằng năm áp sát giá thị trường có thể sẽ làm giá đất tăng cao, tác động đến người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản nói chung.

Ảnh minh họa.

3 trường hợp bị ảnh hưởng khi bảng giá đất tăng cao từ 01/01/2026

Dưới đây là 3 trường hợp bị ảnh hưởng khi bảng giá đất tăng cao từ 01/01/2026:

Trường hợp đất chưa được cấp sổ lần đầu

Theo đó, 3 khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu tính theo bảng giá đất bao gồm:

- Tiền sử dụng đất.

- Tiền thuê đất (nếu có).

- Lệ phí trước bạ.

Trong đó, tiền sử dụng đất là một trong những khoản tiền chiếm phần lớn trong chi phí làm sổ đỏ. Như vậy, từ năm 2026 khi áp dụng bảng giá đất gần với giá thị trường sẽ khiến tiền sử dụng đất tăng cao. Do đó, người dân nên thực hiện cấp sổ đỏ lần đầu trước năm 2026.

Trường hợp xin chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở

Chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thường gồm:

- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận.

- Lệ phí trước bạ.

- Phí thẩm định hồ sơ.

Theo đó, tương tự làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.

Cụ thể theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

(1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

(2) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Do đó, có thể thấy công thức tính tiền sử dụng đất đều gắn liền với bảng giá đất. Việc bảng giá đất tăng sẽ dẫn đến tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng lên so với trước năm 2026.

Trường hợp mua đất đang bị quy hoạch treo

Đất đang bị quy hoạch treo là đất đã được xác định trong đồ án quy hoạch như khu dân cư mới, công trình công cộng,… nhưng chủ đầu tư hoặc cơ quan chức năng chậm triển khai thực hiện, hoặc thời gian triển khai kéo dài trong nhiều năm.

Mặt khác, đất đang bị quy hoạch treo sẽ bị hạn chế một số quyền như không được xin giấy phép xây dựng, không được chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xin cấp sổ đỏ lần đầu.

Các thủ tục đất đai nêu trên đều liên quan đến bảng giá đất. Do đó, trường hợp dự án gỡ quy hoạch treo rơi vào thời điểm áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng các chi phí phải trả hơn.

Tóm lại, 3 trường hợp bị ảnh hưởng khi bảng giá đất tăng cao từ 01/01/2026 là:

- Trường hợp đất chưa được cấp sổ lần đầu.

- Trường hợp xin chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở.

- Trường hợp mua đất đang bị quy hoạch treo.